Court dismisses plaintiff's seizure validation claim and rejects defendant's lawyer fee request due to lack of detail.

Jugement civil 2024TALCH10/00033

Audience publique du vendredi, vingt-trois février deux mille vingt-quatre

Numéro TAL-2022-06110 du rôle

Composition :

Robert WORRE, vice-président,

Livia HOFFMANN, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice suppléant Kelly

FERREIRA SIMOES, en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg, en date du 17 février 2022,

comparaissant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit FERREIRA SIMOES,

comparaissant par Maître Lars GOSLINGS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 18 janvier 2024.

Vu l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin. »

Les mandataires ont été informés par bulletin du 25 janvier 2024 de la date des

plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Lars GOSLINGS et Maître Lex THIELEN ont déposé leurs fardes de procédure au

greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 9 février 2024 par le Président du siège.

En vertu d’une ordonnance présidentielle rendue en date du 3 décembre 2021 et par exploit

d’huissier de justice du 14 février 2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl

a fait pratiquer saisie-arrêt entre les mains de 1) la société anonyme SOCIETE3.), 2)

l’établissement public autonome SOCIETE4.), 3) la société anonyme SOCIETE5.), 4) la

société anonyme SOCIETE6.), 5) la société coopérative SOCIETE7.) et 6) la société

anonyme SOCIETE8.) sur les sommes, deniers ou valeurs que celles-ci doivent ou devront

à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl pour sûreté et avoir paiement de la

somme de 111.618.- euros, sous réserve des frais et intérêts à échoir.

Cette saisie a été dénoncée à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) par exploit

d’huissier de justice du 17 février 2022, ce même exploit contenant assignation en

validation de la saisie-arrêt jusqu’à concurrence de la créance en principal, frais et

accessoires. La partie saisissante sollicite encore la condamnation de la partie débitrice

saisie à la somme de 111.618.- euros, sous réserve des intérêts échus et à échoir, ainsi

qu’à une indemnité de procédure de 4.000.- euros de même qu’aux frais et dépens de

l’instance.

La contre-dénonciation a été effectuée aux sociétés tierces-saisies par exploit d’huissier

de justice du 22 février 2022.

A l’appui de sa demande, la partie saisissante expose qu’elle aurait conclu avec la société

SOCIETE2.) un contrat de services non exclusif pour la vente d’un bien immobilier sis à

ADRESSE3.).

Suivant l’article 3.1. du contrat, le contrat aurait été conclu pour une durée déterminée de

6 mois entrant en vigueur à la date de signature.

Suivant l’article 3. 3. du contrat, la durée du contrat aurait pu être prorogée par tacite

reconduction pour des périodes de même durée, à moins qu’il n’y ait résiliation à l’initiative

de l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception 2 mois avant

l’expiration du terme initial ou de l’un des termes suivants.

Aucune résiliation valable n’aurait été acceptée par la partie requérante.

La partie requérante aurait trouvé un acquéreur pour le bien au prix indiqué dans le mandat,

de sorte que la requérante aurait envoyé à la société SOCIETE2.) au titre de la

rémunération de ses services une facture en date du 5 octobre 2020 pour le montant de

111.618.- euros.

La société SOCIETE2.) conteste les prétentions de la société SOCIETE1.) et conclut au

débouté de sa demande.

Elle soutient qu’elle aurait résilié en date du 11 février 2021 le contrat entre parties, la partie

adverse ayant accusé réception de cette résiliation et ne l’ayant pas contestée.

Si elle reconnaît que la société SOCIETE1.) lui aurait proposé une offre d’achat d’un client

potentiel, cette offre serait postérieure cependant à la résiliation de sorte qu’elle serait

inopérante ; indépendamment de cette considération, la société SOCIETE2.) n’aurait

jamais accepté l’offre en question, de sorte qu’il n’y aurait jamais eu d’accord sur le prix de

la vente.

Etant donné qu’il n’y aurait jamais eu de vente de l’immeuble, une rémunération dans le

chef de la société SOCIETE1.) laisserait d’être fondée.

La société SOCIETE2.) sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à titre principal

au montant de 95.400.- euros à titre de réparation du préjudice subi en raison du blocage

injustifié de ses comptes bancaires respectivement pour procédure abusive et vexatoire

sur base de l’article 6-1 du Code civil.

A titre subsidiaire, elle réclame le paiement de ses frais et honoraires d’avocat d’un montant

de 35.235,77.- euros.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 5.000.- euros

ainsi que la condamnation de la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Lars GOSLINGS qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

Dans ses conclusions de synthèse, la société SOCIETE1.) demande à voir donner acte de

sa renonciation à sa demande en validation de la saisie-arrêt ; elle sollicite la condamnation

de la société SOCIETE2.) au montant de 111.618.- euros à augmenter des intérêts

conventionnels de 10% par an à partir du 17 février 2022 jusqu’à solde, sur base de la

facture du 5 octobre 2021, sinon à titre subsidiaire à titre de dommages et intérêts sur base

des articles 1147 et suivants du Code civil en ce que la société SOCIETE2.) aurait manqué

à ses obligations contractuelles –ce qui serait établi par sa volonté de ne pas avoir voulu

exécuter le contrat - sinon plus subsidiairement à titre de dommages et intérêts au montant

de 115.600.- euros sur base des articles 1382 et suivants du Code civil en ce que les

agissements de la société SOCIETE2.) seraient constitutifs d’une rupture abusive des

négociations.

Concernant la prétendue résiliation du contrat suivant courrier du 11 février 2021, celle-ci

ne respecterait pas les formes prévues par le contrat en ce que ce courrier n’aurait pas été

notifié à la bonne adresse.

Elle réclame encore une indemnité de procédure de 2.000.- euros et la condamnation de

la partie requérante aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître

Lex THIELEN qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Elle demande à voir débouter la société SOCIETE1.) de sa demande en indemnisation du

préjudice subi.

Motifs de la décision

La recevabilité de la demande

Le tribunal tient d’emblée à relever que suivant ordonnance du 5 août 2022, l’ordonnance

présidentielle du 3 décembre 2021, ayant autorisé la société SOCIETE1.) à pratiquer

saisie-arrêt contre la société SOCIETE2.) à concurrence du montant de 111.618.- euros, a

été révoquée et déclarée nulle et de nul effet. Le Président du Tribunal d’Arrondissement

de Luxembourg a ordonné la mainlevée pure et simple de la saisie-arrêt pratiquée en vertu

de ladite ordonnance.

Il y a partant lieu de constater la mainlevée de la saisie-arrêt dont question.

Il y a également lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) de sa renonciation à sa

demande en validation de la saisie-arrêt.

Le présent tribunal reste toutefois saisi des demandes principale et reconventionnelle en

paiement formulées dans le cadre de la présente instance ; ces demandes, introduites

dans les forme et délai de la loi et non critiquées à cet égard, sont à déclarer recevables.

Le fondement de la demande

La société SOCIETE1.) réclame à la société SOCIETE2.) le paiement du montant de

111.618.- euros, à titre principal, à titre de commission de vente relativement à un immeuble

sis à ADRESSE3.) ; ledit montant a dûment été mis en compte suivant facture n° 21-023

établie en date du 5 octobre 2021. La société SOCIETE1.) se fonde ainsi à titre principal

sur un contrat de services conclu entre parties par lequel elle aurait été chargée de trouver

des acquéreurs potentiels pour l’immeuble dont question.

-

quant au contrat entre parties

Il est constant en cause qu’en date du 13 novembre 2020, la société SOCIETE2.) a

conclu avec la société SOCIETE1.) - exploitant sous la dénomination SOCIETE9.) - un

« CONTRAT DE SERVICES NON EXCLUSIF » au terme duquel la société SOCIETE1.)

a été chargée de rechercher des acquéreurs pour un immeuble sis à ADRESSE3.),

immeuble qui appartenait à l’époque à la société SOCIETE2.) ; le contrat précise que le

prix de vente mis en place est de 4.770.000.- euros.

Aux termes de l’article 61 du Nouveau Code de procédure civile, le juge tranche le litige

conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur

exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les

parties en auraient proposée.

Il est ainsi admis que le contrat qui se forme entre un agent immobilier et son client est

soit un contrat de mandat, soit un contrat d’entreprise.

Il est de principe que le contrat conclu entre l’agent immobilier et son client ne doit être

qualifié de mandat que dans les seuls cas où l’agent a reçu de son client le pouvoir de le

représenter dans un acte juridique, tel un acte de vente. Pour qu’un tel mandat soit

valable, il faut, par application de l’article 1988, alinéa 2 du Code civil, qu’il soit exprès.

Si, au contraire, la mission de l’agent immobilier est de rechercher des acquéreurs

potentiels pour son client, le contrat liant l’agent immobilier à son client constitue un

contrat d’entreprise.

En principe, les agents immobiliers, à moins qu’ils ne soient chargés de

l’accomplissement d’actes juridiques, ne sont pas des mandataires. Ils n’ont en effet

d’autre mission que d’annoncer l’immeuble mis en vente et de rechercher des

acquéreurs, mais non de traiter avec des tiers. Le mandat de son côté suppose la

conclusion d’un acte juridique. Il est le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant

en son nom. L’acte est accompli comme si le mandant avait été présent lui-même et en

son nom. Le mandat ne se conçoit pas à l’égard d’un acte matériel. Un pareil acte ne

donne matière qu’au louage de travail ou d’industrie. En conséquence, il ne suffit pas

qu’une personne soit chargée par une autre d’une mission déterminée pour qu’il y ait

mandat. Il faut encore que cette mission ait pour objet un acte juridique à accomplir au

nom d’une autre personne, c'est-à-dire qu’il ait pouvoir de représentation. Dès que ces

caractères n’existent pas, il n’y a pas mandat, mais louage d’industrie (Cour d’appel 14

juillet 2004, numéro du rôle 28209; M. PERSONNE1.) : L’agent immobilier, Annales de

droit luxembourgeois, 1999, vol. I, n° 7 et s.).

Il n’est pas établi ni même allégué que la société SOCIETE1.) aurait été chargée par la

partie défenderesse de traiter en son nom avec des tiers, son rôle s’étant limité à trouver

des acquéreurs potentiels.

Il s’ensuit que le contrat entre parties est à qualifier de contrat d’entreprise.

L’article 3.1 du contrat prévoit que celui-ci est conclu pour une durée déterminée de 6 mois

Aux termes de l’article 3.2 du contrat « la durée du contrat peut être prorogée par

convention tacite de reconduction pour des périodes de même durée, à moins qu’il n’ait été

résilié à l’initiative de l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception 2

mois avant l’expiration du terme initial ou de l’un des termes suivants ».

Concernant la rémunération redue par la société SOCIETE1.), l’article 4 du contrat dispose

ce qui suit :

« 4.1 Les honoraires dus à SOCIETE1.) SARL IDEmmo agence immobilière en cas de

vente du bien seront fixés à 2% du prix de vente jusqu’à 3.770.000 Euros. Des frais de 5%

seront appliqués sur le montant dépassant 3.770.000 Euros si la propriété est vendue dans

les 3 mois. Ces frais seront augmentés des taxes légales et de la TVA. Le prix de vente

mis en place est de 4.770.000 Euros.

(…)

4.2 Les honoraires sont à charge du client à SOCIETE1.) SARL IDEmmo agence

immobilière lors de la conclusion du contrat de vente entre le Client et le (s) acheteur (s)

présenté par l’intermédiaire de SOCIETE1.) SARL IDEmmo agence immobilière.

4.3 Le montant de la commission est payable automatiquement par le notaire lors de la

signature de l’acte notarié, après vérification de la facture fournie. Ce droit naît dès la

signature du contrat de vente ou lors de la résolution et/ou de la levée de toute condition

suspensive prévue au contrat de vente.

(…) »

La société SOCIETE2.) fait valoir en premier lieu qu’elle aurait résilié le contrat entre parties

suivant courrier du 11 février 2021 et qu’une vente de l’immeuble par l’intermédiaire de la

société SOCIETE1.) n’aurait pas eu lieu tant que le contrat entre parties aurait été en

vigueur.

Il est constant en cause que suivant courrier recommandé du 11 février 2021, la société

SOCIETE2.) informe la société SOCIETE1.) que:

« Par la présente, je vous confirme ne pas reconduire le contrat de recherche d’un ou

plusieurs acquéreurs du bien situé ADRESSE4.), L-ADRESSE5.).

Celui-ci a débuté le 13 novembre pour 6 mois et prend donc fin le 13 Mai (…) »

La société SOCIETE1.) soutient que la supposée résiliation par l’envoi de la lettre du 11

février 2021 serait nulle sinon inopérante en ce que ladite lettre aurait été notifiée à la

mauvaise adresse.

Force est effectivement de constater que l’adresse figurant sur l’enveloppe est la suivante :

ADRESSE6.) L-ADRESSE7.) alors que le siège social de la société SOCIETE1.) se situe

en réalité à : ADRESSE8.) (l-ADRESSE9.)) ; ledit courrier a d’ailleurs été retourné à la

société SOCIETE2.) avec la mention sur l’enveloppe que « Pas de boîte à ce nom ».

S’il en découle que le courrier recommandé n’a pas été réceptionné par la partie requérante

et ne saurait valoir résiliation, toujours est-il que la société SOCIETE2.) a encore envoyé

en date du 11 février 2021 à la société SOCIETE1.) un courriel ayant la même teneur que

le courrier recommandé.

Or, ledit courriel a été dûment réceptionné comme en témoigne la réponse de Madame

PERSONNE2.) en date du 15 février 2021 : « (…) je vous confirme la bonne réception de

votre souhait de ne pas vouloir continuer notre mandat (…) ».

La société SOCIETE1.) reconnaît la réception dudit courriel mais fait valoir que Madame

PERSONNE2.) ne détiendrait aucun pouvoir décisionnaire dans la société et qu’elle ne

serait pas habilitée à signer des contrats ou accuser réception d’une résiliation sans l’aval

de son directeur, Monsieur PERSONNE3.), de sorte que la société SOCIETE1.) ne serait

pas liée par une éventuelle acceptation par la dame PERSONNE4.) de la résiliation du

contrat entre parties.

La société SOCIETE2.) fait répliquer que le moyen invoqué par la société SOCIETE1.)

concernerait les règles de procédure et de fonctionnement internes de la société

SOCIETE1.) qui ne lui seraient pas opposables ; elle insiste sur le fait que Madame

PERSONNE2.) aurait toujours été sa seule interlocutrice.

Il faut admettre que la société SOCIETE2.) entend implicitement mais nécessairement se

prévaloir du moyen tiré du mandat apparent.

Le mandat apparent est une création jurisprudentielle fondée sur la théorie de

l'apparence, en vertu de laquelle un tiers peut invoquer l'apparence de pouvoir du

prétendu mandataire afin d'exiger du mandant qu'il respecte les engagements pris par

l'intermédiaire de ce mandataire, lorsque la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du

mandataire est légitime, parce que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier

les limites exactes de ces pouvoirs (M. PERSONNE5.), J-Cl. civil, art. 1984-1990, Fasc.

30, mise à jour 04,2009, n° 19).

Pour apprécier l’existence d’un mandat apparent, il convient de se placer au jour de la

conclusion de l’acte et de raisonner en termes de croyance légitime du tiers en tenant

compte des circonstances de la cause (cf. Juris-Classeur, Civil, v° Mandat, fasc. 50, nos

70 et s. ; Encyclopédie Dalloz, Civil, v° mandat, nos 173 et s.).

La jurisprudence admet qu’une personne peut être engagée vis-à-vis des tiers sans

qu’elle ait consenti à être représentée par celui qui a traité avec eux lorsqu’il y a mandat

apparent, c’est-à-dire lorsque les tiers ont pu légitimement croire que celui avec lequel ils

contractaient avait reçu pouvoir de représenter cette personne. La jurisprudence n’exige

plus une faute du mandant pour la mise en œuvre de la théorie du mandat apparent et

cette dernière est appliquée non seulement en cas de dépassement de pouvoirs du

mandataire mais également en cas d’absence de pouvoirs du mandataire apparent. La

seule condition requise pour l’application de la théorie du mandat apparent est que la

croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère

supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes

de ces pouvoirs (J.-Cl- civil, art. 1991 à 2002, fasc. 2, n° 69 et suivants).

Il convient à ce titre de constater que Madame PERSONNE2.) a toujours été la seule

interlocutrice et intermédiaire de la société SOCIETE2.) respectivement de son directeur,

Monsieur PERSONNE6.) ; le contrat de services entre parties du 13 novembre 2020 a

d’ailleurs été signé pour le compte de la société

SOCIETE1.)

par Madame

PERSONNE2.)- et Monsieur PERSONNE7.) -, PERSONNE3.) n’y étant à aucun moment

mentionné.

Il faut partant admettre que la société SOCIETE2.) pouvait légitimement admettre que

Madame PERSONNE2.) avait le pouvoir de représenter et d’engager la société

SOCIETE1.).

Il convient dès lors de retenir que la société SOCIETE1.) a marqué son accord à ce que le

contrat entre parties devait prendre fin au 13 mai 2021.

La société SOCIETE1.) soutient que le comportement de la société SOCIETE2.)

démontrerait qu’elle aurait tacitement approuvé à ce que les relations entre parties

continuent postérieurement au 13 mai 2021.

Les éléments du dossier renseignent que suivant courriel du 28 avril 2021, Madame

PERSONNE2.) informe Monsieur PERSONNE6.) qu’elle dispose de deux acquéreurs

potentiels et demande confirmation qu’une visite puisse se tenir le 17 mai ; elle demande

encore à Monsieur PERSONNE6.) si, au regard du fait que le contrat expirera le 12 mai et

qu’il serait très probable qu’une vente puisse se réaliser d’ici-là, une prolongation du contrat

serait envisageable. Elle demande encore un descriptif plus détaillé de l’immeuble.

Monsieur PERSONNE6.) fournit le même jour un descriptif plus poussé et répond ne les

termes suivants : « If the contract stops on 12/05/2021, I will not lengthen that contract by

this email or by tacit renewal. The cancelation of the contract has already been send by

registered letter and recognized by you and idemmo. Therefore I will not do a prolongation

of the contract ».

Le 29 avril 201, Madame PERSONNE2.) remercie Monsieur PERSONNE6.) pour sa

réponse et demande « Since you do not wish to continue our contract, would you still agree

to do the viewing on May 17, 2021 at 14 h ? ».

Monsieur PERSONNE6.) répond que « If the appointment cannot been seen as a tacit

extension the appointment can take place ».

Par retour de courriel, Madame PERSONNE2.) remercie Monsieur PERSONNE6.) pour la

confirmation de la visite et précise « This does not constitue a tacite extension of our

contract ».

Suite à la visite de l’immeuble, un acquéreur potentiel (PERSONNE8.)) fera en date du 25

mai 2021 une offre d’achat pour le prix de 4.800.000.- euros et se déclare d’accord à

prendre en plus à sa charge la commission de vente redue à l’agent immobilier.

S’ensuivront divers échanges de courriels entre parties notamment quant au paiement de

la commission vendeur par l’acquéreur.

Le 26 mai 2021, Monsieur PERSONNE6.) fait une contre-proposition de vente pour le prix

de 5.000.000.- euros ; Madame PERSONNE2.) déclare continuer cette contre-proposition

à l’acquéreur potentiel.

Le 4 juin 2021, Monsieur PERSONNE6.) informe Madame PERSONNE2.) (à priori suite à

un courriel précédent de cette dernière dont le tribunal ne dispose cependant pas) qu’il a

encore besoin de temps pour sa réponse alors qu’il doit encore faire une analyse de sa

situation financière avec sa banque.

Le même jour, Madame PERSONNE2.) informe Monsieur PERSONNE6.) que le client

potentiel est disposé à patienter jusqu’ au 8 juin 2021.

Le 15 juin 2021, Monsieur PERSONNE6.) informe Madame PERSONNE2.) que l’offre du

client PERSONNE9.) n’est pas suffisante, qu’un client démarché par l’agence immobilière

SOCIETE10.) aurait fait une offre supérieure de sorte que cette dernière offre aurait été

signée.

Il découle de l’ensemble de ces échanges que si les relations entre parties se sont

poursuivies postérieurement au 13 mai 2021 (date de la fin du contrat de services), la

société SOCIETE2.) avait toutefois bien pris soin de préciser que ceci ne serait pas à

interpréter comme une reconduction tacite du contrat initial ; ce constat a expressément

été reconnu par la société SOCIETE1.).

Il peut partant être retenu que les termes et conditions du contrat initial du 13 novembre

2020 n’étaient plus applicables entre parties.

Ceci vaut notamment pour le prix de vente initial de 4.770.000.- euros, de sorte que la

société SOCIETE2.) était libre de réclamer par la suite un montant supérieur ; il ne saurait

à ce titre être reproché à la société SOCIETE2.) de ne pas avoir accepté l’offre d’achat

SOCIETE11.).

Une vente parfaite avec le client PERSONNE9.) laisse en tout état de cause dès lors d’être

établie.

La demande en paiement de la commission de vente fondée sur le contrat de services du

13 novembre 2020 est partant à déclarer non fondée.

La partie demanderesse réclame à titre subsidiaire le montant de 111.618.- euros à titre de

dommages et intérêts sur base des articles 1147 et suivants du Code civil en ce que la

société SOCIETE2.) aurait manqué à ses obligations contractuelles, ce qui serait établi par

sa volonté de ne pas avoir voulu exécuter le contrat.

Concrètement, elle reproche à la société SOCIETE2.) les manquements contractuels

suivants :

-

elle se serait sciemment abstenue d’informer en termes utiles la requérante du

fait qu’elle aurait reçu une offre sur le même bien par le biais de l’agence

immobilière SOCIETE10.)

-

elle aurait émis plus de deux mois pour répondre à l’offre émise par

l’intermédiaire de la partie requérante

-

elle aurait usé toutes sortes de prétextes pour ne pas honorer les rendez-vous

et donc pour ne pas conclure la vente

Concernant la société SOCIETE10.), il ne résulte d’aucun élément que celle- ci serait

intervenue antérieurement au 13 mai 2021 (date e la fin du contrat se services) ; même

si tel devait avoir été le cas, ceci ne saurait constituer un manquement contractuel dans

le chef de la société SOCIETE2.) alors que le contrat de services conclu avec la

requérante était un contrat non exclusif ; la société SOCIETE1.) ne pouvait ignorer qu’elle

était susceptible de se trouver en concurrence avec un agent immobilier tiers qui aurait

toute latitude de fixer un autre prix de vente.

Le tribunal relève d’ailleurs que le contrat du 13 novembre 2020 ne prévoyait pas à charge

de la partie venderesse d’informer la requérante en cas d’intervention d’une agence

immobilière supplémentaire.

Un manquement de ce chef de la société SOCIETE2.) laisse partant d’être établi.

Quant aux autres reproches, ceux-ci sont formulés de manière très vague et ne sont pas

étayés par des éléments précis ; quoiqu’il en soit, il a été retenu ci-avant que la seule

offre d’achat concrète présentée par la société SOCIETE1.) émanait du client

PERSONNE9.) en date du 25 mai 2021 ; à ce titre, la requérante a pris contact avec la

société SOCIETE2.) fin avril pour fixer un rendez-vous pour le 17 mai 2021, soit

postérieurement au terme du contrat initial, ce dont la requérante avait parfaitement

conscience comme en témoigne les discussions quant à une reconduction du contrat ;

la société SOCIETE2.) s’y est alors opposée. C’est finalement en date du 15 juin 2021

que la société SOCIETE2.) a refusé l’offre du client SOCIETE11.), les développements

ci - avant ayant retenu que tel était son bon droit.

Le reproche selon lequel la société SOCIETE2.) aurait volontairement fait traîner les

choses en longueur laisse partant d’être fondé.

La société SOCIETE1.) réclame plus subsidiairement à titre de dommages et intérêts le

montant de 115.600.- euros sur base des articles 1382 et suivants du Code civil en ce que

les agissements de la société SOCIETE2.) seraient constitutifs d’une rupture abusive des

négociations.

Les développements ci-avant ont retenu que la société SOCIETE2.) était en droit de

recourir à une agence immobilière tierce et qu’elle était libre de réclamer postérieurement

au 13 mai 2021 un prix de vente supérieur au prix initialement convenu entre parties ; l’offre

du client PERSONNE9.) n’ayant pas correspondu aux attentes de la société SOCIETE2.),

cette dernière était libre de ne pas y donner suite.

Une rupture abusive des pourparlers laisse partant d’être établie.

La demande de la société SOCIETE1.) est partant à rejeter.

-

quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE2.) sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à titre principal

au montant de 95.400.- euros à titre de réparation du préjudice subi en raison du blocage

injustifié de ses comptes bancaires respectivement pour procédure abusive et vexatoire

sur base de l’article 6-1 du Code civil.

La société SOCIETE12.) sollicite le rejet de cette demande.

Il est admis que tant le demandeur qui échoue dans son action que le défendeur qui est

condamné ne sont pas considérés ipso facto comme ayant commis un abus. (cf. Civ. 1ère,

18.5.1949, Bull. Civ, I, no 175; Soc. 7.1.1955, Gaz. Pal. 1955.1.182; Civ. 2E, 19.4.1958,

Bull. Civ. II, no 260; Civ. 1ère, 8.11.1976, JCP 1976.IV.395; Civ. 2E, 24.6.1987, Bull. Civ.

II, no 137).

Après avoir exigé une attitude malicieuse, sinon une erreur grossière équipollente au dol,

la jurisprudence en est arrivée à ne plus exiger qu'une simple faute, souvent désignée de

légèreté blâmable.

Il ne suffit pas que la demande soit téméraire, mais il faut un comportement procédural

excédant l'exercice légitime du droit d'ester en justice.

Le juge doit également tenir compte, dans l'appréciation de la responsabilité, de

l'importance du préjudice que l'initiative du demandeur risque d'entraîner pour le défendeur.

(Cf Rép. Civ Dalloz, verbo abus de droit, no 119 et suivants)

S’il est vrai que l'autorisation de saisir-arrêter de l’espèce a fait l'objet d'une rétractation

suivant ordonnance du 5 août 2022 en raison de contestations sérieuses retenues par le

juge des référés et s’il est vrai que le présent tribunal n’a pas reconnu le bien-fondé de la

créance invoquée par la société SOCIETE1.), ce seul constat ne permet cependant pas de

retenir ipso facto que la saisie-arrêt ait été initiée d’une manière excédant l’exercice légitime

du droit de pratiquer saisie-arrêt.

Au vu des circonstances de l'espèce, le tribunal considère qu'il ne saurait être reproché ni

malice, ni faute, ni même légèreté blâmable à la partie requérante. Le fait que l'autorisation

présidentielle de saisir-arrêter a fait l'objet d'une rétractation n'y change rien alors que ce

n'est pas cette rétractation qui a mis en tort la partie requérante. D'après les principes admis

en matière d'abus processuels, ce n'est en effet pas le seul échec de son initiative de

procéder à une saisie-arrêt qui est constitutif d’une faute.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE2.) réclame le paiement de ses frais et honoraires

d’avocat d’un montant de 35.235,77.- euros.

Par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la solution de

droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un

préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les frais et

honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité

civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a, en effet, retenu

que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour 20 novembre

2014, n° 39462 du rôle).

S’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le

contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint

la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir

indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite

nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle (Cour 21 janvier 2014, arrêt

correctionnel n°44/14, Not. 21340/02/CD).

Néanmoins, les prétentions indemnitaires relatives aux honoraires d’avocat qui sont

formulées dans le cadre d’une instance donnée doivent obligatoirement se cantonner aux

honoraires.

En l’espèce, et indépendamment de la question de l’existence d’une faute dans le chef

de la société SOCIETE1.), il y a lieu de constater que la société SOCIETE2.) verse en

cause plusieurs notes d’honoraires de son mandataire qui ne comportent toutefois aucun

détail des prestations mises en compte et dont il n’apparaît d’ailleurs pas qu’elles seraient

en relation avec le présent litige.

Le tribunal est partant dans l’impossibilité d’apprécier la justification du préjudice allégué.

Ce volet de la demande est partant à rejeter.

Chacune des parties réclame une indemnité de procédure.

Au regard de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE13.) est à rejeter.

La demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dans le cadre de la présente

procédure est à déclarer fondée pour le montant de 2.000.- euros, étant donné qu’il paraît

inéquitable de laisser une partie des frais exposés, mais non compris dans les dépens, à

sa charge.

En application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner la partie requérante aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit

de Maître Lars GOSLINGS qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl de sa renonciation à sa

demande en validation de la saisie-arrêt,

constate que l’ordonnance présidentielle de saisir-arrêter a été révoquée et annulée et

que la mainlevée de la saisie-arrêt a été ordonnée suivant ordonnance rendue en date

du 5 août 2022,

pour le surplus, reçoit la demande en la forme,

la dit non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl en allocation d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl en paiement de

ses frais d’avocat non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl en allocation d’une

indemnité de procédure non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl en allocation d’une

indemnité de procédure fondée à concurrence de 2.000.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl une indemnité de procédure de 2.000.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl aux frais et dépens de

l’instance, avec distraction au profit de Maître Lars GOSLINGS qui la demande, affirmant

en avoir fait l’avance.