Tenant's claim for rent charge reimbursement and security deposit return dismissed as inadmissible and unfounded.

Répertoire No. 573/24

L-BAIL-11/23

Audience publique du 15 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

étant présent à l’audience du 11 janvier 2024

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

étant présent à l’audience du 11 janvier 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5 janvier 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

2 février 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 16 février 2023. Lors de cette audience, les deux parties furent

entendues en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le

prononcé fut fixé au 2 mars 2023.

Suivant jugement no. 731/23 du 2 mars 2023, la continuation des débats fut fixée au

4 mai 2023, puis refixée au 21 septembre, ensuite refixée au 16 novembre 2023.

Lors de cette audience, les deux parties furent entendues en leurs moyens et

conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 23 novembre

2023. A la date du 20 novembre 2023, le tribunal prononça la rupture du délibéré

et refixa l’affaire pour continuation des débats au 11 janvier 2024.

A la prédite audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les faits et rétroactes ressortent à suffisance d’un jugement numéro 731/23 rendu

en date du 2 mars 2023 par le Tribunal de céans.

L’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience du Tribunal du 04 mai

2023, puis refixée à celle du 21 septembre 2023 et puis à celle du 16 novembre

2023.

A cette dernière audience, l’affaire fut prise en délibéré et le prononcé a été fixé

au 23 novembre 2023.

Le 20 novembre 2023, le Tribunal a ordonné la rupture du délibéré et a demandé

à PERSONNE2.) de renseigner le Tribunal quant à la situation de l’appartement

en question dans une copropriété et en cas de réponse positive, de verser aux débats

les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les décomptes pour la

période litigieuse.

A l’audience du 11 janvier 2024 à laquelle l’affaire fut refixée pour continuation

des débats, PERSONNE1.) a formulé la demande suivante : « Cette situation

m’oblige à solliciter, monsieur le Juge, le paiement intégral de toutes les charges

payées pendant toute l’occupation du logement soit 29 mois à 170 euros le mois,

ce qui fait un total de 4.930 euros. »

Pour mémoire, la demande initiale de PERSONNE1.) consistait à se voir

rembourser la garantie locative à hauteur de 400 euros ainsi que la production des

décomptes pour charges et des pièces annexes des années 2020, 2021 et 2022.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas

déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif

d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses

éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande

présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de

ces trois éléments est par conséquent irrecevable (cf. CA 24.09.1998, No. 20974).

En l’espèce, la demande formulée par PERSONNE1.) à l’audience du 11 janvier

2024 est à qualifier de demande nouvelle alors qu’elle en diffère en ce qui concerne

l’objet et la cause, de sorte à ce qu’elle est irrecevable.

Appréciation

Suivant l’article 5 paragraphe (3) alinéa 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil:

« Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au

statut de la copropriété approuvée en assemblée générale conformément à la

législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions

de ce décompte à charge du locataire par application de la présente loi sont

présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. »

Le seul fait pour un locataire de contester des postes du décompte des frais et

charges qui lui sont soumis par son propriétaire ne saurait équivaloir à une preuve

contraire. Admettre le contraire aurait en effet comme conséquence de permettre à

tout locataire de mettre à néant par une simple contestation les décisions prises par

l’assemblée générale des copropriétaires au sujet des comptes de la copropriété (cf.

JPL, 8 juin 2018, rép. fisc. n° 1064/18; JPL, 17 mai 2017, rép. fisc. n° 1842/17; cf.

JPL, 30 juin 2015, rép. fisc. n° 2706/2015).

Il résulte d’ailleurs du commentaire des articles du projet de loi numéro 5216 sur

le bail à usage d’habitation principale (page 20) que:

« De nombreux litiges sont apparus du fait que le bailleur soumet au locataire un

décompte qu’il était obligé lui-même de régler au syndicat des copropriétaires et

qui correspond à sa quote-part dans un décompte voté en assemblée générale des

copropriétaires. Il s’est révélé au cours des dernières années que certains

locataires exigent un contrôle de toute la comptabilité d’une résidence par un

expert pour imposer ainsi au bailleur la preuve de la régularité des paiements

effectués au syndicat des copropriétaires.

Or, ces exigences se sont révélées le plus souvent exagérées et de mauvaise foi. Si

le bailleur était obligé de payer une facture d’eau qui lui fut soumise par

l’administration communale, le paiement de cette facture valait comme justificatif

pour exiger le remboursement par le locataire, même si la consommation était

incorrecte. Les décomptes dressés par les sociétés chargées à effectuer le calcul

de la consommation de chauffage et d’eau chaude ne sont pas mis en doute alors

que les décomptes établis par un mandataire du syndicat des copropriétaires, à

savoir le syndic, sont régulièrement querellés et ont donné lieu à des procès longs

et coûteux. D’une manière ou d’une autre, le bailleur était obligé de débourser des

frais pour le compte du locataire et dès lors, il serait malsain que certaines

factures payées par le bailleur puissent être mises en doute alors que d’autres ne

peuvent être mises en doute. L’alinéa 5 prévoit ainsi que les postes mentionnés

dans le décompte des frais approuvés en assemblée générale des copropriétaires

sont présumés justifiés et échus. Il s’agit d’une présomption simple qui peut être

renversée par la preuve contraire. »

Bien que le souci du législateur fût d’éviter des contestations vaines et dilatoires,

toujours est-il qu’il faut laisser la possibilité au locataire d’émettre des

contestations de nature à renverser la présomption simple. Ainsi, pour démontrer

que dans un décompte des charges ont été indument mises à charge du locataire,

ce dernier doit connaître l’intégralité des postes (état détaillé des dépenses) et non

seulement les postes regroupés (répartition exercice) (cf. JPL, 10 mai 2017, rép.

fisc. n° 1842/17).

Il a été décidé que « Les frais mis en compte au copropriétaire dans un décompte

approuvé en assemblée générale des copropriétaires ont une force probante

suffisante, le copropriétaire n’étant plus obligé de prouver l’exactitude de toute la

comptabilité de la copropriété, les positions de ce décompte à charge du locataire

par application de la loi sont présumées justifiées et échues. Le locataire a la

possibilité de prouver le caractère inexact de ce décompte. Cependant pour ce

faire, il ne peut exiger de la part de son bailleur communication de toutes les pièces

justificatives qui ne sont par ailleurs pas en possession de ce dernier. En effet,

pareille contrainte imposée au bailleur irait à l’encontre des intentions du

législateur, telles qu’elles résultent des travaux parlementaires précités, de mettre

en échec des contestations exagérées ou de mauvaise foi. Le locataire à qui le

bailleur réclame paiement d’un décompte de charges locatives, peut évidemment

contester que certains postes, en raison de leur nature, sont à sa charge.

Néanmoins, s’il met en doute tous les montants, il lui appartient d’établir

moyennant expertise que les chiffres respectivement les calculs par rapport aux

millièmes sont faux. En tout état de cause, le locataire ne peut se contenter de

contestations d’ordre général, mais il devra précisément indiquer les postes

querellés et les motifs de son refus de paiement » (cf. JPL, 30 juin 2016, rép. fisc.

n° 2701/2016).

En l’espèce, il ressort des pièces versées que les décomptes des charges relatifs ont

été acceptés à l’unanimité:

-

pour la période du 1er juin 20219 au 31 mai 2020 par l’assemblée générale

du 3 mai 2021,

-

pour la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2021 par l’assemblée générale

du 11 janvier 2022,

-

pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 par l’assemblée générale

du 13 décembre 2022.

Les décomptes de charges en question sont partant présumés justifiés et échus.

PERSONNE1.) ne saurait partant prétendre à la production des pièces annexes

auxdits décomptes.

Il ressort encore des pièces versées en cause que le 23 mars 2023, PERSONNE2.)

a communiqué à PERSONNE1.) un courrier reprenant les décomptes individuels

concernant l’appartement en question le tout tenant compte des avances payées

ainsi que la restitution de l’intégralité de la garantie bancaire.

Le solde entre les avances sur charges payées et les charges effectivement

déboursées a été clairement indiquée alors qu’il a été négatif de 57,28 euros pour

l’exercice 2020, positif de 131,01 euros pour l’exercice 2021 et négatif de 206,68

euros pour l’exercice 2022.

Par un paiement, dont la réception n’est pas contestée par PERSONNE1.),

PERSONNE2.) a versé les soldes afférents (- 57,28 + 131,01 - 206,68) ainsi que

l’entièreté de la garantie locative de 400 euros, soit la somme totale de 532,95

euros.

Il s’ensuit que la situation comptable entre bailleur et locataire est apurée.

Par conséquent, la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement de la

garantie locative et de la production des décomptes et des pièces annexes pour les

années 2020, 2021 et 2022 est à déclarer non-fondée.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement numéro 731/23 rendu en date du 2 mars

2023,

déclare la demande formulée par PERSONNE1.) à l’audience du 11 janvier 2024

tendant au remboursement de toutes les avances sur charges payées irrecevable

car nouvelle;

déclare la demande tendant au remboursement de la garantie locative et de la

production des décomptes et des pièces annexes pour les années 2020, 2021 et

2022 est à déclarer non-fondée;

laisse les frais et dépens à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière