Tenant eviction dismissed; court found no serious breach of lease regarding subletting or insurance.

Répertoire n° 358/2024

E-BAIL-429/23

Audience publique du 9 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Luxembourg,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 25 août 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 13

octobre 2023. Après une refixation à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du 12 janvier 2024, le mandataire de la partie

demanderesse et la partie défenderesse entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 11 novembre 2021, et prenant cours à la même

date, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un studio situé au RDC

d’une maison sise à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700

€.

Par requête déposée 25 août 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de

paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 40 jours.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits,

moyens et actions.

Il résulte des éléments de la cause et des déclarations à l’audience, que le bailleur

reproche à PERSONNE2.) d’avoir hébergé son frère pendant les mois de mai 2022

à novembre 2022 et d’y avoir hébergé une jeune dame depuis juin 2023, et ceci,

malgré le fait que le contrat de bail précise que « Le logement est affecté à des buts

d’habitation de PERSONNE2.)… » et que l’article 7 du contrat de bail précise que

« Le locataire ne pourra en aucun cas céder ou sous-louer sans autorisation

expresse et écrite du bailleur…. ».

Le bailleur reproche en outre à son locataire qu’il est souvent fortement alcoolisé et

qu’il devient agressif dès que le propriétaire lui demande, notamment le paiement

ponctuel du loyer ou une preuve d’assurance.

PERSONNE2.) conteste tous les reproches faits à son encontre. Il explique qu’il

habite le studio situé au RDC de la maison habitée par le propriétaire lui-même. Le

locataire admet que son frère l’a certes visité quelque fois, mais qu’il n’a jamais

habité chez lui. Quant à la jeune femme, qui d’ailleurs n’est pas enceinte, elle vivrait

à ADRESSE2.) et n’habite pas non plus chez lui.

PERSONNE2.) fait valoir avoir fait, dès le début de la location, des travaux de

jardinage et ceci sur demande du propriétaire, avec qui l’entente était très bien, mais

que depuis l’arrivée de PERSONNE3.), la copine de PERSONNE1.), la situation

se serait envenimée.

Le locataire admet ne pas avoir d’assurance pour son studio, se trouvant d’ailleurs

dans la maison habitée par le propriétaire.

Concernant la demande en résiliation du contrat de bail, il convient de rappeler

qu'aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations

principales, premièrement d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant

la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les

circonstances, à défaut de convention, deuxièmement de payer le prix du bail aux

termes convenus. Il ressort encore de l’article 12. (2) de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation que le motif pouvant justifier la

résiliation judiciaire du contrat de bail ne doit pas nécessairement découler d’une

inexécution contractuelle par le locataire. Il peut aussi consister dans tout « autre

motif grave et légitime » à établir par le bailleur, à l’exception du transfert de

propriété du logement.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à

ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à

l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas

échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Il est de principe que le juge du fond

apprécie souverainement si les manquements d'une partie à ses obligations

contractuelles sont d'une gravité suffisante pour motiver la résolution du contrat, la

gravité des infractions aux clauses du bail s'appréciant au jour où le juge statue sur

la demande de résiliation judiciaire (Jurisclasseur civil, art. 1184, fasc. 10, n° 52 et

60).

Il appartient au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc

occuper paisiblement les lieux et respecter la substance de la chose, sur laquelle il

est dépourvu de droit réel.

Il appartient cependant toujours au juge saisi de la demande en résiliation judiciaire

du bail d’apprécier si le motif invoqué à l’appui de la demande constitue un motif

grave et légitime.

Il résulte des éléments de la cause que la demande est motivée par la circonstance

que le propriétaire PERSONNE1.) se sent importuné par le comportement de

PERSONNE2.). Le propriétaire verse 4 attestations testimoniales. Il ressort de

l’attestation de PERSONNE4.) qu’elle atteste « avoir vu le frère du colocataire de

Monsieur PERSONNE1.), pendant quelques mois habitant chez lui …. il m’a

répondu qu’il vivait avec M. PERSONNE2.) son frère….Pendant le mois de juin et

juillet il y avait une jeune femme que j’ai croisée devant la porte…. ».

PERSONNE3.) atteste que « J’étais présente quand M. PERSONNE1.) a demandé

la preuve de l’assurance pour le studio (fin 21-début 22)… Mr PERSONNE2.) a

explosé. Il s’est positionné tout près de M. PERSONNE1.) et a crié « Wann ech

soen dat en an der Rei ass, dann ass et an der Rei »…. J’ai vu régulièrement arriver

le frère du locataire ivre…. Le locataire lui-même n’était pas présent (sept-oct

2022). Pendant juillet/août cette année,…. j’ai vu régulièrement une jeune dame….

chez le locataire. Je l’au vu entrer dans le studio, seule avec une clé….. ».

Dans sa deuxième attestation, PERSONNE3.) relate que « Le 18 juillet, je rendais

visite à M. PERSONNE1.). ….M. PERSONNE5.) est arrivé avec une jeune dame.

Au début, M. PERSONNE2.) parlait doucement, mais il est devenu très vite agressif

envers M. PERSONNE1.). M. PERSONNE2.) s’est tenu devant lui, le bras en l‘air

et a crié : « Da schlo mech, da schlo mech an du wärs gesin wou … »… »

PERSONNE6.) écrit que « De septembre 2022 à décembre 2022, j’ai effectué un

stage au Luxembourg, Monsieur PERSONNE1.) a eu la gentillesse de m’héberger

pendant cette période. Je peux témoigner que durant cette période, j’au vu M.

PERSONNE2.) et son frère à plusieurs reprises sur l’allée et à la porte du studio

lorsque je partais en stage le matin, rentrais le soir ou sortais durant le week-

end….. »

Il ne ressort pas de ces attestations que le locataire aurait sous-loué ou cédé son

studio, ni que son frère ou une jeune dame auraient vécu chez lui pendant quelques

mois. Les attestations versées en cause ne sont pas assez précises et pertinentes pour

prouver que PERSONNE2.), locataire depuis le 11 novembre 2021, importune par

son comportement de façon répétitive le propriétaire, respectivement qu’il porte

atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

Si le paiement irrégulier du loyer peut constituer une cause de résiliation du bail, il

n’en est cependant pas ainsi si le propriétaire n’a pas protesté contre ce fait (cf. Lux.

4 juin 1992, n°126/92 du rôle).

Le tribunal constate qu’en l’espèce PERSONNE1.) ne verse aucune réclamation

portant sur des paiements tardifs, de sorte qu’il ne saurait se baser actuellement sur

ce motif pour demander une résiliation du bail.

En ce qui concerne le défaut d’assurance, il a été décidé que la clause imposant au

locataire d’assurer le bien loué contre l’incendie, l’eau et les risques locatifs est à

considérer comme déterminante et son inexécution par la locataire doit permettre

au bailleur de demander la résolution du contrat de bail (M. HARLES, Le Bail à

loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 376, n° 187 ; voir également G.

KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 2009, p. 61, n° 61).

Le contrat de bail prévoit l’obligation de « faire assurer tous les objets mobiliers

garnissant le studio au moins contre le risque locatif », sans toutefois prévoir qu’une

copie de la police d’assurance devra être remise par le locataire au propriétaire.

En l’espèce, le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE2.) ne

constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du

contrat de bail à ses torts.

Il s’ensuit que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en

déguerpissement de PERSONNE2.) n’est pas fondée.

L’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile

ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt

du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47).

A défaut de l’iniquité requise, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer non

fondée.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement à et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme;

dit non fondée la demande en résiliation du contrat de bail conclu entre parties et

en déguerpissement de PERSONNE2.) ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE

JUSTICE2.), qui ont signé le présent jugement.