Landlord's eviction request dismissed due to insufficient proof of neighbor disturbance.

Répertoire n° 360 /2024 E-BAIL-641/23 Audience publique du 9 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Esch-sur-Alzette, e t : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

F A I T S L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 18 décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 12 janvier 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue, le mandataire des parties demanderesses et la partie défenderesse entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Suivant contrat de bail conclu le 1er avril 2020 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) une chambre meublée située dans un immeuble sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 710 €.

Par requête déposée 18 décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de 1.200 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils se réservent tous autres droits, moyens et actions.

Il résulte des éléments de la cause et des déclarations à l’audience, que les bailleurs reprochent à PERSONNE3.) de ne pas occuper les lieux de manière paisible en bon père de famille et l’ont averti par une mise en demeure en date du 9 août 2023, libellée comme suit : « Vous adoptez un comportement constitutif de trouble du voisinage... les autres colocataires se plaignent du comportement irrespectueux, agressif, voire menaçant. » Les bailleurs font valoir que, « selon les colocataires, vous arrivez souvent tard dans la nuit, dans un état d’ébriété, majoritairement accompagné d’autres individus, adoptant un comportement dérangeant.

Les désagréments sonores causés dans les parties communes sont tels que vous réveillez vos colocataires en pleine nuit… : Ainsi, dans la nuit du 30 juillet 2023 vers 1.24 heures, dans la nuit du 15 juillet 2023 vers 2.19 heures, dans la nuit du 12 juillet 2023, vers 0.33 heures et dans la nuit du 10 juillet 2023, vers 1.00 heures,… et sans que cette énumération ne soit exhaustive, vous avez été à l’origine de tapage nocturne. Votre comportement a déjà fait l’objet d’un précédent avertissement daté du 10 septembre 2020, outre les autres avertissements qui s’en sont suivis.

» Les bailleurs expliquent que la situation s’était un peu calmée, mais que le comportement de PERSONNE3.) est de nouveau tel qu’une cohabitation n’est plus possible. PERSONNE3.) conteste les faits lui reprochés et fait valoir ne pas avoir ni déranger ni agresser les autres colocataires. Tout au contraire, ses colocataires lui « font de la misère en volant ses habits ou en mettant de l’huile devant sa porte ». Concernant la demande en résiliation du contrat de bail, il convient de rappeler qu'aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, premièrement d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, deuxièmement de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort encore de l’article 12. (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation que le motif pouvant justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail ne doit pas nécessairement découler d’une inexécution contractuelle par le locataire. Il peut aussi consister dans tout « autre motif grave et légitime » à établir par le bailleur, à l’exception du transfert de propriété du logement. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Il est de principe que le juge du fond apprécie souverainement si les manquements d'une partie à ses obligations contractuelles sont d'une gravité suffisante pour motiver la résolution du contrat, la gravité des infractions aux clauses du bail s'appréciant au jour où le juge statue sur la demande de résiliation judiciaire (Jurisclasseur civil, art. 1184, fasc. 10, n° 52 et 60). Il appartient au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc occuper paisiblement les lieux et respecter la substance de la chose, sur laquelle il est dépourvu de droit réel.

Il appartient cependant toujours au juge saisi de la demande en résiliation judiciaire du bail d’apprécier si le motif invoqué à l’appui de la demande constitue un motif grave et légitime. Il résulte des éléments de la cause que la demande est motivée par la circonstance que des colocataires se sentent dérangés par PERSONNE3.) . Les propriétaires versent 4 attestations testimoniales desquelles il ressort que : « Le 9 décembre 2023 à 3 heures du matin, PERSONNE3.) est entré ivre et a commencé à faire du bruit dans la cage d’escalier….

Ce n’est pas la première fois qu’il arrive le matin ivre… ». « Durant la période de cohabitation, j’ai été témoin à plusieurs reprises du comportement inapproprié de mes deux colocataires PERSONNE3.) et PERSONNE4.)…. ». « Je suis une locataire qui habite dans la chambre à côté de PERSONNE3.) et je peux constater qu’il fait très souvent des bruits, surtout la nuit des weekends. C’est très visible qu’il a un problème avec l’alcool… ». « J’ai eu avec les autres colocataires des dérangements à la nuit à cause des bruits parvenus à chaque fois de PERSONNE3.) ou PERSONNE4.) avec ses amis ou bien seuls.

Et ça s’était répété d’une fréquence de deux fois par semaine ce qui ne me laisse pas dormir. » Les attestations versées en cause ne sont pas assez précises et pertinentes pour prouver que PERSONNE3.), locataire depuis le 1er avril 2020, importune par son comportement de façon répétitive les autres colocataires, respectivement qu’il porte atteinte à leur jouissance paisible des lieux. Il s’ensuit que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.) n’est pas fondée. L’exécution provisoire Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). A défaut de l’iniquité requise, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer non fondée.

P a r c e s m o t i f s le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à et en premier ressort; reçoit la demande en la forme; dit non fondée la demande en résiliation du contrat de bail conclu entre parties et en déguerpissement de PERSONNE3.) ; dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure; condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.