Landlord wins arrears and eviction; tenant's counterclaim for future rent dismissed; provisional execution ordered.

Répertoire n° 357/2024

E-BAIL-608/23

Audience publique du 9 février 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.),, demeurant à F-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Strassen,

e t :

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.),

avocat à Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 1er décembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 22

décembre 2023, date à laquelle elle a été refixée au 12 janvier 2024.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires de la partie

demanderesse et des parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 21 mai 2011, prenant effet le 1er juin 2011,

PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), une

maison sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700 €.

Par requête déposée 1er décembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.), fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.), à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

-

principalement les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour la moitié, sinon chacun pour sa part, à lui payer la somme de

42.000 € à titre d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux à partir du 19 octobre

2023, date d’une mise en demeure, sinon de la présente demande en justice

jusqu’à solde,

-

subsidiairement condamner PERSONNE2.) au paiement de la moitié du

montant redû, soit 21.000 € à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à

partir du 19 octobre 2023, date d’une mise en demeure, sinon de la présente

demande en justice jusqu’à solde,

-

condamner PERSONNE3.), au paiement de la moitié du montant redû, soit

21.000 € à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à partir du 19 octobre

2023, date d’une mise en demeure, sinon de la présente demande en justice

jusqu’à solde,

-

condamner PERSONNE2.) à la moitié du loyer pour une période de référence

de 6 mois soit 2.100 € et condamner PERSONNE3.), à la moitié du loyer pour

une période de référence de 6 mois soit 2.100 €, soit 4.200 €,

-

pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties dans un délai de 15 jours à partir de la notification du

jugement à intervenir.

PERSONNE1.), demande également l’exécution provisoire du jugement à

intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.), à lui payer une

indemnité de 2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

les condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au

remboursement des frais et honoraires à hauteur de 1.740 €, les condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à tous les frais de

l’instance et elle se réserve tous autres droits, moyens et actions.

La propriétaire fait valoir que les locataires ont procédé au paiement mensuel des

loyers jusqu’au 20 avril 2015, qu’ils ont ensuite décidé, unilatéralement, de baisser

le loyer et n’ont plus réglé que la somme de 500 € jusqu’au mois de novembre 2015.

Ensuite les loyers n’ont plus été réglés que sporadiquement puisque la propriétaire

n’a reçu que 4 loyers de 500 € en date des 21 janvier 2016, 22 mars 2016, 13 juin

2016 et 9 août 2016. La propriétaire n’a reçu aucun paiement depuis lors.

PERSONNE1.) explique qu’elle aurait dû recevoir la somme de 74.200 € au jour

de la requête.

En date du 19 octobre 2023, elle a adressé une mise en demeure avec résiliation aux

locataires. Dans sa lettre recommandée, elle réclame la somme de 42.000 € à titre

de loyers non payés les 5 dernières années.

A l’audience publique du 12 janvier 2024, PERSONNE1.), verse un décompte et

fait valoir que les arriérés de loyer s’élèvent à la somme de 65.700 €.

Le mandataire des parties défenderesses conteste les demandes adverses. Il fait

valoir que ses mandants sont locataires depuis 2011, qu’ils ont loué la maison en

bon état, mais avec une certaine ancienneté et qu’elle s’est dégradée par vétusté. Il

fait valoir qu’il y a des infiltrations d’eau dans la toiture et au niveau de la façade

jusqu’à l’intérieur de la maison. Dans la cuisine des carrelages sont fissurés et les

locataires font exposer qu’ils avaient signalé oralement ce problèmne en 2015 à la

paopriétaire. Ils ont diminué le loyer de 700 € à 500 €, puis ils n’ont plus rien payé,

motif pris que la propriétaire n’aurait rien entrepris pour remédier aux problèmes

d’infiltrations.

Les locataires se prévalent de troubles de jouissance pour justifier la suspension,

voire le paiement partiel du loyer à la partie bailleresse, celle-ci ayant été renseignée

oralement sur les dysfonctionnements et n’aurait rien entrepris pour les remettre en

état.

« L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil et sous-

entendue dans tout contrat synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre

temporairement l’exécution du son obligation de payer les loyers, que si le bailleur

n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.

L’exception d’inexécution ne peut être admise qu’avec prudence ; elle implique un

équilibre entre les obligations réciproques non exécutées. Elle n’est admise que si

elle correspond équitablement aux nécessités morales de sa situation. Il est en effet

difficile d’oublier que le preneur reste tout de même en possession de la chose

louée. Il convient d’autre part que le preneur n’use de ce moyen grossier de se faire

à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour obtenir

celle-ci des moyens plus normaux » (Lux. 10e chambre, 13 mai 2005, n° 90307 du

rôle).

Les locataires se prévalent d’infiltrations d’eau pour justifier le paiement partiel de

500 € entre avril 2015 et novembre 2015 ainsi que la suspension totale de paiement

du loyer depuis novembre 2015.

Les locataires soutiennent avoir informé oralement la propriétaire des problèmes

d’infiltrations. Or, outre que les locataires n’ont pas fait état des origines des

troubles invoqués, qu’ils ne précisent pas avoir déjà entrepris eux-mêmes des

démarches pour y remédier, il est un fait qu’ils sont restés dans l’immeuble qu’ils

continuent d’occuper.

Il est de principe que le déséquilibre dans l’exercice des obligations réciproques,

inhérent au contrat synallagmatique et existant partant également dans le contrat de

bail, ne saurait être invoqué « lorsque le preneur reste en possession de la chose

louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux. 21 mars 1991,

n° 42950 du rôle). Outre ces conditions relatives à la créance de l’excipiens, il

existe des conditions qui tiennent à la personne de l’excipiens. Celui-ci doit faire

preuve de bonne foi en soulevant l’exception. Si le cocontractant se trouve lui-même

à l’origine de l’inexécution par l’autre partie de ses propres obligations, le bénéfice

doit lui être refusé (cf. Le bail à loyer, P. 31, n° 102) » (Lux. 3e chambre 27 juin

2008, n° 115138 du rôle).

La défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, le simple défaut

d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de la

chose louée, même si elle est imparfaite. Le défaut d’entretien doit être tel qu’il

rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu (Civ 3, 21.12.1987, Bull

III n° 212 ; Civ 3, 21.11.1990, Bull. III n° 238).

En l’espèce, les locataires ne justifient pas avoir informé la bailleresse en bonne et

due forme des infiltrations d’eau. Ils ne justifient pas non plus avoir mis la

bailleresse en demeure de procéder à remédier à des soi-disant désordres.

Les locataires n’établissent pas que leur jouissance des lieux loués ait été

sérieusement compromise par leurs doléances. Le tribunal se doit d’ailleurs de

constater qu’ils se sont maintenus dans les lieux malgré les manquements allégués.

Il résulte dès lors de l'ensemble des développements qui précèdent qu'un

manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien n'est pas établi et que les

locataires sont mal fondés à se retrancher derrière l'exception d'inexécution pour

justifier, depuis le mois de novembre 2015, la suspension intégrale du paiement du

loyer, de sorte que ce moyen est à rejeter.

Le mandataire des parties défenderesses soulève la prescription quinquennale et fait

valoir que les loyers réclamés avant le 1er novembre 2018, soit 5 ans avant la lettre

recommandée du 19 octobre 2023, seraient prescrits.

Aux termes de l'article 2277 du code civil « Se prescrivent par cinq ans les actions

de paiement : ... généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes

périodiques plus courts ».

La lettre de mise en demeure du 19 octobre 2023 valant interruption de la

prescription, seuls les loyers avant le 1er novembre 2018 sont prescrits.

Il en découle que les loyers réclamés pour la période de novembre 2018 à

aujourd’hui ne sont pas prescrits.

Le mandataire des locataires fait ensuite valoir que, sur base de l’exception

d’inexécution, il y aurait lieu de constater que le prix plein du loyer ne devrait pas

être payé. Il y aurait partant lieu d’instituer une expertise pour constater les troubles

et évaluer l’impact, sinon d’ordonner une visite des lieux.

Le moyen de l’exception d’inexécution fut déjà rejeté sur base des développements

ci-avant exposés, notamment pour faute par les locataires d’avoir établi les troubles

et l’inexécution reprochée à la bailleresse pour justifier une diminution du loyer.

La demande en institution d’une expertise, de même qu’une visite des lieux doit

être rejetée étant donné qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue

de suppléer à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, la réalité

des désordres dont se prévaut PERSONNE2.) et PERSONNE3.), n’étant pas établie

en l’espèce.

Les arriérés de loyer

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.), précise réclamer la somme de 42.000

€ à titre d’arriérés de loyer du 1er novembre 2018 à janvier 2024 inclus.

La demande de PERSONNE1.), est au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et des développements qui précèdent, à

déclarer fondée pour le montant de 42.000

€ à titre d’arriérés de loyer du 1er

novembre 2018 à janvier 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), sont, entre eux, tenus solidairement au paiement

de la dette locative, ceci par application des dispositions de l’article 220 du code

civil applicable au régime primaire des époux.

La demande en résiliation et en déguerpissement

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demandent un délai de déguerpissement de 6

mois et font valoir avoir commencé des recherches depuis le 20 octobre 2023.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement

du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales

du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne

satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son

cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat

avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction

des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 42.000 € à titre d’arriérés de loyer,

constitue une violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation

judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de

1 mois pour libérer les lieux.

Loyer pour une période de référence 6 mois

La demande à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.), au paiement de

la somme de 4.200 € pour une période de référence de 6 mois est à rejeter pour

constituer une demande future.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20

novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et

21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, et

indépendamment du fait qu’il n’est pas versé de note d’honoraires étayant la réalité

de ces frais, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix de la requérante de faire gérer le litige

l’opposant aux parties défenderesses, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne

saurait leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la

requérante doit seule supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner

l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux

arriérés de loyer et avances sur charges impayées. En ce qui concerne la demande

en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du

10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 600 €.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant,

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme ;

rejette le moyen d'exception d'inexécution soulevé par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ;

rejette la demande en institution d’une expertise ;

rejette la demande à voir visiter les lieux ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.), pour le montant de 42.000 € à titre

d’arriérés de loyer depuis le 1er novembre 2018 jusqu’au mois de janvier 2024

inclus ;

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

solidairement

à payer à

PERSONNE1.), la somme de 42.000 € , avec les intérêts légaux à partir du 19

octobre 2023, date de la mise en demeure jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification

du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme légale

et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

rejette la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.)

à

la

somme

de

4.200 € ;

rejette la demande de PERSONNE1.), en condamnation de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), à lui rembourser la somme de 1.740 € à titre de frais et honoraires

d’avocat ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit fondée la demande de de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à de PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 600 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée de la greffière PERSONNE DE

JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.