Landlord wins rent and charges but loses deposit claim and procedural fee request in Luxembourg bail court.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)

par décision du délégué du bâtonnier du 5 mai 2023

Répertoire n° 359/2024

E-BAIL-144/23

Audience publique du 9 février 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

e t :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à

Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

14 mars 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 19 avril

2023, date à laquelle elle fut refixée au 9 juin 2023.

Suite à trois refixations ultérieures à la demande des parties, l’affaire parut utilement à

l’audience publique du 12 janvier 2024.

A cette audience les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus

en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 4 octobre 2021, et prenant effet le 9 octobre 2021,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850 € et des avances sur charges de 130 €.

Par requête déposée le 14 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués

après résiliation du bail, et ce dans les 15 jours à partir de la notification du jugement à

intervenir.

Le bailleur sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une

indemnité de procédure de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.000 € à titre de

frais d’avocat, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et il se réserve le droit

d’augmenter sa demande en cours d’instance pour les loyers, avances sur charges, charges

et/ou indemnité d’occupation à échoir, il se réserve le droit de réclamer des dommages et

intérêts en cas de dégradations éventuelles occasionnées à l’appartement pris en location

et il se réserve tous autres droits, dus, moyens, dus et actions.

Dans sa requête PERSONNE2.) fait valoir que le 16 février 2022, le locataire lui aurait

dénoncé pour la première fois l’existence de problèmes d’humidité. Le bailleur a

immédiatement chargé un expert d’intervenir. En date du 1er avril 2022, l’expert

PERSONNE3.), auprès du bureau d’expertise SOCIETE1.) s.àr.l. a pu avoir accès à

l’appartement.

Le propriétaire fait valoir que « les photos des lieux prises par l’expert sont saisissantes

alors que les murs de l’appartement sont revêtus de moisissures. Les conclusions du

rapport d’expertise figurent en page 12 et peuvent être retranscrites de la manière

suivante:

« L’origine des moisissures dans l’appartement de M. PERSONNE2.) situé au rez-de-

chaussée de la résidence sise ADRESSE2.) à ADRESSE2.) est provoquées par la

condensation de l’humidité intérieure de l’appartement sur les parties froides de

l’enveloppe.

Il n’y avait pas d’infiltrations provenant de l’extérieur lors de notre visite.

Le taux élevé d’humidité relative de l’air intérieur est provoqué par une gestion inadaptée

de la ventilation de l’appartement…. »

Le bailleur a dès lors demandé au locataire de mettre en place les recommandations de

l’expert. Le 21 février 2023, le bailleur a reçu une lettre des services de l’administration

communale indiquant que le logement serait insalubre. En se rendant auprès de

l’administration communale, le bailleur a appris que le locataire résidait dans les lieux

loués, soit 36 m2, avec son épouse et ses 4 enfants. »

A l’audience des plaidoiries, le bailleur explique que le locataire aurait quitté les lieux en

date du 22 octobre 2023 et qu’un état des lieux de sortie « contradictoire » aurait été établi,

que le locataire aurait refusé de signer. PERSONNE2.) renonce partant à sa demande en

résiliation du bail et en déguerpissement du locataire.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) demande la condamnation de PERSONNE1.)

à lui payer la somme de 1.593,30 € à titre de charges pour l’année 2022, les loyers des mois

de septembre et octobre 2023 à hauteur de (2 x 980 =) 1.960 € et la somme de (4.744,35 +

9.176,54 =) 13.920,89 € à titre de dégâts locatifs.

Quant à la recevabilité

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité des demandes pécuniaire pour constituer des

demandes nouvelles.

En obligeant le demandeur à faire connaître dans la requête introductive d'instance l'objet

de sa prétention, le législateur a voulu non seulement que le défendeur pût répondre à cette

prétention, mais encore qu'il eût le moyen d'éviter le procès. Ce résultat ne saurait être

atteint si une demande nouvelle pouvait être introduite au cours du procès (v. Glasson et

Tissier T. II p. 898 no: 235; Garsonnet et Cézar-Bru T. I no: 434); (Justice de paix

Esch/Alzette 16.11.1983).

Le requérant s’est expressément réservé le droit d’augmenter sa demande en cours

d’instance pour les loyers, avances sur charges, charges et/ou indemnité d’occupation à

échoir et le droit de réclamer des dommages et intérêts en cas de dégradations éventuelles

occasionnées. Ces demandes ne sont partant pas à considérer comme nouvelles par rapport

à l’acte introductif d’instance et sont dès lors recevables.

Charges

PERSONNE2.) explique qu’il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE1.) lui

redevrait le montant de 1.861,08 € à titre de charges de l’année 2022. Le propriétaire a dans

un message du 3 avril 2023 demandé à son locataire le montant de 1.790,70 €, déduction

faite des frais d’assurance et de poste. Suite à une « erreur de frappe », le mandataire de

PERSONNE2.) n’a réclamé que le montant de 1.593.30 € dans sa lettre recommandée du

6 juin 2023, montant qu’il réclame également à l’heure actuelle.

PERSONNE1.) soulève l’exception de libellé obscur quant au montant réclamé.

Conformément à l’article 20 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

et modifiant certaines dispositions du Code civil, la requête introductive d’instance

indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet

de celle-ci.

« La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de

déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se

méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense

appropriés. » (Jean-Claude WIWINIUS, L’exceptio obscuri libelli, Mélanges dédiés à

Michel DELVAUX, Edition Cercle Michel Delvaux 1990, p. 290)

En l’espèce, il résulte de manière suffisamment précise des plaidoiries que PERSONNE2.)

réclame le paiement des charges locatives de 2022 en se fondant sur le relevé SOCIETE2.),

les sms échangés avec le locataire et la lettre de son mandataire, de sorte que la partie

défenderesse n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande.

L’exception de libellé obscur, non fondée, est rejetée.

Plus subsidiairement, PERSONNE1.) fait valoir que le montant réclamé serait à réduire à

la somme de (3.056,70 – 1.560 =) 1.496,70 €.

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend récupérer

auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner à

lui présenter un décompte général, même accompagné de factures, mais est tenu de

produire également les quittances relatives aux dépenses avancées justifiant ainsi avoir

déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision plus récente, il a été

retenu que les factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des

frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire (Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

Dès lors, le bailleur est obligé de permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de

prendre inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend

lui réclamer.

PERSONNE1.) conteste les montants qui lui sont réclamés à titre de frais SOCIETE3.),

Sudstroum et frais de nettoyage.

En l’espèce, PERSONNE2.) ne verse que le relevé SOCIETE2.). A défaut d’autres pièces,

il y a lieu de retenir le montant de 1.496,70 € et de condamner PERSONNE1.) à payer ce

montant à PERSONNE2.).

Arriérés de loyer

PERSONNE1.) marque son accord à payer les loyers des mois de septembre et octobre

2023 pour la somme réclamée de 1.960 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Dégâts locatifs

PERSONNE2.) réclame la somme de (4.744,35 + 9.176,54 =) 13.920,89 € à titre de dégâts

locatifs en se basant sur deux devis et l’état des lieux de sortie. Il fait valoir que le locataire

est contraint de restituer les lieux dans lesquels il les a reçus.

PERSONNE1.) fait valoir avoir dénoncé les problèmes d’humidité déjà en date du 16

février 2022. L’expertise a eu lieu en date du 1er avril 2022, soit 6 mois après le début du

contrat de location et la partie défenderesse explique qu’on voit déjà sur les photos que

l’état des murs est pitoyable et que déjà autour des fenêtres, il y a des moisissures, état

inexplicable seulement 6 mois après le début du contrat. Il fait valoir que la salle de bains

n’est pas munie d’une fenêtre et qu’après le dépôt de l’expertise, le propriétaire lui a fourni

un ventilateur, qu’il a utilisé, mais qui n’était pas suffisant pour évacuer l’humidité dans

l’appartement.

PERSONNE1.) explique encore qu’il savait que l’ancien locataire avait les mêmes

problèmes d’humidité et de moisissures dans cet appartement.

PERSONNE1.) conteste la demande en indemnisation pour être non fondée et non justifiée.

Il fait valoir qu’aucun des postes réclamés n’est justifié. Il soutient que le propriétaire a

donné un location un appartement avec pleins de problèmes et conteste avoir mis

l’appartement dans un état insalubre après seulement 6 mois, respectivement un an de

location. Il soutient qu’il y a un problème dans l’immeuble et verse entre autres des photos

de l’appartement avant son départ et de la cave, se trouvant dans un état catastrophique.

La partie défenderesse explique encore avoir habité avec son épouse et un enfant dans

l’appartement. Ce n’est qu’au mois de juin 2022, que deux enfants sont venus les rejoindre

au Luxembourg et le bébé est né en août 2022, de sorte que l’humidité, apparue en février

2022, est apparue bien avant la présence des 3 enfants et après location de seulement 3

mois.

PERSONNE1.) conteste encore les deux devis versés en cause par PERSONNE2.), pour

ne pas être signés, pour dater des 26 et 30 octobre 2023, pour ne pas être détaillés et pour

ne pas mentionner, quant au devis de SOCIETE4.), l’adresse de l’appartement litigieux.

Dans le mécanisme de l’article de l’article 1731 du Code civil le locataire est présumé avoir

reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve

du contraire.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple

usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Il est constant en cause, que la location de l’appartement a pris effet en date du 9 octobre

2021 et que, déjà en date du 16 février 2022, le locataire a dénoncé les problèmes

d’humidité au propriétaire.

Dans la mesure où l’appartement était affecté de moisissures déjà en février 2022, soit 4

mois après le début du bail, et encore en octobre 2023, à la fin du bail, il appartient, en

application des susdits principes, au locataire de prouver que les moisissures ne lui sont pas

imputables.

Il ressort du courrier de la ville d’ADRESSE2.) du 21 février 2023, que, « suite à la visite

du 14 février… de l’appartement de PERSONNE1.)… mes agents ont pu constater que

l’appartement en question ne répond plus aux critères de location, de salubrité, d’hygiène

et de sécurité exigés par la législation en vigueur.

En effet, d’importantes traces de moisissures et des infiltrations sont apparues à de

multiples endroits dans tout le logement… »

Il ressort encore de l’expertise du 1er avril 2022 et des photos y afférentes, que les murs et

les plafonds de l’appartement se trouvaient dans un état avancé de moisissure, soit 5,5 mois

après le début du bail.

Les causes d’apparition des moisissures peuvent être multiples, mais il ne résulte d’aucun

élément de la cause que le locataire en ait fait un usage inadéquat, les fortes moisissures

ayant apparues déjà après 4 mois de location. Il ressort de l’expertise que « l’origine des

moisissures est provoquée par la condensation de l’humidité intérieure de l’appartement

sur les parties froides de l’enveloppe.

Il n’y avait pas d’infiltration provenant de l’extérieur lors de notre visite. Le taux élevé

d’humidité relative de l’air intérieur est provoqué par une gestion inadaptée de la

ventilation de l’appartement……

-La porte des locaux humides doit rester en permanence fermée….

-Si le local humide n’est pas muni d’une fenêtre, il faut utiliser le ventilateur pour évacuer

l’humidité….. »

Or, même après utilisation du ventilateur, mis à disposition par le propriétaire au locataire,

les moisissures ne se sont pas amoindries, fait non contesté par PERSONNE2.).

Il ressort par ailleurs des photos versées en cause, non contestées par le propriétaire, que

les caves, se trouvant sous l’appartement loué au rez-de-chaussée, se trouvaient également

dans un état désolât et que l’eau y stagnait.

Il ressort partant des développements qui précèdent et des pièces versées en cause, que

PERSONNE1.) a établi que les moisissures et les dégâts locatifs provenant des moisissures

ne lui sont pas imputables, de sorte que le volet de la demande de PERSONNE2.) en

indemnisation de dégâts locatifs est à déclarer non fondé.

Frais d’avocat

A l’audience publique du 12 janvier 2024, PERSONNE2.) augmente sa demande à la

somme de 4.042 €.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute

des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité

dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité de ces

frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix du requérant de faire gérer le litige l’opposant à

la partie défenderesse, par une tierce personne qu’il rémunère, ne saurait lui être opposable,

dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le requérant doit seul supporter les

conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Garantie locative

PERSONNE1.) demande le remboursement de la garantie locative à hauteur de 1.030 € et

la compensation avec la créance adverse.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître de l’exécution du bail. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution

qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de

sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (LA

HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur

le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement

des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts

locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par

Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Au vu des développements qui précèdent et en l’absence de contestations, la demande en

restitution de la garantie locative à hauteur de 1.030 € est à déclarer fondée.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

A défaut de l’iniquité requise, la demande de PERSONNE2.) est à déclarer non fondée.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

dit recevables les demandes principales et reconventionnelle de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) à voir condamner PERSONNE1.) à payer la

somme de 13.920,89 € à titre de dégâts locatifs ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) à voir condamner PERSONNE1.) au paiement

du montant de 1.496,70 € à titre de charges pour l’année 2022 ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) à voir condamner PERSONNE1.) au paiement

du montant de 1.960 € à titre d’arriérés de loyer des mois de septembre et octobre 2023 ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au paiement

du montant de 1.030 € à titre de restitution de la garantie locative ;

après compensation condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

(1.496,70 + 1.960 – 1.030 =) 2.426,70 € ;

rejette la demande de PERSONNE2.) en condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la

somme de 4.042 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure

;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE5.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont

signé le présent jugement.