Tenant default judgment allows landlord to recover rent arrears and terminate lease in Luxembourg.

Répertoire No. 385/24

L-BAIL-830/23

Audience publique du 31 janvier 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Maxime FLORIMOND, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Steve HELMINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

ne se présentant pas à l’audience du 24 janvier 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 décembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 24 janvier 2024.

A la prédite audience, Maître Maxime FLORIMOND, en remplacement de Maître

Steve HELMINGER, fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 décembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 22.320 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour les mois de septembre à décembre 2023, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer

la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du

défendeur, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un

délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le mois de janvier 2024 à la

somme de 27.900 euros.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 22 août

2023 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour une

durée indéterminée, ayant pris effet le 1er septembre 2023, elle a donné en

location à PERSONNE2.) un appartement dans la résidence « ADRESSE3.) »,

sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 5.000 euros

et d’une avance sur charges de 580 euros par mois, payables d’avance le premier

de chaque mois.

Elle soutient que depuis le début du bail, PERSONNE2.) n’aurait réglé aucun

loyer, de sorte à lui rester à l’heure actuelle redevable d’une somme de (5 x 5.580

=) 27.900 euros.

Elle fait encore valoir que le non-paiement du loyer constituerait un manquement

grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail aux torts

exclusifs du défendeur et sa condamnation à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE2.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu. Comme il

résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été remise à la partie

défenderesse en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard en

application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et du contrat de bail versé à

l’appui, et en l’absence de contestation de la part de PERSONNE2.), qui ne s’est

pas présenté à l’audience pour assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée

de 27.900 euros.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, PERSONNE2.) ne s’est acquitté du paiement d’aucun loyer, ce qui

constitue un manquement grave à ses obligations de locataire justifiant à lui seul

la résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement dans la quinzaine

de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestation,

le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre

public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation

au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.), et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 27.900 euros ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 27.900 (vingt-

sept mille neuf cents) euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir sur la somme de 22.320 euros à partir du 6 décembre 2023 et

sur la somme de 5.580 euros à partir du 24 janvier 2024, chaque fois jusqu’à

solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quinzaine à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

condamne

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière