Landlord wins back rent but loses eviction claim due to lack of urgency for provisional execution.

No. 189/24

du 12 février 2024

Audience publique du lundi, douze février deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

1) PERSONNE1.) et son époux

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

représentées par Maître Tony PEREIRA, avocat à la Cour, demeurant à

Beaufort,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Aïcha PEREIRA, avocat, en remplacement de Maître

Fränk ROLLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 4 août 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique de vacation du mardi, 5

septembre 2023, pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées

dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 29 janvier

2024.

Maître Tony PEREIRA, représentant des parties demanderesses, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa le sujet de l’affaire.

La représentante de la partie défenderesse, Maître Aïcha PEREIRA, fut

entendue en ses moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 4

août 2023, PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.) ont régulièrement

fait convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y

entendre condamner à payer aux requérants le montant de 3.825.- euros à titre

d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

ainsi qu’une indemnité de relocation équivalant à trois mois de loyers, soit

1.275.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. Ils

réclament encore la résiliation du bail entre parties et le déguerpissement, le

cas échéant forcé, du locataire des lieux loués. Les requérants ont par ailleurs

sollicité l’augmentation du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement, l’exécution

provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire et l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’audience du 29 janvier 2024,

PERSONNE1.)

et son époux

PERSONNE2.) ont précisé qu’il y aurait eu trois contrats de bail successifs

entre parties pour différentes chambres. Les loyers pour la période de janvier

à juillet 2019 n’auraient pas été payés, soit 7 x 400 = 2.800.- euros. Le loyer

aurait ensuite été porté d’un commun accord au montant de 425.- euros avec

effet au 1er mars 2020. Depuis lors, PERSONNE3.) n’aurait jamais respecté

cette adaptation et il n’aurait rien payé du tout pour les mois d’avril et mai

2023.

Ils ont encore déclaré augmenter leur demande au montant de 4.775.- euros.

Il y a lieu de leur en donner acte.

PERSONNE3.) a contesté les revendications relatives aux arriérés de loyer

pour l’année 2019 alors qu’ils auraient été payés et qu’il bénéficierait d’une

présomption de paiement. Subsidiairement, et comme le contrat de bail sur

lequel est basé la demande y relative n’existerait plus, un non-paiement ne

justifierait pas la résiliation du contrat actuel.

Il a soutenu ensuite que les loyers pour les mois d’avril et de mai 2023

seraient payés.

Il a ensuite fait valoir que le logement en cause serait insalubre et que la

commune aurait refusé que d’autres personnes puissent s’inscrire à ladite

adresse. En se basant sur les articles 1719 et 1720 du Code civil, il a demandé

par voie reconventionnelle une réduction de loyer à raison de 100.- euros par

mois à partir du 1er mars 2020. Par ailleurs, au vu de l’état du logement, il

serait fondé à invoquer l’exception d’inexécution et son refus de payer une

partie du loyer serait justifiée.

Dès lors les demandes en résiliation et en déguerpissement seraient à rejeter.

Subsidiairement, il y aurait lieu d’instaurer une mesure d’expertise afin de

constater l’état du logement et de proposer les mesures propres à remédier à

la situation.

L’indemnité de relocation serait prématurée et la commune n’accepterait de

toute façon pas de nouveau locataire. Le contrat de bail ne contiendrait

aucune clause relative à une indemnité de relocation.

À titre très subsidiaire,

PERSONNE3.)

a sollicité un délai de

déguerpissement allongé.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 27 mars

2013 et prenant effet au 1er mai 2013, PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) une chambre au

« ADRESSE3.) » sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 350.- euros. En date du 18 octobre 2014, un nouveau contrat a

été conclu, prenant effet au 1er janvier 2015 et stipulant un loyer mensuel de

400.- euros, puis en date du 1er mars 2020 un autre contrat, prenant effet au

1er mars 2020 et stipulant un loyer mensuel de 425.- euros.

Concernant les loyers pour la période de janvier à juillet 2019,

PERSONNE3.) fait état d’une présomption de paiement et semble faire

allusion à la prescription quinquennale de la demande prévue par l’article

2277 du Code civil.

La requête, valant seule interruption de la prescription, a été déposée le 4 août

2023 au greffe du tribunal de paix de Diekirch. Il s’ensuit que la demande

tendant à la condamnation des loyers pour les mois de janvier à juillet 2019

n’est pas prescrite.

Comme les loyers en question sont réclamés en vertu d’un contrat de bail qui

n’existe plus, c’est à juste titre que la partie défenderesse soutient que le non-

paiement ne saurait être considéré pour apprécier l’opportunité de la

résiliation du bail conclu postérieurement.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

En vertu de l’article 1315 du Code civil, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu des contestations formelles des requérants et à défaut de quelconques

pièces versées par PERSONNE3.), les affirmations de ce dernier en ce qui

concerne le prétendu paiement des loyers restent à l’état de pure affirmation.

Il fait encore valoir que les lieux loués seraient inhabitables et que notamment

la commune refuserait l’inscription de nouveaux locataires.

Cette dernière affirmation est restée en état de pure allégation.

Force est ensuite de constater que PERSONNE3.) est locataire des lieux

depuis le 1er mai 2013 et qu’il n’a versé la moindre preuve d’avoir émis des

réclamations à ce sujet à l’adresse des bailleurs.

Par ailleurs, la preuve de l’état humide de la chambre louée, objet du bail, n’a

pas été rapportée. A cet égard, le certificat médical du Dr. PERSONNE4.) du

2 octobre 2020 n’est ni pertinent ni concluant alors qu’il ne contient pas de

constat objectif des lieux loués et ne se base que sur les déclarations

unilatérales de PERSONNE3.).

Les photos versées par ce dernier ne sont pas de nature à corroborer ses

reproches quant aux troubles de jouissance allégués.

Une réduction du loyer n’est dès lors pas justifiée et PERSONNE3.) ne

saurait invoquer l’exception d’inexécution.

Faute d’indices concrets en ce sens, il n’y a pas lieu d’instaurer une expertise.

A défaut de preuve de paiement concernant les arriérés de loyers réclamés,

la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) est dès lors à déclarer

fondée à hauteur de (2.800 + 850 + 1.125 =) 4.775.- euros.

Eu égard aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire

droit à la demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la

décision à intervenir.

En vertu de l’article 1728 du Code civil l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce

prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers

et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation

du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses

droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle (cf. Novelles, tome VI, le louage des choses,

des baux en général, n° 388 bis).

En l’espèce, les arriérés à prendre en considération s’élèvent à 1.975.- euros

redus en raison du non-paiement de deux loyers et de la non-adaptation du

loyer au prix convenu en mars 2020.

Le tribunal déduit de l’absence de mise en demeure au courant de ces presque

quatre ans que, sans parler de renonciation, les bailleurs n’ont pas accordé

une priorité absolue à cette adaptation.

Dès lors la violation par le locataire de ses obligations contractuelles ne revêt

pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Les demandes en résiliation et en déguerpissement sont dès lors à rejeter.

Le bail n’ayant pas été résilié, la demande d’une indemnité de relocation est

également à rejeter.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile,

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous

les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

Les requérants ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il

n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En l’absence d’une justification de la condition d’iniquité, les requérants sont

à débouter de leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyer fondée ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

montant de 4.775.- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 3.825.-

euros à partir du 4 août 2023 et sur le montant de 950.- euros à partir du 29

janvier 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement ;

déclare les demandes en résiliation et en déguerpissement non-fondées,

partant en déboute ;

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de relocation ;

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.