Tenant declared unlawful occupant; eviction ordered; provisional execution denied; procedural fees awarded to landlord.

Répertoire no: 444/2024

E-CIV-301/23

Audience publique du 21 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l'étude de Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Differdange,

- partie demanderesse originaire -

- défenderesse sur opposition -

comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en remplacement de Maître

PERSONNE DE JUSTICE1.), avocats à Differdange,

2) PERSONNE2.), décédée en cours d’instance, ayant demeuré à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse originaire -

- défenderesse sur opposition -

comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en remplacement de Maître

PERSONNE DE JUSTICE1.), avocats à Differdange,

et:

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse originaire -

- demandeur sur opposition -

comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), en remplacement de Maître

PERSONNE DE JUSTICE4.), avocats à Luxembourg.

Faits :

Les faits et rétroactes de l'affaire sont à suffisance de droit retenus dans un jugement

rendu en date du 4 juillet 2023.

Par exploit de l'huissier de justice PERSONNE DE JUSTICE5.) dite PERSONNE

DE JUSTICE5.) de Esch-sur-Alzette du 18 août 2023, PERSONNE3.) a formé

opposition contre le prédit jugement et a donné citation à PERSONNE2.) et à

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, à

l'audience publique du 16 octobre 2023 pour y voir statuer conformément au

dispositif dudit exploit qui restera annexé au présent jugement.

Après deux refixations, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 26

janvier 2024, les mandataires des parties rentenus en leurs moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 19 mai 2023 PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

ont fait citer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix d'Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour :

-

voir dire que PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre,

-

voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans les 24 heures à partir de la signification du jugement

à intervenir,

-

voir autoriser PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à expulser PERSONNE3.) dans

la forme légale, les frais en résultant étant récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

voir condamner PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de procédure de

1.500.- €,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal de paix de céans rendu par défaut à

l’encontre de PERSONNE3.) a dit que PERSONNE3.) est un occupant sans droit

ni titre de la maison sise à L-ADRESSE1.), a condamné PERSONNE3.) à déguerpir

des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 15

jours à partir de la signification du présent jugement, a dit la demande de

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 300.- €, a partant condamné PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de ce chef le montant de 300.- €, a dit qu’il n’y a

pas lieu à exécution provisoire et a condamné PERSONNE3.) aux frais de

l’instance.

Par exploit de l'huissier de justice PERSONNE DE JUSTICE5.) dite PERSONNE

DE JUSTICE5.) de Esch-sur-Alzette du 18 août 2023, PERSONNE3.) a formé

opposition contre le prédit jugement et a donné citation à PERSONNE2.) et à

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette afin de

voir déclarer recevable et fondée son opposition contre le jugement rendu par défaut

à son égard par le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette en date du 4 juillet 20 (rép. n°

1385/2023 ), voir constater que la citation en matière d’occupation sans droit ni

titre a été faite en violation des règles de l’organisation judiciaire et constitue donc

une violation d’ordre public, partant ptononcer la nullité de la citation en matière

d’occupation sans droit ni titre en date du 19 mai 2023, en conséquence annuler

sinon réformer le jugement rendu en date du 4 juillet 2023…., voir dire que toutes

les conséquences du jugement devront être effacées, subsidiairement dir la

demande adverse irrecevable, sinon non fondée, en tout état de cause, décharger

l’opposant de tourte condamnation intervenue, à titre très subsidiaire accorder un

large délai de déguerpissement à l’opposant, condamner en tout état de cause les

parties citée à l’entoèreté des frais et dlpens des deux instances,…condamner

encore les parties citées à payer à l’opposant une indemnité de procédure de 500 €

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de son opposition, PERSONNE3.) expose ce qui suit :

« Attendu que PERSONNE3.) conteste l’entièreté des faits tels qu’ils sont relatés

dans la citation en date du 19 mai 2023,

Que PERSONNE3.) n’est pas un occupant sans droit ni titre de la maison sise à

ADRESSE1.), où il est né et où il a passé toute son enfance,

que PERSONNE3.) habite depuis des années dans ce logement.

Attendu que PERSONNE1.) est le propriétaire du logement sis à ADRESSE1.), dans

lequel il a vécu avec feu PERSONNE2.), décédée en date du DATE1.),

Que PERSONNE1.) est l’oncle de PERSONNE3.),

Que PERSONNE2.) est la mère de PERSONNE3.),

Que la partie opposante a vécu toute son enfance avec sa mère dans cette maison,

Que la fille de PERSONNE3.) a vécu dans cette maison avec sa grand-mère

jusqu’au 27 janvier 2021,

Qu’en février 2021, la fille de PERSONNE3.) a dû être placée en foyer à la

demande de la protection de la jeunesse,

Que PERSONNE3.) est parti vivre en Allemagne provisoirement, tout en gardant

son adresse au Grand-Duché du Luxembourg,

Qu’il est revenu en février 2021,vivre au Luxembourg, au sein de la maison

familiale,

Que contrairement à ce qui est prétendu dans la citation, PERSONNE3.) n’a jamais

été violent avec PERSONNE1.),

Qu’un voisin de la demeure familiale, Monsieur PERSONNE4.), s’acharne sur

PERSONNE3.) et provoque sciemment des disputes entre lui et PERSONNE1.)…,

Que depuis que la fille de la partie opposante a quitté la maison, sa mère et son

oncle essayent de faire partir PERSONNE3.) par tous moyens,

Qu’il semblerait en réalité que seul

PERSONNE1.)

veuille renvoyer

PERSONNE3.),… »

PERSONNE3.) se base sur l’article 20 de la loi du 21 septembre 2006 et sur un arrêt

de la Cour d’appel de Luxembourg du 28 novembre 2001 pour en conclure que « le

jugement rendu à la suite de la citation doit être annulé et de nul avec effet

rétroactivement ».

Subsiairement, l’opposant soutient ne pas être un occupant sans droit ni titre en

exposant encore une fois qu’il a passé toute son enfance dans la maison sise à

ADRESSE1.) et qu’il habite depuis des années dans ce logement. Il précise encore

que les accusations portées à son encontre ne seraient que pures spéculations, que

PERSONNE5.), dans son attestation testimoniale, atteste qu’elle connaît

PERSONNE3.) depuis 7 ans, qu’il a toujours été très gentil et s’est toujours occupé

de sa mère et de son enfant, qu’il a beaucoup aidé son oncle et sa mère et qu’il a,

par exemple, procédé au paiement de plusieurs factures. Il fait en outre valoir que

son déguerpissement serait plutôt du fait de la seule volonté de son oncle ou d’un

tiers. Il expose que, depuis le départ de sa fille du logement, PERSONNE1.) « met

tout en ouvre pour le faire déguerpir. Que PERSONNE6.) atteste justement que le

2 août 2023, elle s’est rendue avec PERSONNE3.) à la maison litigieuse et que la

porte est restée fermée car elle était verrouillée de l’intérieur, que la partie

opposante a donc fait intervenir la police, qui lui a alors conseillé de partir et de

revenir le lendemain, que PERSONNE3.) et PERSONNE6.) ont tous deux remarqué

le nom de PERSONNE7.) inscit sur la boîte aux lettres, que renseignements pris, il

semblerait que cette personne ne soit pas inscrite à la Commune à cette adresse,

que le 3 août 2023, PERSONNE6.) a de nouveau accompagné PERSONNE3.) pour

se rendre à la maison récupérer des affaires, qu’ils auraient tous les deux rencontré

en chemin PERSONNE2.), que cette dernière était très surprise et a invité

PERSONNE6.) et PERSONNE3.) à entrer dans la maison, que bien que

connaissant PERSONNE6.), PERSONNE2.) n’a pas semblé la reconnaître, que

PERSONNE2.) a expliqué ne pas connaître PERSONNE7.) et ne rien savoir de lui,

qu’il semblerait en réalité que cette personne profite de Monsieur et Madame

PERSONNE8.) et que PERSONNE1.) lui aurait prêté une clef de la maison ainsi

qu’une importante somme d’argent,que ce jour-là le facteur a apporté le courrier

recommandé avec le jugement, que PERSONNE2.) a assuré ne rien savoir de cela.

Attendu que PERSONNE3.) n’a jamais été violent avec son oncle, que ce dernier

aurait en réalité profité du départ de la fille de la partie opposante pour faire

déguerpir son neveu, que le 27 février 2023, une dispute a éclaté entre

PERSONNE9.), le voisin et PERSONNE3.), que ce voisin s’acharne contre la partie

opposante depuis un moment et provoque sciemment des disputes entre elle et

Monsieur et Madame

PERSONNE1.), que cela n’a rien à voir avec

PERSONNE1.). »

Quant à la recevabilité

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions

relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation

constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264 alinéa 2

du Nouveau Code de procédure civile (cf. Cour, 28 novembre 2001, n° 25.013 du

rôle).

Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, de la forme de l’acte introductif

d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une

importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que

cette sanction résulte d’un texte ou non (cf. Cass., 18 décembre 1997, n° 64/97).

L’inobservation d’une règle d’organisation judiciaire constitue une nullité d’ordre

public, qui doit être soulevée d’office.

Les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être

introduites par voie de citation (cf. TAL, 3ème, 17 janvier 2023, n° TAL-2022-

05449 du rôle).

Il s’ensuit que la demande en expulsion des lieux occupés par PERSONNE3.) sans

titre a été valablement introduite par voie de citation.

Quant au fond

PERSONNE1.) demande toujours à voir déclarer PERSONNE3.) occupant sans

droit ni titre, à le voir condamner à déguerpir des lieux occupés, à se voir autoriser

à l’en expulser et à le voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure.

PERSONNE1.) fait exposer que, pendant plusieurs années, il a hébergé

gratuitement PERSONNE3.) dans son logement. Il explique que PERSONNE3.)

est un alcoolique, qu’il s’est montré violent, entre autre, envers lui, envers les

voisins, envers les assistantes sociales, envers les infirmières de PERSONNE10.)

et qu’il a déjà dû faire usage de la force publique afin de procéder à son expulsion

temporaire du logement le 27 février 2023. Par la suite, le juge aux affaires

familiales du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de

violence domestique, a rendu le 3 avril 2023 une ordonnance qui a prolongé pour

une période supplémentaire

de trois mois l’interdiction de retour de

PERSONNE3.). Etant donné qu’il craigne désormais pour sa propre sécurité, il y

aurait lieu de procéder à son expulsion définitive du logement accordé.

PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE3.) serait à qualifier d’occupant sans

droit ni titre du logement appartenant à PERSONNE1.).

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) demande encore à voir condamner

PERSONNE3.) à lui payer une indemnité d’occupation de 1.000 € à partir du 1er

janvier 2024.

Il résulte encore des pièces produites et explications fournies à l’audience que suite

à des violences répétées de PERSONNE3.) contre PERSONNE1.), celui-ci

n’entend plus permettre à PERSONNE3.) d’occuper son logement sis à

ADRESSE1.).

La convention d’occupation précaire se définit comme un accord entre parties sur

une occupation sans titre jusqu’à révocation ultérieure du droit. Il y a lieu de parler

d’occupation précaire si quelqu’un reçoit un parent, un ami ou un invité en lui

donnant logement sans accorder un bail. Il faut distinguer l’hébergement, c’est-à-

dire une convention d’occupation précaire et le bail suivant les quatre critères qui

caractérisent l’hébergement, à savoir : 1) la gratuité, 2) la nécessité, 3) la précarité

et 4) la préexistence d’un lien de parenté ou d’autorité entre parties. » (cf. M.

PERSONNE11.), Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. lux., t.31, n°

2/2001, p. 292, n° 7 et réf. y citées).

L’élément essentiel caractérisant une occupation précaire est la possibilité pour le

propriétaire de reprendre à tout moment la libre disposition des lieux.

Il résulte des pièces produites que PERSONNE3.) a déjà fait l’objet d’une expulsion

du domicile, notamment le 27 février 2023 sur base de l’article 1er de la loi modifiée

du 8 septembre 2003 sur la violence domestique. En outre, conformément aux

articles 1017-1 et suivants du nouveau code de procédure civile, une requête en vue

d’obtenir la prolongation de l’interdiction de retour au domicile pour une période

maximale de trois mois consécutive à l’expiration de la mesure d’expulsion a été

déposée le 10 mars 2023 au tribunal d’arrondissement contre PERSONNE3.). Il a

été fait droit à cette demande par ordonnance du juge aux affaires familiales,

siégeant en matière de violence domestique, du 3 avril 2023.

Il est constant en cause que PERSONNE3.) n’a toujours pas changé l’adresse de

son domicile et reste toujours inscrit sur le registre national des personnes physiques

à l’adresse sise à ADRESSE1.).

Les attestations versées en cause par PERSONNE3.) ne sont ni précises,

pertinentes, ni concluantes pour contredire les faits lui reprochés.

Dès lors que le propriétaire d’un immeuble a manifesté son intention de mettre fin

à la convention d’occupation précaire, le cohabitant devient occupant sans droit ni

titre s’il a continué à se maintenir dans les lieux au-delà de la date à laquelle la

convention d’occupation précaire a pris fin.

Il y a donc lieu, au vu des renseignements fournis à l’audience et des pièces

produites, d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE3.), devenu occupant sans

droit ni titre des lieux.

Indemnité d’occupation

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) demande encore à voir condamner

PERSONNE3.) à lui payer une indemnité d’occupation de 1.000 € à partir du 1er

janvier 2024.

PERSONNE3.) ne conteste en rien cette demande.

En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut d’une part réclamer

l’expulsion de l’occupant et d’autre part lui réclamer une indemnité d’occupation

fondée sur l’enrichissement sans cause (LA HAYE et VANKERCKHOVE, Les

Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien dans les lieux. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La

Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I,

no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

Il s’ensuit que PERSONNE3.) redoit paiement d'une indemnité d'occupation

jusqu'à la remise volontaire des clés.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil -

ibid.). Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur

locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362

et 407).

Au vu de la nature de l’immeuble et en l’absence de toute contestation de la part de

PERSONNE3.), le tribunal décide de retenir le montant de 1.000 € à titre

d’indemnité d’occupation mensuelle réclamée.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et de fixer le

montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.000 € et de condamner

PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.000 € à titre d’indemnité

d’occupation mensuelle du mois de janvier 2024.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire.

Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné

que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure

civile ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure :

PERSONNE3.) demande à se voir allouer une indemnité de procédure de 500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n°

60/15 du 2 juillet 2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de

procédure de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 500 €.

A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

pPar ces motifs :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

dit recevable la demande ;

reçoit l’opposition en la forme,

dit l’opposition non fondée,

dit que PERSONNE3.) est un occupant sans droit ni titre de la maison sise à L-

ADRESSE1.),

partant condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 mois à partir de la signification du

présent jugement,

dit que pour le cas où PERSONNE3.) ne respecterait pas ce délai, PERSONNE1.)

est autorisé à le faire expulser des lieux dans les formes légales et au besoin à l’aide

de la force publique, le tout aux frais de PERSONNE3.) récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle redue par PERSONNE3.) à 1.000 € à partir

du 1er janvier 2024 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE3.) à lui

payer le montant de 1.000 € à titre d’indemnité d’occupation du mois de janvier

2024 ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.000 €;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 500 €

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) de ce chef le montant

de 500 €

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de

procédure et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

condamne PERSONNE3.) à tous les frais et dépens, y non compris les frais du

procès-verbal de constat de recherche.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE7.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE6.), qui ont signé le présent jugement.