Tenant company loses commercial lease dispute; landlord wins rent, eviction, and penalty claims.

Répertoire n° 443/2024

E-BAIL-513/22

Audience publique du 21 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par PERSONNE1.), gérant

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 14 octobre 2022 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 23

novembre 2022, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et le gérant de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL entendus en leurs moyens et conclusions.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et le prononcé fut fixé au 21 décembre 2022.

En date du 20 décembre 2022 le tribunal ordonna la rupture du délibéré et la continuation

des débats fut fixée au 25 janvier 2023, date à laquelle l’affaire fut refixée au 9 juin 2023,

puis au 15 novembre 2023 pour contrôle et finalement au 24 janvier 2024, date à laquelle

elle fut utilement retenue.

A cette audience, le mandataire de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et le gérant de

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 18 mars 2013 et prenant effet le 23 mars 2013, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL, des locaux à destination commerciale, plus spécialement d’auberge

restaurant, situés à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de

7.500 € et d’une avance mensuelle de 350 €. Par contrat de location-gérance signé en date

du même jour, le fonds de commerce a été donné en location moyennant une redevance

mensuelle de 1.500 € HTVA, diminuée à 250 € HTVA par mois par un avenant signé en

date du 22 juin 2017 ayant pris effet le 1er juillet 2017.

Par requête déposée le 14 octobre 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société SOCIETE1.) S.A. fait convoquer SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le

juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à lui

payer le montant de 59.945,66 € à titre d’arriérés de loyer, le montant de 2.047,50 € à titre

d’arriérés de redevances et la somme de 3.529,71 € à titre d’avances sur charges avec les

intérêts légaux à compter des échéances respectives, sinon à compter de la première mise

en demeure, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux

torts de la locataire, et ce dans un délai d’un mois après la notification du jugement à

intervenir.

La société SOCIETE1.) S.A. demande encore à voir condamner la partie défenderesse à

lui payer le montant de 150.242,94 € à titre de clause pénale avec les intérêts légaux à

compter des échéances respectives, sinon à compter de la première mise en demeure,

sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire

du jugement à intervenir, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une le

montant évalué à 2.000 € au titre de la répétition des frais d’avocat, la condamnation de

la partie défenderesse à lui payer une indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande

pécuniaire en cours d’instance.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.A. verse un décompte et augmente

sa demande pécuniaire au montant de 70.974,88 € à titre d’arriérés de loyer des mois de

juin 2023 à janvier 2024 inclus et au montant de 2.320 € à titre d’arriérés de redevances

mensuelles pour le fonds de commerce. Elle renonce encore à sa demande en « intérêts

légaux pour retard de paiement de + 8% ».

Le gérant de SOCIETE2.) SARL explique être locataire des lieux depuis 2013. Il avoue

avoir eu quelques difficultés pendant le COVID, mais qu’il a souscrit un prêt personnel

afin de payer ses dettes. Il pensait pouvoir s’arranger à l’amiable et insiste sur le fait qu’il

veut rester dans les lieux et continuer à exploiter son commerce, ayant investi 11 ans de

sa vie dans ce restaurant. Il s’oppose à la résiliation du bail et demande un « délai de 9

mois pour mettre tout à zéro ».

Il explique encore que « toute réparation, tout remplacement était à sa charge et il « veut

que le fonds de commerce lui appartienne car il a payé pendant onze ans. » Il fait valoir

que la propriétaire lui avait promis de lui « donner » le fonds de commerce.

Sur base du contrat de location-gérance signé en date du 18 novembre 2013 pour la

location du fonds de commerce sis à ADRESSE2.) et sur base des contestations quant à

une quelconque discussion ou promesse de la part de la bailleresse, le tribunal se doit de

constater que le locataire se trouve toujours dans l’obligation de payer mensuellement les

redevances prévues.

La demande de la société SOCIETE1.) S.A. est partant, au vu des pièces versées en cause,

des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations circonstanciées,

à déclarer fondée pour le montant réclamé 73.294,88 € à titre d’arriérés de loyer et de

charges impayées des mois de juin 2023 à janvier 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y

faire droit.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande de de la société SOCIETE1.) S.A. en

condamnation de SOCIETE2.) SARL à lui payer le montant de 534,71 € à titre de

« refacturation d’une facture SOCIETE3.) », SOCIETE2.) SARL ne contestant pas cette

demande.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

SOCIETE2.) SARL s’oppose à la résiliation du bail et demande un « délai de 9 mois pour

mettre tout à zéro ».

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 73.294,88 € à titre d’arriérés de loyer et de

charges impayées constitue une violation grave des obligations de la locataire justifiant

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de cette dernière, sauf à lui accorder un

délai de 3 mois à partir de la notification du présent jugement pour libérer les lieux.

Clause pénale

A l’audience publique du 24 janvier 2024, la société SOCIETE1.) S.A. réclame la somme

de (18 x 8.346,83 =) 150.242,94 € à titre de clause pénale.

SOCIETE2.) SARL demande d’annuler cette clause pénale.

Il ressort de l’article 13 du contrat de bail signé entre parties que « En cas de résolution

judiciaire du présent bail aux torts du Preneur, celui-ci paiera au Bailleur à titre de clause

pénale une somme équivalente à 18 mois de loyer, augmentée des frais, débours et

dépenses quelconques résultant de la résolution. »

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou augmenter la peine

qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le tribunal considère qu’une indemnité forfaitaire correspondant à 18 mois de loyer est

excessive en l’espèce, de sorte qu’il convient de la réduire au montant de 25.040,49 €

correspondant à 3 mois de loyer.

Frais d’avocat

A l’audience publique du 24 janvier 2024, la société SOCIETE1.) S.A. réclame la somme

de 6.813 € à titre de remboursement de frais d’avocat.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité

pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014,

n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix de la requérante de faire gérer le litige

l’opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait

leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la requérant doit

seule supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des sommes demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. Il n’y a

pas lieu d’y faire droit en ce qui concerne la demande en déguerpissement, la partie

défenderesse bénéficiant d’un délai pour quitter les lieux.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) S.A. est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail,

statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 73.294,88 € à titre d’arriérés de loyer et de charges impayées des mois de juin 2023 à

janvier 2024 inclus;

condamne SOCIETE2.) SARL à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 73.294,88 €, avec les intérêts légaux à partir du 24 janvier 2024, date de la demande

en justice, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 534,71 € à titre de » refacturation d’une facture SOCIETE3.) » ;

condamne SOCIETE2.) SARL à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 534,71 € ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

SOCIETE2.) SARL;

condamne SOCIETE2.) SARL à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard 3 mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser SOCIETE2.) SARL dans la forme légale

et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit partiellement fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le

montant de 25.040,49 € à titre de clause pénale;

condamne SOCIETE2.) SARL à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 25.040,49 € à titre de clause pénale ;

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en remboursement des frais

d’avocat ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne SOCIETE2.) SARL à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 400 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.