JPLBAIL_481 · Justice de Paix Luxembourg - Bail

Rép. n° 481/24

du 6.2.2024

Dossier n° L-BAIL-789/23

Audience publique du six février

deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre,

a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.),

demeurant tous deux à L-ADRESSE1.) ;

parties demanderesses,

comparant par Maître Pascal SASSEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t

1) PERSONNE3.) et

2) PERSONNE4.),

demeurant tous deux à L-ADRESSE2.) ;

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parties défenderesses,

comparant par Maître Aïcha PEREIRA, avocat, en remplacement de Maître

Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour, demeurant toutes deux à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 21 novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 19 décembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,

16 janvier 2024 à 9 heures, salle JP 0.15.

Les requérants, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparurent par Maître Pascal

SASSEL, avocat à la Cour, tandis que les défendeurs, PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), comparurent par Maître Aïcha PEREIRA, avocat, en remplacement

de Maître Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21

novembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour principalement voir

constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 mars 2023 et voir constater

que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre d’un logement sis à

L-ADRESSE2.), depuis le 1er novembre 2023. A titre subsidiaire, les requérants

sollicitent la résiliation du contrat de bail pour motif grave consistant en la

démolition de l’immeuble.

En tout état de cause, les requérants sollicitent la condamnation des parties

défenderesses au déguerpissement sous peine d’une astreinte comminatoire non

plafonnée de 5.000.- euros par jour de retard, dans un délai de huit jours à partir de

la notification du présent jugement. Ils réclament en outre la condamnation

solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties défenderesses au

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paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000.- euros, sinon de

1.500.- euros, sinon tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono

par le tribunal, avec les intérêts légaux à partir du 1er novembre 2023, sinon à

compter de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la condamnation aux frais et

dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Par contrat de bail du 1er novembre 2021, le précédent propriétaire des lieux a

donné en bail aux parties défenderesses, avec effet à la même date, un appartement

sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 950.- euros et une avance

mensuelle sur charges de 100.- euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) affirment avoir acquis l’immeuble par acte

notarié du 4 octobre 2022.

Par courrier recommandé du 31 mars 2023, les parties requérantes ont résilié le

contrat de bail pour motif grave conformément à l’article 12 (2) c) de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation avec effet au 31 octobre 2023

au motif qu’elles entendent procéder à la démolition de l’immeuble.

Nonobstant cette résiliation du contrat de bail intervenue avec un préavis de sept

mois, les parties défenderesses refuseraient de quitter les lieux alors même qu’elles

n’auraient jamais contesté cette résiliation.

Les requérants sollicitent de voir constater la régularité de la résiliation et de voir

dire que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre et de les voir

condamner au déguerpissement.

Lors de l’audience des plaidoiries, ils ont en outre précisé que le début des

travaux de démolition serait prévu pour le 1er mars 2024 et que dès à présent les

travaux préparatoires auraient commencé et qu’ils auraient informé les défendeurs

en ce sens.

Ils réclament en outre la condamnation des parties défenderesses à leur payer

depuis le 1er novembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000.- euros,

sinon de 1.500.- euros, au motif qu’ils souhaitent ainsi compenser en partie leur

perte financière occasionnée par l’augmentation des taux d’intérêts.

Leur demande en condamnation solidaire des parties défenderesses serait

justifiée, étant donné que le contrat de bail aurait été signé tant par PERSONNE3.)

que par PERSONNE4.).

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Les parties défenderesses contestent la régularité de la résiliation du contrat de

bail à défaut pour les requérants de justifier leur intention réelle de procéder à la

démolition de l’immeuble.

A titre subsidiaire, elles réclament un délai au déguerpissement le plus large

possible. Malgré d’importantes recherches, elles n’auraient pas réussi à se reloger.

Leur situation financière serait actuellement difficile, étant donné que seule

PERSONNE4.) percevrait un salaire, PERSONNE3.) étant au chômage sans toucher

d’indemnités de chômage. Le couple aurait en outre un enfant à charge.

Les parties défenderesses s’opposent en outre à voir assortir une éventuelle

condamnation au déguerpissement d’une astreinte.

Elles contestent finalement la fixation de l’indemnité d’occupation sans droit ni

titre à un montant supérieur au loyer actuel et la demande adverse au titre de

l’indemnité de procédure.

Les parties requérantes s’étonnent de la contestation de la validité de la résiliation

du contrat de bail par les parties défenderesses qui ne leur auraient jusqu’au jour

des plaidoiries jamais fait part de la moindre contestation. Elles reprochent par

ailleurs aux parties défenderesses d’avoir tardé à commencer les recherches et

mettent en doute le sérieux des attestions versées en cause.

Motivation

Le tribunal est principalement saisi d’une demande de voir constater la régularité

de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2023 pour motif grave et

légitime consistant en le projet de démolition de l’immeuble, sinon de prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail sur le même fondement.

En vertu de l’article 12, paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause

est prorogé, à moins que :

a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant en la démolition de l’immeuble en vue

de la reconstruction d’un nouvel immeuble, constitue le cas échéant dans le chef du

bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui

d’établir tant la nécessité des travaux que son intention d’y procéder réellement.

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Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si la résiliation est régulière et si le

motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation

judiciaire du bail.

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient

selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le motif grave est une des

causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bail est conclu pour un terme

précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail

à durée indéterminée, un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif

est un besoin personnel et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être

respecté.

Il résulte des pièces versées en cause que par lettre recommandée du 31 mars

2023, les requérants ont résilié le contrat de bail avec effet au 31 octobre 2023 en

expliquant « qu’en l’occurrence le motif grave consiste dans la destruction de l’immeuble

sur base d’une autorisation de démolition datée au 21.02.2023, dont copie en annexe ».

La résiliation faite dans les formes et délais de la loi est régulière.

Les locataires contestent l’intention réelle des requérants de procéder à la

démolition de l’immeuble.

Conformément à la position soutenue par les requérants, la démolition d’un

immeuble, même dans un intérêt purement privé, constitue un motif grave et

légitime (cf. TAL, 4 avril 1996, Pas. 30, p. 92 ; TAL, 23 février 2016, n° 174082).

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru

sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la

cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour

motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir

son intention d’y procéder réellement (cf. TAL, 23 février 2016, n° 174.082).

En l’espèce, les requérants versent une autorisation de bâtir n° NUMERO1.)

visant la démolition d’un immeuble sis à ADRESSE3.), délivrée par le bourgmestre

de la commune de ADRESSE4.).

Il ressort des développements antérieurs que les requérants ont valablement

résilié le contrat de bail pour motif grave consistant dans la démolition envisagée

de l’immeuble occupé par les défendeurs, de sorte que le PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre à partir du 1er

novembre 2023.

Les contestations des défendeurs n’étant pas fondées, il y a lieu de les rejeter.

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Le contrat de bail ayant été valablement résilié, il n’y a plus lieu de prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) étant occupants sans droit ni titre, il y a lieu de

les condamner à quitter les lieux.

Au regard des circonstances de l’espèce, un délai au déguerpissement de deux

mois à compter de la notification du présent jugement est à accorder aux parties

défenderesses.

Les requérants demandent de voir assortir la condamnation du déguerpissement

d’une astreinte comminatoire non plafonnée de 5.000.- euros par jour de retard,

dans un délai de huit jours à compter de la notification du présent jugement.

Le tribunal rappelle que l’astreinte peut être définie comme une condamnation

accessoire et éventuelle à payer une somme d’argent, afin d’exercer une pression

sur le débiteur de manière à ce que celui-ci exécute la condamnation principale

prononcée contre lui.

Aux termes de l’article 2059 du Code civil, « le juge peut, à la demande d’une partie,

condamner l’autre partie, pour le cas où il ne serait pas satisfait à la condamnation

principale, au paiement d’une somme d’argent, dénommée astreinte, le tout sans préjudice

des dommages-intérêts s’il y a lieu. Toutefois, l’astreinte ne peut être prononcée en cas de

condamnation au paiement d’une somme d’argent ».

Une fois que la fixation d’une astreinte a été demandée en son principe, le juge

dispose d’un pouvoir souverain tant en ce qui concerne la nécessité de recourir à

l’astreinte qu’en ce qui concerne ses modalités (Marc THEWES, L’astreinte en droit

luxembourgeois, Annales de droit luxembourgeois, 1999, p. 114).

Au vu des éléments de la cause, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation au

déguerpissement d’une astreinte, pareille mesure ne semblant pas nécessaire pour

garantir la bonne exécution du présent jugement.

Les requérants réclament en outre la condamnation des parties défenderesses à

leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.500.- euros, sinon de 1.500.-

euros, et ce à partir du 1er novembre 2023.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont chiffré leur demande en condamnation au

titre des indemnités d’occupation échues ni dans la requête introductive d’instance,

ni lors de l’audience des plaidoiries. A défaut pour les requérants de chiffrer leur

demande en condamnation, le tribunal ne saurait prononcer une condamnation

pour des indemnités échues.

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Ne pouvant prononcer une condamnation pour des indemnités d’occupation à

échoir, cette demande constituant une demande future, le tribunal peut cependant

fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération

notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment.

La valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de

rapporter la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si

aucune des parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle

de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou

ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 228 ; Marianne

HARLES, Le bail à loyer : compte rendu de jurisprudence, n° 189, P. 31, p. 377 ; Trib.

d’arr. Lux., 21 décembre 2007, n° 111.396 du rôle).

Au vu de ces faits, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle redue au même montant que l’ancien loyer augmenté de l’avance sur

charges locatives, soit à 1.050.- euros

Les parties demanderesses requièrent encore une indemnité de procédure de

2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge, celles-ci s’étant vu

contraintes d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes

en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du

litige, cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

Les requérants demandent finalement à ce que le jugement à intervenir soit

assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

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Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire, sinon in solidum, à

l’encontre des parties défenderesses à défaut de fondement juridique de cette

demande.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et

d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ;

c o n s t a t e la résiliation du contrat de bail pour motif grave et légitime avec

effet au 31 octobre 2023 ;

d i t que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit ni titre d’un

appartement sis à L-ADRESSE2.), depuis le 1er novembre 2023 ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 2

(deux) mois à compter de la notification du présent jugement ;

au besoin,

a u t o r i s e

les parties requérantes à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t

non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à voir

assortir la condamnation au déguerpissement d’une astreinte et en d é b o u t e ;

f i x e l’indemnité d’occupation sans droit ni titre mensuelle redue à partir du 1er

novembre 2023 à 1.050.- (mille cinquante) euros ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour un montant de 300.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.)

et à PERSONNE2.) la somme de 300.- (trois cents) euros ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier

Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

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Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier