Landlord wins commercial lease dispute for arrears, eviction, and procedural costs against tenant.

Répertoire n° 495/2024

E-BAIL-519/23

Audience publique du 28 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

1) PERSONNE1.), et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Dudelange,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à

Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 20 octobre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 10

novembre 2023,

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 9 février

2024, les mandataires des parties demanderesses et défenderesse entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 11 mars 2014, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont donné en location à PERSONNE3.), un restaurant avec local, appartement et terrasse,

situé à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.500 €, payable pour

la première fois le 15 mai 2014 et « basé sur le nombre d’indice moyen du coût de la vie

du mois et adapté à tout changement de 5 points de ce nombre ».

Par requête déposée le 20 octobre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant

le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à leur

payer le montant de 20.480 € à titre d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts du locataire, et ce dans un

délai de 8 jours à compter de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent encore la condamnation de la partie

défenderesse à leur payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, ils sollicitent l’exécution provisoire du jugement à intervenir et

se réservent le droit d’augmenter leur demande en cours d’instance.

Arriérés de loyer et charges

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) augmentent leur demande

pécuniaire au montant de 23.040 €, à titre d’arriérés de loyer des mois de mars 2023 à

janvier 2024 inclus, déduction faite de 2 paiements de 2.560 € chacun intervenus pour les

loyers des mois de septembre et octobre 2023.

Ils font valoir avoir consenti à n’augmenter le loyer qu’une seule fois depuis 2014 pour

le porter au montant de 2.560 € dès 2020. Ils expliquent encore que le défendeur ne s’est

plus acquitté du loyer depuis le mois de mars 2023.

PERSONNE3.) fait valoir qu’en date du 29 novembre 2022 un incendie s’est déclaré dans

ou à proximité du tableau électrique. Il explique que l’assurance a payé 3 mois de loyer

et que les parties demanderesses ont touché les loyers des mois de décembre 2022, janvier

2023 et février 2023, loyers qui ne sont pas réclamés.

Le locataire PERSONNE3.) soutient ensuite qu’en date du 3 juillet 2023, il n’y avait

toujours pas de compteur ce qui ressort d’une lettre de SOCIETE1.) datée du 3 juillet

2023 : « Nous revenons à votre demande en relation avec le raccordement au réseau

électrique…Nous accusons bonne réception de la notification de fin des travaux et du

contrat de raccordement. Nous vous prions de nous contacter en appelant le numéro

…… » Le locataire PERSONNE3.) explique qu’il n’est pas rentré dans le restaurant

jusqu’à fin juillet 2023. Au mois de mai 2023, les tuyaux de gaz ont encore dû être

changés. Il soutient que les travaux réalisés ont été payés par « le locataire » et remet une

facture du 15 mai 2023 pour la somme de 3.433,60 € établie au nom du bailleur M.

PERSONNE4.).

PERSONNE3.) verse 2 pièces desquelles il ressort que 2 salariés ont repris le travail en

date du 7 septembre 2023.

Il demande « une exonération jusqu’à la reprise des travaux, les loyers entre mars 2023

et septembre 2023 n’étant pas dus, car il n’était pas en possession des lieux. »

Les bailleurs font valoir que les responsables de l’incendie ne sont pas connus, que le

locataire est assez menaçant et qu’il y a déjà une procédure en référé ouverte pour des

travaux. Ils expliquent que PERSONNE3.) a installé une pizzeria dans le restaurant et

qu’il a fait des modifications compte tenu de l’ampérage important nécessaire.

Les bailleurs contestent que l’électricité fît défaut, car tous les locataires seraient déjà

retournés dans les locaux après un certain temps après l’incendie. Ils soutiennent que c’est

le locataire qui a pris lui-même l’initiative de rouvrir le restaurant qu’en septembre 2023.

En l’occurrence, aucun manquement des bailleurs à leurs obligations n’est établi. Il ne

ressort pas non plus des pièces versées en cause et des déclarations à l’audience que le

locataire n’avait pas « la possession des lieux » à partir du mois de mars 2023. Il n’y a

partant pas lieu à exonération des loyers pour la période de mars à septembre 2023.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est partant, au vu des pièces versées

en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 23.040 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de janvier 2024 inclus, de

sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, au vu du des considérations qui précèdent, au vu du fait que le locataire ne

paie pas ses dettes, l’agissement du locataire constitue une violation grave de ses

obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de ce dernier, sauf

à lui accorder un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement pour

libérer les lieux.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer

et avances sur charges impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les

dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer fondée pour le montant de

500 €.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail,

statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant réclamé de

23.040 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de janvier 2024 inclus;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

23.040

€,

avec

les

intérêts

légaux

sur

le

montant

de

20.480 € à partir du 20 octobre 2023 et sur la somme de 2.560 € à partir du 9 février 2024,

dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE3.);

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef au plus tard 1 mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise les requérants à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux

frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

500 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.