Landlord loses deposit claim due to lack of written inventory and insufficient evidence of damages.

Répertoire n° 361/2024 E-BAIL-633/23 Audience publique du 9 février 2024

- Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse – comparant en personne, e t : PERSONNE2.) , demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

- F A I T S L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 12 décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 12 janvier 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue, les parties demanderesse et défenderesse entendues en leurs moyens et explications. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Par requête déposée le 12 décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.900 € à titre de remboursement de la garantie locative.

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose avoir emménagé le 1er août 2023 à ADRESSE3.). Conformément au contrat de bail signé entre parties, il a payé la somme de 1.900 € à titre de garantie locative. PERSONNE1.) soutient que le contrat de bail fut résilié, après 3 mois de location seulement, moyennant préavis de 2 mois pour se terminer le 1er novembre 2023. Il reproche à PERSONNE2.) de ne pas lui avoir restitué la caution de 1.900 € malgré le fait que le bailleur a confirmé qu’il allait restituer la caution puisqu’il « n’y a aucun dommage ».

PERSONNE2.) fait valoir qu’il était d’accord avec le départ de PERSONNE1.), mais que ce dernier ne lui a jamais fait parvenir une résiliation par écrit, que le locataire a résilié le contrat par courriel et que la remise des clefs a eu lieu en date du 31 octobre 2023 dans la chambre sise à ADRESSE3.). Le propriétaire fait valoir ne pas avoir établi un état des lieux de sortie par écrit, motif pris que PERSONNE1.) aurait refusé de signer. Il s’oppose à la restitution de la garantie locative et fait valoir qu’il a dû constater que la chambre présentait une forte odeur de cigarettes et qu’il a dû engager une société spécialisée pour enlever les odeurs de cigarettes.

Il verse une facture datée du 13 novembre 2023 pour un montant de 2.400 €, demande la compensation des créances réciproques et partant la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 500 €. PERSONNE1.) conteste les odeurs de cigarettes et explique que, sur les 3 mois de location, il était parti un mois à l’étranger, de sorte qu’il ne demeurait que deux mois dans l’appartement. Il conteste en outre avoir fumé dans l’appartement et maintient ses dires quant à la confirmation du propriétaire qu’il allait lui restituer la caution.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître de l’exécution du bail. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (LA HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165). La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues.

Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65). Au vu des développements qui précèdent, à défaut de tout état des lieux et sur base d’une facture non détaillée et sans aucun lien avec la chambre louée sise à ADRESSE3.),, les déclarations de PERSONNE2.) restent à l’état de pure allégation, de sorte que la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative à hauteur de 1.900 € est à déclarer fondée.

P a r c e s m o t i f s le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en dernier ressort ; reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ; la dit fondée ; condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.900 € ; condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE2.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le présent jugement.