Tenant damages claim partially allowed; painting works deemed sufficient; procedural fees rejected.

No. 120/2024

du 01.02.2024

Audience publique du jeudi, 1er février 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

1)

PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, défenderesses sur reconvention, comparant par

Maître François GENGLER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

1) PERSONNE3.), demeurant à D-ADRESSE2.) et

2) PERSONNE4.), demeurant à D-ADRESSE3.),

parties défenderesses, demanderesses par reconvention, comparant par

Maître Lisa ZIMMER, avocat, en remplacement de Maître David GROSS,

avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

FAITS :

Les faits et rétroactes résultent à suffisance de droit d’un jugement rendu par

le tribunal de céans en date du 17 juillet 2023 sous le numéro 879/2023 et

dont le dispositif est conçu comme suit:

« Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) le montant de 5.000,- € au titre de la garantie locative ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) non fondée pour le

surplus et en déboute ;

donne acte

à

PERSONNE3.)

et à

PERSONNE4.)

de leur demande

reconventionnelle en paiement du montant de 9.000,- € (cinq loyers) à titre

d’indemnité pour préavis non respecté et du montant de 22.948,44 € à titre de frais

et de dommages et intérêts ;

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

la déclare d’ores et déjà partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE4.) le montant de 5.400,- € à titre d’indemnité de relocation ;

ordonne la compensation des créances réciproques ;

pour le surplus, refixe l’affaire à l’audience publique du 26 octobre 2023, 15

heures, salle 1 ;

réserve les frais. »

Après l’appel de la cause à l’audience publique du 7 décembre 2023 elle fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Le mandataire des parties demanderesses, Maître François GENGLER, en

présence de PERSONNE2.), exposa le sujet de l’affaire et développa ses

moyens.

La mandataire des parties défenderesses, Maître Lisa ZIMMER, en présence

de PERSONNE3.), fut entendue en ses explications et moyens.

Sur quoi le Tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience de ce

jour à laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Revu le jugement no. 879/2023 rendu par le Tribunal de Paix de céans en

date du 17 juillet 2023, ayant, après avoir toisé la demande principale des

consorts GROUPE1.) ainsi que partie de la demande reconventionnelle des

consorts GROUPE2.), refixé l’affaire pour continuation des débats au sujet

de la demande reconventionnelle des consorts GROUPE2.) en paiement de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs.

A l’audience publique du 7 décembre 2023, les consorts GROUPE2.) ont

présenté un décompte concernant leurs revendications sur lesquelles il n’a

pas encore été statué par le jugement précité, intitulé « chiffrage des dégâts

locatifs » et versé en pièce no. 47 (farde VI). Ce décompte se chiffre au

montant de 19.165,47 € + p.m..

Par courriel du 15 décembre 2023, partant en cours de délibéré,

PERSONNE3.) a fait parvenir au Tribunal ainsi qu’au mandataire des

consorts GROUPE1.) une pièce et un décompte supplémentaires.

Par courrier entré au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 20

décembre 2023, Maître François GENGLER a demandé le rejet du contenu

du courriel des parties adverses alors qu’il n’a pas fait l’objet d’un débat

contradictoire à l’audience.

Il y a lieu de faire droit à cette demande et de s’en tenir au décompte et aux

pièces débattus à l’audience. En effet, les consorts GROUPE2.) bénéficiaient

de suffisamment de temps afin de chiffrer et d’établir le mérite de leurs

revendications, l’affaire ayant déjà fait l’objet d’une refixation à cet effet et

à leur demande.

Partant et en respectant le principe du contradictoire, il y a lieu de ne pas tenir

compte du contenu du courriel du 15 décembre 2023.

Il y a tout d’abord lieu de rappeler que les locataires GROUPE1.) ont habité

l’immeuble des consorts GROUPE2.) à partir du 1er mai 2017 jusqu’au mois

de juillet 2022.

Un état des lieux d’entrée a été établi de façon contradictoire entre parties en

date du 22 avril 2017.

Les consorts GROUPE2.), estimant que la résiliation du bail par les locataires

était irrégulière, n’ont pas assistés à un état des lieux de sortie pour lequel les

consorts GROUPE1.) les avaient convoqués (prévu pour le 29 juillet 2022).

Le jour en question et à la demande des locataires sortants GROUPE1.),

l’huissier de justice MULLER a procédé à un procès-verbal de constat

constitué d’une série de photos documentant aussi bien l’intérieur que

l’extérieur de l’immeuble des consorts GROUPE2.).

Les consorts GROUPE2.) versent à leur tour une attestation testimoniale par

laquelle le témoin PERSONNE5.) indique avoir visité la maison ci-avant

prise en location par les consorts GROUPE1.) en date du 13 août 2022 et y

avoir constaté une série de défauts. En outre, le témoin affirme avoir pris ce

même jour une série de photos, versées en pièce 7 par les consorts

GROUPE2.).

Le Tribunal tiendra par conséquent compte de ces différents éléments

probants afin d’apprécier le mérite de la demande des consorts GROUPE2.).

En effet, aucun argument ne permet d’exclure des débats l’un ou l’autre

constat, établis à deux semaines d’intervalle.

Concernant le décompte débattu à l’audience publique du 7 décembre 2023,

le Tribunal analysera point par point les revendications y contenues.

-

Nettoyage en profondeur :

Les consorts GROUPE2.), estimant que les lieux loués n’ont pas été restitués

dans un état propre, réclament pour le nettoyage de l’immeuble le montant

de 3.276,- € et versent à ce sujet une facture datée du 4 janvier 2023.

Il convient tout d’abord de remarquer que les deux lots de photos versés en

cause semblent a priori inconciliables alors que sur celui de l’huissier, les

lieux apparaissent dans un état propre, tandis que sur celui du témoin, il

apparaît que tel n’est pas partout le cas. Cette différence s’explique de l’avis

du Tribunal par le fait que l’huissier a souvent pris les différentes photos à

une plus grande distance tandis que le témoin a photographié de très près

pour capter le moindre détail (comme par exemple des dépôts de calcaire sur

la robinetterie).

Il résulte de ces éléments de preuve que les lieux loués n’ont pas été restitués

dans un état de propreté satisfaisant, notamment pour ce qui est du sanitaire,

de la robinetterie et des appareils de cuisine. Cependant, le Tribunal ne saurait

retenir le montant réclamé alors que les travaux de nettoyage ont seulement

été effectués quelques cinq mois après le départ des locataires et partant ne

sauraient être considérés comme étant intégralement en lien causal. Il échet

d’allouer partant ex aequo et bono le montant de 1.000,- €.

-

Enlèvements d’autocollants :

Il résulte du lot de photos versé par les consorts GROUPE2.) que sur une

porte avec un panneau en verre était apposé un autocollant. Pour

l’enlèvement de ce dernier, les consorts GROUPE2.) réclament le montant

de 102,72 € et versent à ce sujet une facture datée du 6 juillet 2023 (!).

Abstraction faite du temps que les propriétaires ont mis pour procéder à ce

nettoyage (les lieux ayant été reloués le 1er janvier 2023 déjà), il résulte

néanmoins de la photo du témoin qu’il y avait bien un autocollant sur une

porte qui a dû être enlevé. Les frais y relatifs sont cependant englobés dans

les frais de nettoyage fixés ci-avant ex aequo et bono.

-

Remplacement éléments four, hotte, réfrigérateur, micro-ondes :

Les propriétaires réclament pour le remplacement de certains éléments de la

cuisine le paiement du montant de 960,- € et versent à ce sujet une facture

datée du 25 avril 2023.

Force est tout d’abord de constater qu’au moment où cette facture a été

établie, la maison était déjà occupée depuis presque quatre mois par de

nouveaux locataires qui eux aussi auraient pu endommager les appareils de

la cuisine.

Il convient aussi de retenir que l’état des lieux d’entrée ne renseignait pas de

micro-ondes.

Néanmoins, les photos versées par les consorts GROUPE2.), non énervées à

ce sujet par celles de l’huissier de justice, démontrent qu’effectivement les

plaques du four et les filtres de la hotte étaient sales au départ des locataires

GROUPE1.). Il y a lieu d’allouer ex aequo et bono pour le remplacement de

ces éléments le montant de 300,- €, compte tenu également du fait que ces

éléments n’étaient pas neufs en début de bail et d’une usure normale pendant

cinq années.

-

Remplacement charnières réfrigérateur :

Les consorts GROUPE2.) réclament le paiement du montant de 205,- € de ce

chef et versent une facture datée du 1er septembre 2023.

Ce chef de la demande est à abjuger alors que le remplacement des

charnières, plus d’une année après le départ des locataires, sur un appareil

qui n’était pas neuf en 2017, se justifie par l’usure normale.

-

Remise en état de la douche de la salle de bains garage :

Les propriétaires réclament pour le réglage des portes et le remplacement des

joints le montant de 455,11 € et versent à ce sujet une facture du 16 mai 2023.

Là encore, il y a lieu de retenir que le témoin a certes constaté que la porte de

la douche ne s’ouvrait pas correctement mais qu’une réparation effectuée

seulement plusieurs mois après la relocation de l’immeuble ne saurait être

mise à charge des consorts GROUPE1.), les dégâts ayant pu s’aggraver entre-

temps. Par ailleurs, il y a lieu de retenir ici également une usure normale, la

salle de bains n’ayant pas été en état neuf en 2017. Ce chef de la demande est

partant à abjuger.

-

Remplacement poignet de changement de la douche (Umstellgriff),

pommeaux de douche, douchette, tuyaux de douche :

Les consorts GROUPE2.) réclament à ce titre le montant total de 284,80 €.

L’attestation testimoniale versée en cause permet de retenir que les poignets

de changement étaient défectueux et que pour le surplus les éléments

concernés présentaient des dépôts de calcaire. Le Tribunal retient cependant

à cet égard qu’il s’agit d’une usure normale pour un matériel qui n’était pas

neuf en début de bail. Ce chef de la demande est partant non fondé.

-

Remplacement armoire à glace dans la salle de bains du garage :

Les bailleurs réclament à ce titre le montant de 353,46 €. Cependant l’état

des lieux d’entrée ne mentionne pas une telle armoire. Aucune photo y

relative n’est versée. Le Tribunal ne saurait partant apprécier la nécessité du

remplacement de ce meuble (en 2023) et il y a lieu de rejeter ce chef de la

demande.

-

Retouches apportées aux trous, fissures et tâches se trouvant aux murs

du garage et travaux supplémentaires dans la salle de bains et

chambre :

Au titre de cette revendication, chiffrée à 3.437,08 €, les consorts

GROUPE2.) versent une facture du 14 avril 2023 relative à des travaux de

peinture, de rebouchage de trous et de fissures ainsi qu’au remplacement de

joints en silicone.

Le Tribunal retient ici que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà pour

certains murs ou plafonds un état usagé. Néanmoins, l’attestation

testimoniale et les photos y correspondant démontrent certains dégâts,

notamment le percement de trous. En tenant compte d’une part de l’usure

normale et d’autre part du fait que les travaux ont été effectués seulement

après la relocation, le Tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnisation à

allouer de ce chef à 500,- €.

-

Remplacement de rideaux :

Le constat d’huissier établi à la demande des consorts GROUPE1.) ne permet

pas de savoir si les rideaux/stores sont endommagés.

Dans l’attestation testimoniale des consorts GROUPE2.), il a été indiqué

qu’un store ne fonctionne pas, qu’un rideau est endommagé et que d’autres

stores seraient sales.

Les consorts GROUPE2.) versent à ce sujet un devis concernant des travaux

beaucoup plus importants dont le Tribunal ignore par ailleurs s’ils ont été

réalisés. D’autre part, il n’est pas démontré que les dégâts dépassent l’usure

normale, état rappelé encore une fois que ledit équipement n’était pas neuf

en 2017.

Ce chef de la demande est partant à abjuger.

-

Fixation de la rampe d’escalier :

En ce qui concerne ce poste de la demande des consorts GROUPE2.), il est

indiqué dans l’attestation testimoniale que les rampes d’escalier ne sont pas

bien fixées. Des travaux y relatifs ont été entrepris après la relocation de la

maison et facturés au mois de novembre 2023 seulement. Se pose la question

de savoir comment les consorts GROUPE1.) auraient pu endommager les

rampes d’escalier si ces derniers avaient été fixées convenablement lors de

leur installation. Le Tribunal estime par conséquent que ce problème n’est

pas imputable aux locataires et qu’il y a lieu de rejeter ce chef de la demande.

-

Réparation des marches d’escalier endommagées :

Les photos versées en cause ne permettent pas de constater de dégâts aux

marches d’escalier. D’ailleurs il ne semble pas qu’une quelconque réparation

a été effectué à ce niveau. Les (éventuels) dégâts sont donc à considérer

comme peu importants et attribuables à une usure normale. Ce chef de la

demande est à abjuger.

-

Réparation porte buanderie :

Selon le témoin, la porte de la buanderie frotte le sol. Un tel défaut est à

attribuer probablement à l’humidité de la pièce concernée et le Tribunal

considère que là encore il s’agit d’une usure normale de sorte que ce chef de

la demande est non fondé.

-

Réparation porte d’entrée :

Le témoin indique que la porte d’entrée ne ferme pas correctement. Or dans

l’état des lieux d’entrée établi en 2017, la porte d’entrée était qualifiée

d’usagée et un problème d’humidité a été noté. Ce chef de la demande est

partant à abjuger.

-

Réparation des divers meubles :

Il y a tout d’abord lieu de retenir que l’état des lieux d’entrée renseigne la

présence de meubles en bon état. Or il n’est pas du tout précisé de quels

meubles il s’agissait. Par ailleurs, le Tribunal ne saurait apprécier l’ampleur

des dégâts dont il est fait état pour déterminer si une usure normale est

dépassée ou non, sachant que les meubles n’étaient pas neufs en début de

bail. Ce chef de la demande est partant à rejeter.

-

Jardin :

A ce sujet, l’état des lieux d’entrée indique que le gazon et une haie sont en

bon état. Les photos annexées apparemment à cet état des lieux et concernant

le jardin n’ont pas été versées. La présence d’une tondeuse n’est pas indiquée.

Les photos versées de part et d’autre montrent un jardin qui certes ne présente

pas un gazon anglais. Il ne faut cependant pas oublier que ces photos ont été

prises à deux semaines d’intervalle, sans tonte et arrosage en plein été.

Il est aussi normal que des plantes doivent être remplacées de temps en temps

et que tous les locataires n’ont pas forcément le pouce vert.

Les haies doivent être coupées régulièrement, mais pas forcément en été.

Le problème des câbles échappe à la compréhension du Tribunal alors qu’il

n’est pas précisé si ces câbles ont été posés par les locataires ou étaient déjà

présents.

S’y ajoute que l’ensemble des devis ou factures concernant le jardin n’ont été

établis qu’en 2023, partant à un moment où la maison était relouée.

La demande est partant à abjuger pour ce qui concerne le volet jardin.

-

Extérieur, sonnerie :

Le témoin PERSONNE5.) indique dans son attestation que la sonnerie ne

fonctionne plus. Le Tribunal estime qu’il s’agit d’une menue réparation qui

en cours de bail aurait incombée aux locataires. Ce chef de la demande est

partant à déclarer fondé pour le montant réclamé de 27,98 € résultant à

suffisance des pièces versées.

-

Remplacement de la tige de la boîte aux lettres :

Les consorts GROUPE2.) font valoir que les locataires ont installé une

deuxième boîte aux lettres sans cependant leur donner la clé correspondante.

Ainsi cette boîte aux lettres a dû être enlevée, ce qui laisse visibles les trous

percés pour l’installation.

Les pièces versées ne démontrent pas le remplacement de la tige de la boîte

aux lettres. Pour le surplus le préjudice, tout au plus esthétique, est minime

au vu de l’état général de l’installation (cf. photos témoin PERSONNE5.)).

Ce chef de la demande est partant à déclarer non fondé.

-

Parabole :

Les propriétaires soutiennent que l’antenne parabolique a d’une part été

démontée par les locataires et d’autre part a dû être réparée.

Force est cependant de constater que l’état des lieux d’entrée est muet sur

l’existence et l’état de fonctionnement d’une telle antenne. Les travaux

litigieux n’ont été effectués qu’au mois de janvier 2023, à un moment où la

maison a été déjà été relouée.

Ce chef de la demande doit par conséquent être abjugé.

-

Façade :

Il est constant en cause que les parties avaient convenu dans leur contrat de

bail conclu en 2017 que les locataires allaient effectuer eux-mêmes des

travaux de façade et sur le socle de la maison.

Les propriétaires ont accordé en contrepartie desdits travaux une réduction

de loyer d’un montant total de 2.400,- € et ont payé le matériel et

l’échafaudage nécessaire (1.962,93 € et 1.515,15 €).

Soutenant que ces travaux n’ont pas été effectués selon les règles de l’art, les

consorts GROUPE2.) réclament le paiement des montants repris ci-avant,

soit le montant total de 5.878,08 €.

Les consorts GROUPE1.) s’opposent à la demande des propriétaires,

indiquant que les travaux demandés ont été effectués en 2017 déjà et ceci à

la satisfaction des propriétaires qui trois ans plus tard leur ont accordé un

nouveau bail sans aucune réserve à ce sujet.

Le Tribunal retient tout d’abord que les photos versées en cause par les

anciens locataires établissent que la façade et le socle ont été repeints et que

l’immeuble se présentait beaucoup plus propre à la suite de cette remise en

peinture.

Il faut aussi constater que la contrepartie financière pour ce travail, 2.400,- €,

ne semble pas excessive.

Pour ce « tarif », on ne saurait exiger, outre la peinture, encore des travaux

autrement plus complexes et prenant beaucoup plus de temps. De surcroît les

consorts GROUPE2.) étaient au courant depuis 2015 (cf. pièces versées) que

l’enduit devait être remplacé et avaient mis apparemment sans succès en

demeure le constructeur (?) de ce faire.

Les locataires ne pouvant être responsabilisés pour un défaut de construction

de l’immeuble, ce chef de la demande est à abjuger.

Les consorts GROUPE2.) réclament encore le paiement d’une indemnité de

procédure de 1.000,- € tandis que les consorts GROUPE1.) réclament à ce

titre le paiement du montant de 2.000,- €.

Il y a lieu d’en donner acte aux parties.

Les parties n’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser les frais

non compris dans les dépens à leur charge, les demandes respectives en

paiement d’une indemnité de procédure sont à déclarer non fondées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement, en continuation de cause et en premier ressort,

écarte des débats le décompte et la pièce supplémentaire des consorts

GROUPE2.) envoyé par courriel du 15 décembre 2023 ;

déclare la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en paiement de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE4.) le montant de 1.827,98 € avec les intérêts légaux à partir du

jour de la demande en justice - 15 juin 2023 – jusqu’à solde ;

déclare la demande des consorts GROUPE2.) en paiement de dommages et

intérêts pour dégâts locatifs non fondée pour le surplus et en déboute ;

donne acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de leur demande en

paiement d’une indemnité de procédure de 1.000,- € ;

donne acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) de leur demande en

paiement d’une indemnité de procédure de 2.000,- € ;

reçoit ces deux demandes en la forme ;

les déclare non fondées et en déboute ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en

notre audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de

Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le

greffier.