Landlord loses claim for future occupation fees but wins eviction and partial procedural costs in Luxembourg bail case.

Répertoire n°297/2024

E-BAIL-455/23

Audience publique du 2 février 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat à

la Cour, demeurant à Remich,

et

PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Daniel NOEL, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 15 septembre 2023 au greffe de la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 20 octobre 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 17 novembre 2023.

Après deux refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 10 janvier 2024, lors de laquelle les mandataires des parties

furent entendus en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 15 septembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir dire

que le préavis de résiliation du contrat de bail est arrivé à terme en date du 30 juin

2023 et que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre à compter

du 1er juillet 2023, sinon pour voir prononcer la résiliation du bail. Le requérant

demande à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in

solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.600.- euros jusqu’à la

libération effective des lieux et à voir condamner les parties défenderesses à

déguerpir des lieux dans un délai de huitaine à compter du prononcé du jugement à

intervenir. Il sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du

jugement à intervenir ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais

et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, le requérant expose que suivant contrat de bail signé en

date du 9 juillet 2022, il a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.420.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 180.- euros. Il explique que

par courrier recommandé du 7 novembre 2022, il a informé les parties défenderesses

de la résiliation du bail pour besoin personnel et qu’il leur a accordé un délai de six

mois conformément aux dispositions de l’article 12§2 de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation. Il soutient que ledit délai a expiré, mais que les

locataires n’ont toujours pas quitté les lieux.

A l’audience des plaidoiries du 10 janvier 2024, le requérant maintient ses demandes

telles que formulées dans la requête. Il explique avoir acheté ledit appartement pour

l’occuper lui-même.

Les parties défenderesses ne contestent ni le besoin personnel du requérant ni la

régularité de la résiliation du contrat de bail. Ils donnent à considérer qu’ils habitent

l’appartement litigieux depuis dix-sept années et qu’au vu de leur situation financière

précaire, ils ont du mal à se reloger. Ils demandent un délai de déguerpissement

jusqu’au 30 juin 2024.

Le requérant s’oppose à l’octroi d’un délai aussi long, d’autant plus que les parties

défenderesses ne versent aucune preuve qu’elles ont d’ores et déjà entamé des

recherches d’un nouveau logement.

Motifs de la décision

Il résulte des pièces versées au dossier qu’après avoir acquis l’appartement sis à

L-ADRESSE2.) par acte notarié de vente du 3 juin 2022, PERSONNE1.) a conclu en

date du 9 juillet 2022 un contrat de bail avec les anciens locataires PERSONNE2.)

et PERSONNE3.). Le contrat de bail a pris effet le 1er juillet 2022 et les parties ont

convenu du paiement d’un loyer mensuel de 1.420.- euros et d’une avance mensuelle

sur charges de 180.- euros.

Par courrier recommandé daté du 7 novembre 2022, PERSONNE1.) a résilié ledit

contrat de bail pour besoin personnel dans son chef avec un délai de préavis de six

mois avec effet au 30 juin 2023.

Les locataires ne contestent ni la régularité de la résiliation ni le besoin personnel

invoqué par le bailleur.

L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit

que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer

par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

En l’espèce, le requérant a respecté le délai de préavis et il a par ailleurs reproduit le

texte de l’article 12 (3) précité, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail

a été valablement résilié pour cause de besoin personnel avec effet au 30 juin 2023.

Il s’ensuit qu’à partir du 1er juillet 2023, les défendeurs sont à considérer comme

occupants sans droit ni titre.

L’article 12 (3) dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la

poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai

de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut

demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du

locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. »

Il en résulte que dans l’hypothèse où le locataire n’introduit pas de demande de

prolongation du délai de résiliation dans le délai de trois mois et qu’il ne quitte pas

non plus les lieux de sa propre initiative à l’expiration du délai de résiliation, il incombe

au bailleur de saisir le juge en vue du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

La loi n’impose aucun délai au bailleur. Il doit attendre trois mois à dater de l’avis de

réception à la poste, mais aucun maximum n’est prévu (cf. Marc THEWES, Le

nouveau droit du bail, Commentaire de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

d’habitation et des dispositions du Code civil régissant le bail à loyer, p. 88).

La loi impose seulement au bailleur d’attendre les trois premiers mois après la

résiliation

pour

besoin

personnel

avant

d’introduire

une

demande

en

déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation eu égard au

fait que pendant ces trois mois le locataire a la faculté de solliciter une prolongation

du délai de résiliation.

Il est constant en cause que les locataires n’ont pas, dans les trois mois de l’avis de

réception de la lettre de résiliation, demandé une prolongation du délai de résiliation

au tribunal de paix compétent.

En l’espèce, la requête a été déposée en date du 15 septembre 2023, soit plus de

trois mois après l’écoulement du délai imposé aux locataires pour déposer une

requête en prolongation du délai de résiliation, de sorte que la demande tendant au

déguerpissement est à déclarer fondée.

Les locataires demandent à se voir accorder un délai jusqu’au 30 juin 2024 pour leur

permettre de se reloger.

Compte tenu des éléments du dossier, il y a lieu de leur accorder un délai de

déguerpissement de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil,

la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne la demande en

déguerpissement forcé.

Le requérant demande à voir condamner les parties défenderesses au paiement

d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1.600.- euros, correspondant

à l’ancien loyer, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du

contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne

constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance

subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit

ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime

propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le

préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de

l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent

néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Le tribunal note qu’en l’occurrence, le requérant ne réclame que le paiement des

indemnités à venir jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette demande est cependant à déclarer irrecevable pour constituer une demande

indéterminée non chiffrée. En effet, il est de principe que ne peut être réparé que le

préjudice né et actuel et le bailleur ne saurait demander les loyers, respectivement

les indemnités d’occupation, jusqu’au déguerpissement effectif du locataire.

Compte tenu des éléments du dossier et à défaut de contestations des parties

défenderesses, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant

de 1.600.- euros, charges comprises.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du

requérant l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros.

Il résulte des éléments du dossier que les parties défenderesses sont mariées, de

sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement au montant repris ci-avant.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais

et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en dernier ressort en ce qui concerne la décision de

déguerpissement et en premier ressort pour le surplus,

déclare irrecevable la demande tendant à la condamnation au paiement des

indemnités d’occupation à échoir,

reçoit la demande en la forme pour le surplus,

constate que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel avec

effet au 30 juin 2023,

dit qu’à partir du 1er juillet 2023 PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont occupants

sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.),

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la

notification du présent jugement,

au besoin autorise le requérant à faire expulser les parties défenderesses dans la

forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.600.- euros, charges

comprises,

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

à hauteur de 450.- euros,

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) le montant de 450.- euros (quatre cent cinquante euros) à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.