Tenant's personal need termination extended by three months due to age and health despite restrictive search.

Répertoire No. 387/24

L-BAIL-715/23

Audience publique du 31 janvier 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS &

Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78,

Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau

de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Lisa ZIMMER, avocate, en remplacement de

Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 22 novembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Marc PETIT se présenta pour PERSONNE2.)

et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 janvier 2024.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Lisa

ZIMMER, en remplacement de Maître

David GROSS, ce dernier en

représentation de l’Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, et Maître Marc

PETIT furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 octobre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins, principalement, de

voir constater l’absence de besoin personnel invoqué par le bailleur et de voir

déclarer nulle la résiliation pour besoin personnel effectuée par courrier

recommandé du 27 juillet 2023, et subsidiairement, de se voir accorder une

prolongation du délai de résiliation jusqu’au 1er février 2025 du contrat de bail sur

base de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, et aux fins de s’entendre condamner à lui payer une indemnité de

procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

La requérante expose que suivant contrat de bail conclu en date du 12 avril 2011,

elle aurait pris en location un appartement sis à L-ADRESSE1.)er, lequel

appartiendrait au défendeur depuis le mois de juillet 2023, sans préjudice quant

à la date exacte.

Par courrier recommandé du 27 juillet 2023, le nouveau bailleur lui aurait notifié

la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans son chef moyennant

respect d’un préavis de six mois avec effet au 1er février 2024.

PERSONNE1.) conteste le besoin personnel invoqué, en faisant valoir que ledit

courrier de résiliation ne serait pas suffisamment motivé en ce qu’il ne donnerait

aucune explication quant à la situation de logement actuelle du bailleur, mis à

part le fait qu’il préciserait ne pas être propriétaire d’un immeuble, alors que le

fait pour le défendeur de ne pas habiter un appartement dont il est propriétaire

serait insuffisant pour fonder le besoin personnel, et ce courrier n’aurait pas non

plus été accompagné de la moindre pièce justificative.

Il y aurait partant lieu de dire que le courrier de résiliation du 27 juillet 2023 n’a

pas valablement résilié le contrat de bail liant les parties, en application de l’article

19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à se voir accorder une prolongation

du délai de résiliation jusqu’au 1er février 2025 sur base de l’article 12 (3) de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, en faisant

valoir qu’elle est âgée de 88 ans, qu’il ressortirait de l’attestation médicale du

docteur PERSONNE3.) que son état de santé est très fragile étant donné qu’il

certifierait qu’elle « se remet doucement d’une maladie étiquetée chronique » et

« qu’elle

présente

un

état

neuropsychique

fragilisé

par

l’idée

d’un

déménagement », qu’elle serait partant dépendante de son aide-soignante pour

l’accomplissement des tâches quotidiennes étant donné qu’elle n’aurait plus

d’autres personnes qui puissent s’occuper d’elle.

Etant toutefois consciente de sa situation précaire, elle se serait inscrite auprès

d’une agence immobilière qui serait aux petits soins concernant ses besoins et

qui l’aiderait à trouver un appartement adapté à ses besoins, à savoir situé au

rez-de-chaussée et adapté à une personne se déplaçant en chaise roulante, mais

un tel appartement serait difficile à trouver.

PERSONNE2.) demande à voir débouter PERSONNE1.) de tous les chefs de sa

demande et il sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le défendeur soutient avoir un besoin personnel urgent d’occuper l’appartement

qu’il a acquis suivant procès-verbal d’adjudication publique du 13 juillet 2023,

étant donné qu’il serait actuellement logé chez un ami puisqu’il n’aurait pas

d’autre logement propre, qu’il aurait un crédit à rembourser pour l’acquisition de

l’appartement, et qu’il risquerait en outre de perdre le bénéfice du crédit d’impôt

s’il n’occupe pas l’appartement dans le délai d’un an à partir de l’adjudication.

Il ajoute qu’il serait d’ailleurs de principe que le bailleur est cru sur parole

concernant le besoin personnel invoqué, lequel serait en tout état de cause établi

à suffisance de droit par le procès-verbal d’adjudication de l’appartement occupé

par PERSONNE1.).

Il y aurait partant lieu de déclarer la résiliation du bail valable.

PERSONNE2.) s’oppose encore à la demande subsidiaire de PERSONNE1.) en

prolongation du délai de déguerpissement, au motif que la requérante serait

depuis le mois de mai 2023 au courant que l’appartement était mis en vente et

qu’elle devait partant trouver un nouveau logement.

Il aurait même fait des recherches d’appartement pour elle et trouvé un

appartement situé au premier étage dans l’immeuble d’à côté, mais la

défenderesse n’y aurait réservé aucune suite. Le défendeur précise que ce ne

serait d’ailleurs qu’en décembre 2023 que la requérante l’aurait informé qu’elle

nécessite un appartement situé au rez-de-chaussée, tandis qu’auparavant, elle

aurait indiqué rechercher un appartement au premier étage avec ascenseur, et il

donne à considérer que l’appartement actuellement occupé par elle est situé au

1er étage de l’immeuble et ne correspondrait partant pas à ses besoins affirmés.

PERSONNE2.) soutient enfin qu’en vertu de l’article 12 (3) de de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la prolongation du délai

ne pourrait en aucun cas dépasser de douze mois la date d’expiration du délai

initial de six mois.

La requérante réplique qu’il résulterait du projet de loi que cette dernière

disposition s’appliquerait exclusivement à une demande de sursis au

déguerpissement, et non pas à une demande en prolongation du délai de

résiliation.

1. Quant à la résiliation du bail

D’après l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 précitée : « Par dérogation

à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au

paragraphe (2) point a (résiliation pour besoin personnel), est de six mois. La

lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de

pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec

avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent

paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, à peine de

forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. (…)

Sauf si la demande est sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix

accordera une prolongation du délai au locataire à condition que celui-ci justifie,

avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, soit être en train

de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir loué un

logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches

utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement. La

prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date

d’expiration du délai initial de six mois ».

Et aux termes de l’article 12 (6) de de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, « l’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le

logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du

contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement. Dans ce cas, les

dispositions prévues au paragraphe (3) sont applicables, sauf que le

déguerpissement doit avoir lieu au plus tard douze mois après la date d’envoi de

la lettre de résiliation du bail. »

La loi modifiée de 2006 oblige ainsi le nouvel acquéreur, invoquant le besoin

personnel dans son chef, à dénoncer le bail dans les trois mois de l’acquisition

du logement et garantit dans ce cas (donc en cas de résiliation endéans les trois

mois de l’acquisition) le déguerpissement du locataire au plus tard dans les douze

mois suivant la date d’envoi de la lettre de résiliation. Ce n’est dès lors qu’à défaut

de dénonciation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition de l’objet

du bail que le nouvel acquéreur et bailleur est obligé de respecter l’échéance du

contrat de bail. Le paragraphe (6) crée, en effet, un régime dérogatoire spécifique

permettant au nouvel acquéreur d’un logement loué (invoquant le besoin

personnel dans son chef) de résilier le contrat de bail avant terme (à condition de

dénoncer le contrat dans les trois mois de l’acquisition du logement). (TAL, 23

avril 2013, n° 143582 du rôle).

Il est en l’espèce constant en cause que suivant procès-verbal d’adjudication

publique du 13 juillet 2023, PERSONNE2.) a acquis l’appartement sis à

L-ADRESSE1.)er, pris en location par PERSONNE1.) suivant contrat de bail

conclu en date du 12 avril 2011 avec l’ancien propriétaire pour une durée initiale

de trois ans, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, et ayant

pris effet le 1er juillet 2011.

Suivant courrier recommandé du 27 juillet 2023, PERSONNE2.) a notifié à

PERSONNE1.) la résiliation du bail pour besoin d’occupation personnel avec

effet au 1er février 2024, soit dans les trois mois de l’acquisition du logement et

moyennant respect du délai de préavis de six mois prévu par la loi.

Il s’ensuit que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les

dispositions légales précitées, de sorte qu’elle est régulière.

Il échet ensuite de rappeler que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans

son chef ou dans celui d’un membre de sa famille, tel le cas en l’espèce, est en

principe cru sur parole, mais qu’il appartient cependant aux tribunaux de vérifier

que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause.

La circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une

affirmation inexacte du propriétaire, suffit pour admettre la preuve du besoin

invoqué.

En l’espèce, la requérante ne verse en cause aucune pièce qui contredirait la

réalité du besoin personnel invoqué par PERSONNE2.).

Il y a dès lors lieu de retenir l’existence d’un besoin personnel dans son chef, de

sorte que le motif de résiliation invoqué par le requérant est justifié.

Il échet partant de constater que le bail a valablement été résilié par

PERSONNE2.) pour besoin personnel.

2. Quant à la prolongation du délai de résiliation

La demande en prolongation du délai de résiliation, introduite dans les formes et

délais de la loi, est à déclarer recevable.

Il résulte des dispositions précitées que le locataire peut demander une

prolongation du délai de déguerpissement en invoquant un des motifs réels et

sérieux admis par la loi.

Ce motif réel et sérieux n’est donné que dans trois cas de figure :

-

le locataire est en train de construire ou de transformer un logement lui

appartenant ;

-

le locataire a pris en location un logement encore en construction ou en

transformation ;

-

le locataire peut prouver qu’il a fait des démarches utiles et étendues en vue

de la recherche d’un nouveau logement.

Il faut que le locataire justifie, avant l’expiration du délai initial de six mois, par

voie de pièces, qu’il remplit un de ces cas de figure, sinon la demande est

déclarée non fondée (cf. Bail à loyer, La nouvelle législation en matière de bail à

usage d’habitation, Ministère du Logement 2006, p. 70).

En l’espèce, PERSONNE1.) ne se prévaut pas des deux premiers cas de figure.

En guise de preuve qu’elle se trouve dans le troisième cas de figure et, partant,

qu’elle a fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un

nouveau logement, la requérante verse en cause comme seules pièces

justificatives un mandat de recherche donné le 25 octobre 2023 à l’agence

immobilière SOCIETE1.) et un courriel de celle-ci du 11 janvier 2024, attestant

que la recherche s’avère difficile en raison des critères de recherche.

S’il est ensuite dûment établi par les pièces versées en cause que l’état de santé

de PERSONNE1.) est très déficient, et s’il est indéniablement vrai que la

recherche d’un appartement adapté à une personne se déplaçant en chaise

roulante est plus compliquée qu’une recherche ordinaire, il n’en reste pas moins

qu’en l’espèce, PERSONNE1.) ne s’est manifestement pas donnée les moyens

pour trouver un nouvel appartement dans la mesure où elle n’a débuté ses

recherches qu’à la fin du mois d’octobre 2023 et qu’il résulte tant du mandat de

recherche que du prédit courriel de l’agence immobilière du 11 janvier 2024 que

la requérante a limité ses recherches à la seule route d’Arlon et qu’elle ne

recherche qu’un appartement avec deux chambres, et avec une douche et une

baignoire, à savoir que sa recherche est excessivement restrictive.

Il y a également lieu de rappeler à la requérante que ce n’est pas au bailleur de

rechercher un nouveau logement pour sa locataire.

Compte tenu de ces considérations, mais également de l’âge de 88 ans de la

requérante et de son état de santé déficient, le tribunal considère qu’il est justifié

de lui accorder une prolongation du délai initial de résiliation de trois mois, à

savoir jusqu’au 1er mai 2024.

L’article 12 paragraphe (3) alinéa 3 in fine de la loi du 21 septembre 2006 dispose

encore que : « La décision accordant ou refusant la prolongation du délai vaudra

de droit titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai. Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

Il convient dès lors de préciser dans le dispositif que la présente décision vaut

titre exécutoire en vue du déguerpissement forcé de PERSONNE1.) à l’expiration

du délai de résiliation initial, soit le 1er mai 2024.

Conformément à ce qui est admis en jurisprudence, il y a lieu de statuer sur le

tout en dernier ressort (en ce sens : TAL, 8 janvier 2019, numéro TAL-2018-

05448 du rôle).

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en dernier ressort,

déclare la demande recevable ;

dit

que le bail existant entre parties a valablement été résilié par

PERSONNE2.) pour besoin personnel ;

déclare la demande en prolongation du délai de résiliation partiellement fondée ;

prolonge le délai de résiliation jusqu’au 1er mai 2024 ;

dit qu’à partir du 1er mai 2024, la présente décision vaut titre exécutoire en vue

du déguerpissement forcé de PERSONNE1.) ;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière