Tenant wins deposit refund; landlord's counterclaim dismissed due to lack of damage proof.

Rép. no. 680/24

Dossier no. L-BAIL-321/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

22 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant en personne

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention,

comparant en personne

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 08 mai 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 22 juillet 2023.

Après plusieurs remises contradictoires de l’affaire à la demande des parties, l’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 janvier 2024 lors de laquelle elle fut utilement

retenue.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus en leurs

moyens et conclusions,

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

Suivant contrat de bail conclu en date du 19 juillet 2021, ayant pris effet au 20 juillet 2021

jusqu’au 31 janvier 2022, bail renouvelable par tacite reconduction pour la même période,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre dans un appartement sis

à L-ADRESSE2.), dont les parties communes étaient destinées à la colocation, moyennant

paiement d’un loyer de 950 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie

locative de 950 euros.

Le prédit contrat de bail a valablement pris fin à la date du 31 janvier 2022.

B. La procédure et les prétentions des parties :

Par requête déposée en date du 8 mai 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, pour, se voir restituer le solde de 900 euros au titre de la garantie locative, avec les

intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, pour voir assortir le

jugement à intervenir de l’exécution provisoire et pour voir condamner PERSONNE2.) aux

frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 321/23.

PERSONNE2.) sollicite à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) à lui

payer le montant total de 856,55 euros.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que nonobstant les

faits qu’elle n’est pas redevable d’arriérés de loyers et de charges locatives et qu’il n’y a pas

non plus de dégâts locatifs, PERSONNE2.) refuse de lui rembourser sans motif légitime le

solde de la garantie locative.

PERSONNE2.) s’oppose à la demande en exposant que PERSONNE1.) s’est déjà vu

rembourser une partie du montant de la garantie locative et qu’il refuse de lui restituer le

solde en reprochant à PERSONNE1.) d’avoir consommé de manière excessive l’électricité

et le gaz, de ne pas avoir nettoyé les lieux loués à son départ, de ne pas avoir procédé à sa

désinscription et d’être à l’origine d’un problème de fonctionnement du frigo. Il renvoie dans

ce contexte à son tableau documentant la consommation excessive de gaz et d’électricité, aux

factures d’électricité et de gaz, à la facture de remplacement du frigo et à l’attestation

testimoniale établie par l’ancienne colocataire de PERSONNE1.). Il précise encore

PERSONNE1.) a souvent laissé ouvertes les fenêtres et la porte d’entrée et n’a pas éteint la

lumière en sortant de l’appartement. En outre, elle aurait laissé ouverte la porte du frigo

pendant toute une journée, de sorte que le frigo n’aurait plus fonctionné.

PERSONNE1.) donne à considérer que suivant les termes du contrat de bail, les charges

locatives étaient comprises dans le loyer de 950 euros, de sorte que PERSONNE2.) ne saurait

lui réclamer un excès de consommation de gaz et d’électricité, qui ne serait d’ailleurs

aucunement justifié au vu des pièces versées. Elle souligne encore le fait que PERSONNE2.)

habite l’appartement voisin sis dans le même immeuble, de sorte qu’en l’absence de

compteurs séparés, la consommation de chacun des occupants ne saurait être déterminé. Par

ailleurs, PERSONNE2.) ne l’aurait jamais mise en garde concernant un prétendu excès de

consommation. Elle conteste l’affirmation adverse suivant laquelle elle aurait laissé ouverte

la porte du frigo. En outre, en l’absence d’un état des lieux de sortie et d’une stipulation

contractuelle y afférente, les frais de nettoyage des lieux loués ne sauraient être mis à sa

charge. Elle conteste dans ce contexte les photos versées par PERSONNE2.) en l’absence de

date de leur prise. Elle ajoute finalement que l’attestation testimoniale produite en cause par

PERSONNE2.), dont le contenu serait vague et imprécis, constitue un document de

complaisance.

PERSONNE2.) fait répliquer qu’il n’y avait pas la possibilité d’installer des compteurs

séparés, de sorte que le montant des charges à payer aurait été divisé par les trois colocataires.

Depuis le départ de PERSONNE1.), la consommation serait à nouveau devenue normale, ce

qui ferait confirmer sa version des faits.

D. L’appréciation du Tribunal :

1)

Les pièces versées en cours de délibéré

Suivant l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile, les parties doivent se faire

connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs

prétentions, les éléments qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin

que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Suivant l’article 282 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les

pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Les débats étant clos avec la prise en délibéré de l’affaire, il s’ensuit qu’eu égard au principe

du respect du contradictoire, les moyens nouveaux et pièces nouvelles versées en cours de

délibéré par les parties ne sont pas à prendre en considération. En effet, « Le juge doit en

toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne

peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou

produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

(article 65, alinéas 1er et 2 du Nouveau Code de procédure civile).

Par courriel du 26 janvier 2024, suite à la prise en délibéré du litige, PERSONNE2.) a

communiqué au tribunal des pièces d’ores et déjà produites aux débats, exceptée la facture

d’électricité SOCIETE1.) correspondant à la période du 1er février 2022 au 31 janvier 2023

d’un montant de 172,16 euros.

Au vu des considérations en droit qui précèdent, la facture d’électricité SOCIETE1.) précitée

versée en cours de délibéré par PERSONNE2.) est à rejeter.

2)

La recevabilité des demandes

Les demandes principale et reconventionnelle des parties ayant été introduites dans les délai

et forme de la loi et n’ayant pas spécialement été contestées quant à leur recevabilité sont à

dire recevables.

3)

Le bien-fondé des demandes

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs

demandes respectives.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 19 juillet 2021,

ayant pris effet au 20 juillet 2021 jusqu’au 31 janvier 2022, bail renouvelable par tacite

reconduction pour la même période, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.)

une chambre dans un appartement sis à L-ADRESSE2.), dont les parties communes étaient

destinées à la colocation, moyennant paiement d’un loyer de 950 euros, charges comprises,

et contre fourniture d’une garantie locative de 950 euros.

Le prédit contrat de bail a valablement pris fin à la date du 31 janvier 2022.

Il résulte également des pièces versées que PERSONNE2.) a restitué à PERSONNE1.) la

somme de 470 euros ainsi que la somme de 50 euros, soit un total de 520 euros au titre de la

garantie locative. Il a retenu un solde de 380 euros.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, du défaut de

paiement de loyers ou de charges, de la résolution pour inexécution fautive, de dégradations

ou dégâts locatifs.

Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre

PERSONNE1.) au titre du remboursement de la garantie locative, il convient d’abord

examiner la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) pour s’y opposer.

a)

La demande reconventionnelle

En vertu de l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation, «

le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés

lui-même pour le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais

exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement. Le

bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent

être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices

antérieurs. Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon

un mode de computation à convenir entre les parties en cause. Si les frais mis en compte

résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en

assemblée générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des

immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application de la

présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. En cas de

demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du

règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage

des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente du lot loué dans

chacune des catégories de charges ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais incombant au

locataire moyennant la production du décompte et des pièces justificatives afférentes,

lorsque la créance affirmée de ce chef est contestée par le locataire.

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu

sans sa faute.

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une

présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient à PERSONNE2.) d’établir le bien-

fondé de sa demande reconventionnelle d’un montant total de 856,55 euros, se décomposant

comme suit :

-

consommation excessive de gaz : 100 euros

-

consommation excessive d’électricité : 200 euros

-

nettoyage final du 1er février 2022 : 80 euros (75,33 euros)

-

temps passé pour la désinscription de l’adresse : 50 euros

-

remplacement du frigo : 399 euros

-

montant supplémentaire pour la consommation de gaz et d’électricité suivant décompte

actualisé : 27,55 euros.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi par les parties.

Quant à une consommation excessive de gaz et d’électricité, il échet de constater qu’il résulte

à cet égard du contrat de bail que les charges sont comprises dans le loyer mais que le bailleur

se réserve le droit d’augmenter le montant des charges locatives en cas de consommation

excessive du locataire après une mise en garde du bailleur.

Afin d’établir ces consommations excessives, le bailleur se limite à verser des factures de

gaz et d’électricité retraçant la consommation totale de tous les occupants lors de

l’occupation des lieux loués par PERSONNE1.) ainsi que la consommation totale après son

départ ainsi qu’un tableau unilatéral établi par PERSONNE2.) duquel il résulte que la

consommation totale de gaz et d’électricité après le départ de PERSONNE1.) est moins

élevée. Or, il échet cependant de tenir compte du fait qu’il existe un seul compteur pour

l’appartement qui avait été donné en colocation à PERSONNE1.) et à une dénommée

PERSONNE3.) et pour l’appartement occupé par PERSONNE2.) et sa compagne. Par

ailleurs, les reproches faits à PERSONNE1.) concernant l’ouverture des fenêtres et la porte

d’entrée ainsi que les lampes allumées par moment sont insuffisants pour prouver que le

prétendu excès de consommation est imputable à PERSONNE1.).

En l’absence d’élément probant, PERSONNE2.) n’établit pas ses dires, de sorte qu’il ne

saurait se voir allouer ni les 100 euros pour le gaz et les 200 euros pour l’électricité, ni le

supplément de 27,55 euros réclamé à ce titre.

Quant au montant réclamé par PERSONNE2.) pour le nettoyage final des lieux loués, il

échet de constater que le contrat de bail ne contient aucune stipulation y afférente. Par

ailleurs, en l’absence d’état des lieux de sortie et face aux contestations de PERSONNE1.)

notamment en ce qui concerne les photos versées en cause, il échet de retenir que

PERSONNE2.) ne rapporte pas non plus la preuve que PERSONNE1.) ait laissé les lieux

loués dans un état sale. Il n’est dès lors pas fondé à réclamer le montant de 80 euros,

respectivement de 75,33 euros de ce chef.

En outre, en l’absence de preuve qu’il a procédé à la désinscription de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) ne saurait pas non plus se voir allouer le montant de 50 euros à ce titre.

En ce qui concerne le remplacement du frigo, l’affirmation de PERSONNE2.) suivant

laquelle PERSONNE1.) ait laissé ouverte la porte du frigo pendant toute une journée ce qui

aurait eu pour conséquence que le frigo n’ait plus fonctionné n’est pas établie au vu des

déclarations vagues et imprécises de l’ancienne colocataire de PERSONNE1.) y afférente.

En l’absence d’un état des lieux de sortie, PERSONNE2.) n’apporte pas la preuve de ses

dires, de sorte qu’il n’a pas droit au montant de 399 euros réclamé de ce chef.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.) est à dire non fondée.

b) La demande principale

Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue

au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la

durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des

frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement

doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il convient de rappeler que PERSONNE1.) a fourni une garantie locative d’un montant de

950 euros et que PERSONNE2.) a restitué à PERSONNE1.) la somme de 470 euros ainsi

que la somme de 50 euros, soit un total de 520 euros au titre de la garantie locative. Il a

retenu un solde de 430 euros.

Au vu du sort de sa demande reconventionnelle, PERSONNE2.) n’est pas en droit de retenir

le solde de 430 euros de la garantie locative.

La demande de PERSONNE1.) est donc à dire fondée et PERSONNE2.) est condamné à

payer à PERSONNE1.) le montant de 430 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 mai

2023, jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

PERSONNE2.) succombant au litige est condamné aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en dernier ressort,

rejette la facture SOCIETE1.) d’un montant de 172,16 euros versée aux débats par

PERSONNE2.) en cours de délibéré,

dit les demandes principale et reconventionnelle recevables,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.),

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à concurrence du montant de 430 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 8 mai 2023, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 430 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 8 mai 2023, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA