Tenant eviction granted for death of landlord; occupation indemnity fixed at 980 euros; no provisional execution allowed.

Répertoire n° 363/2024

E-BAIL-442/23

Audience publique du 9 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Esch-sur-Alzette,

et :

1) PERSONNE1.) et 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties défenderesses - comparant par PERSONNE1.),

3) PERSONNE3.) ayant demeuré à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse - ayant initialement comparu par Maître PERSONNE DE

JUSTICE2.), avocat à Luxembourg, faisant défaut à l’audience publique du 17

janvier 2024.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 5 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

18 octobre 2023, date à laquelle elle fut refixée au 17 janvier 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et le mandataire de la partie

demanderesse et les parties défenderesses PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

PERSONNE3.) n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 5 septembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail

pour prendre acte de la résiliation de plein droit du contrat de bail du fait du décès

de PERSONNE4.), et contraindre les parties défenderesses à libérer les lieux dans

les 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, constater que les

parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre, leur mettre à charge les

indemnités d’occupation redues durant la période où elles demeureront dans les

lieux.

SOCIETE1.) S.ÀR.L. sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à

intervenir, la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part

de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de

500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, les condamner

de manière solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part aux frais et

dépens de l’instance et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire

en cours d’instance.

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) S.ÀR.L. déclare renoncer à son action à

l’encontre de PERSONNE3.).

Il convient de lui en donner acte.

A l’appui de sa demande SOCIETE1.) s.àr.l. expose que, suivant contrat de bail

prenant effet le 1er juillet 2017, elle a donné en location à PERSONNE4.), un

appartement sis à ADRESSE1.).

Il résulte des déclarations concordantes des parties à l’audience

que

PERSONNE4.), locataire des lieux, est décédée en date du 9 août 2023.

L’article 13 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

précise qu’en cas de décès du locataire le contrat de bail continue à durée

indéterminée au profit des descendants, des ascendants ou du concubin qui vivaient

avec lui en communauté domestique au moins six mois à la date du décès et qui

avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période.

PERSONNE5.) fait valoir être le fils de PERSONNE4.) et que sa fille

PERSONNE2.) serait partant la petite-fille de PERSONNE4.), mais n’établit pas

remplir les conditions de l’article 13 de la loi modifiée sur le bail à usage

d’habitation.

Au regard des dispositions de l’article 13 de la loi précitée le contrat de bail est

résilié de plein droit par le décès du locataire à défaut de personnes remplissant les

conditions prévues à cet article.

Faute de justifier d’un titre leur permettant d’occuper les lieux sis à ADRESSE1.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre et

la demande en déguerpissement de SOCIETE1.) s.àr.l. est fondée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent un délai de déguerpissement de 5 à

6 mois. PERSONNE1.) fait valoir faire des recherches en vue d’un nouveau

logement depuis 5 mois sur atHome, mais ne verse aucune pièce à l’appui de sa

demande.

Au vu des explications fournies à l’audience, en l’absence de toute pièce et avec

l’accord de la partie requérante, il y a lieu d’accorder à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement

pour libérer les lieux.

Indemnité d’occupation

Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du contrat de bail, il

est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un

loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le

bailleur. Cette indemnité doit être calculée, non sur le pied du loyer stipulé dans le

contrat de bail, mais de la valeur locative réelle de l’immeuble. Si cette valeur peut

être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le dommage est

inférieur ou supérieur (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, n° 189).

SOCIETE1.) S.ÀR.L. n’ayant pas démontré que son préjudice est inférieur,

respectivement supérieur au montant du loyer, il y a lieu de fixer le montant de

l’indemnité d’occupation à 980 €.

Exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile

ne sont pas remplies en l’espèce.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015,

no 3508 du registre).

SOCIETE1.) S.ÀR.L. ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure.

Aucune solidarité légale ou conventionnelle n'étant établie en l'espèce, il y lieu de

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à SOCIETE1.) S.ÀR.L. qu’elle renonce à son action engagée à l’égard

de PERSONNE3.) ;

déclare résilié le contrat de bail portant sur l’immeuble sis à ADRESSE1.), avec

effet à la date du décès de Madame PERSONNE4.) ;

constate que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont occupants sans droit ni titre;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à quitter les lieux occupés avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 2 mois après la notification du

présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme légale

et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 980 €;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE

DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.