Court orders compensation between bankrupt tenant and landlord for unpaid rent and security deposit.

Répertoire n° 440/2024

E-BAIL-9/23

E-BAIL-587/23

Audience publique du 21 février 2024

______________________________________________________________

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

I

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg,

et :

la société anonyme SOCIETE2.) SA, en faillite, établie et ayant eu son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son curateur Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat,

demeurant professionnellement à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat,

demeurant Luxembourg,

II

la société anonyme SOCIETE2.) SA, en faillite, établie et ayant eu son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son curateur Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat,

demeurant professionnellement à L-ADRESSE3.),

partie demanderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg.

Faits

L'affaire inscrite sous le numéro E-BAIL-9/23 fut introduite par requête - annexée à la

minute du présent jugement - déposée le 10 janvier 2023 au greffe de la Justice de Paix

d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 25 janvier

2023, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 15 mars 2023, date à laquelle

elle fut rayée.

Par courrier du 4 décembre 2023, le mandataire de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. demanda à faire réappeler l’affaire.

Les parties furent convoquées à l’audience publique du 24 janvier 2024, lors de laquelle

l’affaire fut utilement retenue.

Une deuxième affaire inscrite sous le numéro E-BAIL-587/23 fut introduite par requête -

annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 novembre 2023 au greffe de la

Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 25 janvier

2023, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 15 mars 2023, date à laquelle

elle fut utilement retenue.

A l’audience publique du 24 janvier 2024, les mandataires furent entendus en leurs

explications et moyens.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe en date du 10 janvier 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. a fait

convoquer SOCIETE2.) SA devant le Tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges des mois de septembre 2022, octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022 et

janvier 2023 avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde et à la

voir condamner à lui payer une indemnité de relocation de 3 mois.

SOCIETE1.) s.àr.l. a encore demandé à voir condamner SOCIETE2.) SA à déguerpir des

lieux loués, après résiliation du bail existant entre parties, et ce au plus tard 8 jours après la

notification du jugement à intervenir.

La bailleresse requiert également la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une

indemnité de procédure de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et elle se réserve tous autres droits,

dus et actions et notamment le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance.

Suivant jugement commercial (faillite no 24/23) rendu par le tribunal de Luxembourg en

date du 18 janvier 2023, la société SOCIETE3.) SA fut déclarée en état de faillite.

Par requête déposée au greffe en date du 20 novembre 2023, la société SOCIETE2.) SA,

représentée par PERSONNE1.) agissant en sa qualité de curateur de la faillite, a fait

convoquer SOCIETE1.) s.àr.l. devant le Tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 5.400 € à titre de restitution de la garantie

locative, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir..

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux rôles

pour y statuer par un seul et même jugement.

A l’appui de sa requête, SOCIETE1.) s.àr.l. fait exposer que, par contrat de bail du 1er août

2019, elle a donné en location à SOCIETE2.) SA, un local commercial sis à ADRESSE2.),

moyennant loyer mensuel de 900 € et des avances sur charges de 100 €.

A l’audience des plaidoiries, elle renonce à sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure, demande acte que ses demandes en résiliation du bail et en déguerpissement sont

devenues sans objet, maintient sa demande en condamnation de la partie adverse à lui payer

la somme de 5.000 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges et réduit sa demande

en allocation d’une indemnité de relocation à 1.000 €. Subsidiairement elle demande de voire

fixer ses créances.

Elle explique encore qu’il y a eu résiliation d’un commun accord et que la partie adverse a

quitté les lieux en date du 27 janvier 2023.

Le curateur de la faillite de SOCIETE2.) SA conteste la demande adverse en paiement de la

somme de 5.000 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, motif pris qu’il y a

« une déclaration de créance qui a été déposée pour la même somme ».

Il demande encore, sur base de sa requête la condamnation de la société SOCIETE1.) s.àr.l.

à lui payer la somme de 5.400 € à titre de restitution de la garantie locative.

SOCIETE1.) s.àr.l. ne conteste pas autrement la somme réclamée de 5.400 € et demande la

compensation entre les créances réciproques.

Lorsqu’un juge statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un failli a contractée

avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur qualitate qua à payer cette

somme au créancier, ni décider de l’admission de la créance au passif de la faillite, mais doit,

après avoir déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au créancier le droit de

se pourvoir devant le tribunal compétent pour requérir de lui l’admission de sa créance au

passif de la faillite (cf. Cour d’appel de Bruxelles, 22 février 1963, Pas. B. 1963. II. 274,

Cour 21 février 1979, 21 février 1979, P. 24, p. 270).

La société SOCIETE2.) S.A. ne peut en effet pas être condamnée au paiement des loyers en

souffrance - dans l’hypothèse où une telle demande serait fondée -, mais le tribunal ne peut

que constater au dispositif du présent jugement le montant de la créance de la masse de la

faillite à son encontre.

La demande de la société SOCIETE1.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de 5.000 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges. Il n’y a cependant pas lieu d’assortir le montant

de 5.000 € des intérêts légaux à partir du 10 janvier 2023, jour de la demande, étant donné

que la société SOCIETE2.) SA fut déclarée en faillite par jugement du 18 janvier 2023 et

qu’aux termes de l’article 451 du code de commerce le cours des intérêts de toute créance

non-garantie par un privilège, par un nantissement ou par une hypothèque, est arrêté à l’égard

de la masse à compter du jour du jugement déclaratif de la faillite.

La demande de la société SOCIETE2.) SA est également au vu des pièces versées en cause,

des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations à déclarer fondée

pour le montant de 5.400 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Au vu des pièces versées en cause et en l’absence de toute contestation, il y a lieu d’ordonner

la compensation entre les dettes réciproques, résultant du même contrat.

L’indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose que: «En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture

du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

Eu égard que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié aux torts de la locataire,

la demande de SOCIETE1.) s.àr.l à se voir allouer une indemnité de relocation est à déclarer

non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il ne paraît pas justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit les demandes en la forme;

prononce la jonction des rôles n° 9/23 et 587/23,

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. fondée pour la somme de 5.000 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges;

dit fondée la demande de SOCIETE2.) S.A., en faillite, au paiement du montant de

5.400 € à titre de remboursement de la garantie locative;

après compensation, condamne SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à SOCIETE2.) S.A., en faillite,

le montant de 400 €, avec les intérêts légaux à partir du 20 novembre 2023, date de la

demande en justice jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel ou

opposition en ce qui concerne la condamnation pécuniaire;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de SOCIETE1.) SA.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.