Landlord wins rent and eviction; tenant's lawyer fees rejected but procedure fee awarded.

Répertoire No. 572/24

L-BAIL-552/23

Audience publique du 15 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Eve MATRINGE, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 21 décembre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 25 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

12 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 21 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Eve MATRINGE, en remplacement de Maître

Nicolas BANNASCH,

fut entendue

en

ses

moyens et conclusions.

PERSONNE2.), quoique

régulièrement convoqué,

n’était ni présent

ni

représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Exposé du litige

Par requête déposée le 25 août 2023 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) devant ce tribunal

pour:

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 13.694.24 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts

conventionnels sinon avec les intérêts à partir de chaque échéance du

loyer, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du

Tribunal, cette demande a été réduite à 1.658,95 euros en tenant compte

de divers paiements intervenus. Il y a lieu de lui en donner acte;

-

obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la

partie défenderesse et son déguerpissement pour non-paiement des loyers;

-

l’entendre condamner au paiement d’une indemnité de relocation de 4.485

euros,

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de

remboursement des frais d’avocat,

-

l’entendre condamner à une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la

condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens ainsi que

l’exécution provisoire sans caution des condamnations pécuniaires.

A l’audience du 21 décembre 2023, PERSONNE2.) ne comparut pas.

Il ne ressort pas du récépissé de la Poste qu’il a reçu la convocation en mains

propres. Néanmoins, PERSONNE2.) a adressé au Tribunal un courriel dans lequel

il confirme avoir été informé de la tenue de l’audience du 21 décembre 2023.

Ainsi, et en application de l’article 79 du Nouveau Code de procédure civile, il y

a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer que par un contrat de bail

écrit conclu en date du 9 mai 2016, il a donné en location un appartement sis à L-

ADRESSE2.), à PERSONNE2.).

Aux termes dudit contrat de bail, le loyer mensuel était fixé à 1.250 euros auquel

il y a lieu d’ajouter des avances sur charges à concurrence de 220 euros par mois.

A partir du 1er mai 2019, le loyer a été porté à 1.360 euros et les charges ont été

augmentées à 225 euros.

A partir du 1er mai 2023, le loyer a été porté à 1.495 euros et les avances sur charges

ont été augmentées à 255 euros.

Aux termes d’un décompte actualisé versé à l’audience, PERSONNE2.) resterait

en défaut de régler, en partie au moins, le loyer et les avances sur charges depuis

le début de l’année 2017. Les paiements auraient été incomplets pour la plus

grande partie. Des paiements partiels seraient intervenus mais il subsisterait

actuellement encore un impayé de 1.658,95 euros.

Dans ces circonstances,

PERSONNE1.)

conclut à la condamnation de

PERSONNE2.) au paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à hauteur

de 1.658,95 euros, à la résiliation du contrat de bail et à son déguerpissement dans

un délai de huit jours à compter de la notification de la présente décision.

PERSONNE1.) conclut encore à la condamnation de PERSONNE2.) de payer la

somme de 4.485 euros à titre d’indemnité de relocation.

Appréciation

- Arriérés de loyers

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer que par un contrat de bail

écrit conclu en date du 9 mai 2016, il a donné en location un appartement sis à L-

ADRESSE2.), à PERSONNE2.).

Actuellement, aux termes d’un décompte versé en cause, plusieurs loyers et

avances sur charges resteraient au moins en partie impayés.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers réclamés ne figurant au dossier

et en l’absence de toute contestation par PERSONNE2.), il y a lieu de faire droit à

la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) pour la

somme de 1.658,95 euros.

L’article 24 du contrat de bail conclu entre parties se lit comme suit : « Les loyers

échus et non payés porteront un intérêt de 1% par mois, à partir de l’échéance.

(…) ».

En l’occurrence, il y a lieu de constater qu’il est impossible de déterminer quels

paiements opérés par PERSONNE2.) ont été affectés à quelles échéances du loyer.

Il ressort en effet du décompte versé que ce dernier a régulièrement payé des

sommes dépassant les loyers dus sans qu’il ne ressorte des pièces soumises à

l’appréciation du Tribunal à quelles échéances ces paiements ont été affectés.

La condamnation pécuniaire est partant à assortir des intérêts légaux à compter de

la demande en justice, à savoir le 25 août 2023, jusqu’à solde.

- Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de ces obligations par le locataire est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.).

Au vu de ces circonstances, il y a lieu d’allouer à PERSONNE2.) un délai de

déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

- Indemnité de relocation

La partie requérante sollicite en outre la condamnation de la partie défenderesse à

lui payer la somme de 4.485 euros au titre d’indemnité de relocation sur base de

l’article 1760 du Code civil.

L’article 1760 du Code civil dispose: « En cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à

la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de

l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par

le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le

temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché

locatif au moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage de choses, I, n°

408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est

remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, n° 408).

En l’espèce, comme PERSONNE2.) occupe toujours le bien donné à bail, la

demande en obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle

tend à la réparation d’un préjudice futur et doit par conséquent être déclarée

irrecevable.

- Les frais d’avocat

PERSONNE1.) sollicite encore la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer la

somme de 2.000 euros à titre de frais d’avocat.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine

première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si

le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable,

le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct

du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal

avec elle.

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est nullement obligatoire.

Le choix délibéré de la partie requérante de recourir aux services d’un avocat pour

recouvrer sa créance ne constitue donc pas un préjudice imputable à une faute de

la partie défenderesse.

Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge de

PERSONNE1.) et sa demande y afférente est à dire non fondée.

- Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge du requérant les sommes exposées par lui et non comprises dans

les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en obtention d’une

indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à

déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

- Exécution provisoire

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire à

intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, au vu de l’absence de contestations formulées par PERSONNE2.), le

présent jugement est à assortir de l’exécution provisoire quant aux condamnations

pécuniaires.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par un jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et en premier

ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande;

dit les demandes recevables;

déclare la demande en paiement de loyers fondée pour le montant réclamé;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.658,95 euros

à titre de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, à savoir le 25 août 2023, jusqu’à solde;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE2.) de ne pas avoir payé les loyers;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du présent

jugement;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés;

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.)

à une indemnité de relocation à hauteur de 4.485 euros, partant en déboute;

dit non-fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.)

aux frais d’avocat à hauteur de 2.000 euros, partant en déboute;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 500 euros;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement concernant les

condamnations pécuniaires;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière