Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate premises within 40 days.

Répertoire No. 656/24

L-BAIL-539/23

Audience publique du 21 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Lisa WEISHAUPT, avocate, en remplacement de Maître

Pierre GOERENS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 27 septembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Pierre GOERENS se présenta pour

PERSONNE4.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20

novembre 2023, puis refixée au 24 janvier 2024.

Lors de la dernière audience, Maître François KAUFFMAN et Maître Lisa

WEISHAUPT, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 21 août 2023, PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE4.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins

de s’entendre condamner à leur payer la somme de 7.320 euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour les mois de mars à août 2023, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer

la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs du défendeur et de

s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans quarante jours.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils

demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, ils augmentent leur demande à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre 2023 à janvier 2024

à la somme de 13.420 euros.

Il échet de leur en donner acte.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent que suivant contrat

de bail conclu en date du 30 novembre 2016, ayant pris effet le 1er décembre

2016, ils ont donné en location à PERSONNE4.) un appartement de quatre pièces

dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

initialement fixé au montant de 970 euros et d’une avance sur charges de 230

euros par mois.

Ils font valoir qu’en dépit de multiples relances et d’une mise en demeure du 13

juillet 2023, PERSONNE4.) ne réglerait plus du tout son loyer depuis le mois de

mars 2023, de sorte à leur rester redevable d’une somme de (11 x 1.220 =) 13.420

euros.

Le défendeur aurait en outre détourné l’objet du bail en ayant installé le siège

social de la société SOCIETE1.) SARL, dont il serait l’associé et le gérant unique,

à l’adresse de l’appartement donné en location, alors qu’il s’agirait d’un

appartement destiné à l’habitation, en contrariété avec l’article 27 paragraphe 1er

de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il s’agirait de fautes graves justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du

défendeur et sa condamnation au déguerpissement.

PERSONNE4.) soulève, in limine litis, l’exception du libellé obscur pour défaut de

ventilation de la demande entre les trois requérants, et partant la nullité de la

requête.

A titre subsidiaire et quant au fond, il ne conteste pas être redevable des arriérés

de loyers et avances sur charges réclamés, mais il soutient, concernant le

reproche du détournement de l’objet du bail, que les bailleurs auraient toujours

été au courant que le siège de la société SOCIETE1.) SARL serait à cette

adresse.

PERSONNE4.) demande, ensuite, reconventionnellement, la condamnation

d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi, en faisant

valoir que l’un des bailleurs aurait pénétré sans autorisation dans l’appartement.

En guise de preuve, il se prévaut de l’attestation testimoniale établie par son ami

PERSONNE5.), sinon il formule une offre de preuve par l’audition de l’auteur de

cette

attestation

testimoniale,

soulignant

que

l’attestation

testimoniale

constituerait un commencement de preuve par écrit rendant son offre de preuve

recevable.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent au rejet du moyen

de nullité soulevé par PERSONNE4.), en faisant valoir qu’ils sont en indivision et

qu’à titre subsidiaire, ils demandent chacun une condamnation à hauteur d’un

tiers.

Le défendeur resterait en outre en défaut d’établir l’existence d’un préjudice dans

son chef en raison de cette absence de ventilation.

Il s’agirait dès lors d’un simple moyen dilatoire.

Quant au fond, ils expliquent qu’PERSONNE1.) aurait demandé à visiter

l’appartement étant donné qu’il aurait été informé que plusieurs personnes y

logeraient, qu’il aurait sonné et que lorsque personne n’aurait ouvert, il serait

entré pour vérifier. Il y aurait d’ailleurs eu une affaire pénale préliminaire.

Ils demandent encore le rejet de l’attestation testimoniale versée en cause par le

défendeur, au motif qu’elle ne serait pas rédigée dans l’une des langues officielles

du Luxembourg, ainsi que de l’offre de preuve formulée à titre subsidiaire à défaut

d’être soutenue par un quelconque élément du dossier.

PERSONNE4.) conteste que plusieurs personnes logeraient dans l’appartement.

1. Quant à la demande principale d’PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

1.1.

Quant au libellé obscur

L’article 20 alinéa de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation dispose, entre autres, que la requête doit énoncer l’objet de la

demande et contenir l’exposé sommaire des moyens, à peine de nullité.

Cette prescription doit être interprétée en ce sens que l’indication exacte des

prétentions et la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la

demande sont requises. La description des faits doit être suffisamment précise

pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la

demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur le sujet de celle-ci

et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés.

En effet, le but de la condition posée par ladite prescription est que le défendeur

puisse savoir, avant de comparaître, quel est l’objet réclamé et à quel titre.

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu'en raison de ce libellé

obscur de l'acte, il a été dans l'impossibilité de savoir ce que le demandeur lui

réclame et pour quelle raison (Cour 5 juillet 2007, n° 30520 du rôle).

L’inobservation des dispositions de l’article 20 alinéa 2 précité est sanctionnée

par la nullité de l’acte introductif d’instance. La nullité pour libellé obscur est une

nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264

du nouveau code de procédure civile. La nullité pour vice de forme ne peut être

prononcée que si l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour

effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’espèce, le libellé de la requête permet indéniablement de comprendre que la

prétention pécuniaire des requérants est fondée sur un contrat de bail unique et

qu’ils agissent en leur qualité d’indivisaires du bien faisant l’objet de ce contrat,

de sorte que le fait que les requérants réclament une condamnation à un montant

global n’a pas pu induire en erreur le défendeur quant à l’objet de la demande et

n’a, partant, pas pu le désorganiser dans sa défense.

Le moyen de nullité tiré du libellé obscur est dès lors à rejeter.

La demande, introduite par ailleurs dans les formes et délais de la loi, est à

déclarer recevable.

1.2.

Quant aux arriérés de loyers

Il est constant en cause que suivant contrat de bail à durée indéterminée, conclu

en date du 30 novembre 2016, ayant pris effet le 1er décembre 2016,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à

PERSONNE4.) un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 970 euros et d’une avance sur

charges de 230 euros par mois, payables d’avance le premier de chaque mois.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par les requérants et en l’absence de

contestations de la part du défendeur, la demande à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges est à déclarer fondée pour la somme de 13.420 euros.

1.3.

Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas

à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à

l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas

échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Il est de principe que le juge du

fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à ses obligations

contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la résolution du contrat,

la gravité des infractions aux clauses du bail s’appréciant au jour où le juge statue

sur la demande de résiliation judiciaire (cf. Jurisclasseur civil, art. 1184, fasc. 10,

n° 52 et 60).

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Eu égard à l’importance des arriérés et au fait qu’PERSONNE4.) ne règle plus du

tout son loyer depuis le mois de mars 2023, sans fournir la moindre explication

ou justification y relative, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses

obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du

bail et sa condamnation au déguerpissement dans le délai requis de quarante

jours à partir de la notification du présent jugement, de sorte qu’il devient oiseux

d’examiner plus en avant le deuxième manquement reproché au défendeur.

2. Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE4.)

La demande reconventionnelle, introduite dans les formes et délais de la loi, est

à déclarer recevable.

Afin d’établir le bien-fondé de sa demande, PERSONNE4.) verse en cause une

attestation testimoniale qui est établie en langue portugaise et qui doit partant

encourir le rejet pour ne pas être établie dans l’une des langues administratives

officielles du Grand-Duché de Luxembourg.

A titre subsidiaire, PERSONNE4.) formule l’offre de preuve suivante :

« Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la maison,

c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes de la maison, il

m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à PERSONNE4.).

Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos et

m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à PERSONNE4.).

Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai téléphoné

à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui.

Il n’a jamais sonné, il entrait. »

Cette offre de preuve est précise et pertinente, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit,

un commencement de preuve par écrit n’étant, en effet, en l’espèce pas requis

aux fins d’admissibilité de l’offre de preuve même si la demande

reconventionnelle porte sur une somme supérieure à 2.500 euros, dans la mesure

où il ne s’agit pas de rapporter la preuve d’un acte juridique, mais de faits.

En attendant le résultat de la mesure d’instruction ordonnée, il y a lieu de réserver

le surplus et les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

rejette le moyen de nullité de la requête tiré du libellé obscur ;

donne

acte à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges ;

donne acte à PERSONNE4.) de sa demande reconventionnelle ;

déclare

la demande

d’PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

recevable ;

déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme de 13.420

euros ;

condamne

PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) la somme de 13.420 (treize mille quatre cent vingt) euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de

7.320 euros à partir du 21 août 2023 et sur la somme de 6.100 euros à partir du

24 janvier 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE4.) ;

condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à faire

expulser PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE4.) recevable ;

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE4.) à rapporter par l’audition du témoin PERSONNE7.),

la preuve des faits suivants :

« Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la maison,

c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes de la maison, il

m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à PERSONNE4.).

Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos et

m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à PERSONNE4.).

Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai téléphoné

à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui.

Il n’a jamais sonné, il entrait. »

fixe jour et heure de l’enquête au mardi, 26 mars 2024, à 10.00 heures, salle

JP.0.17 ;

fixe jour et heure de la contre-enquête au mardi, 23 avril 2024 à 9.00 heures,

salle JP.0.17 ;

invite les parties de se charger, le cas échéant, de la convocation d’un

interprète ;

enjoint à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de déposer au

greffe de la juridiction de céans la liste contenant les noms et adresses des

personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-enquête jusqu’au 9

avril 2024 au plus tard ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 6 mai 2024

à 9.00 heures, salle JP.0.15 ;

réserve le surplus et les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière