Tenant's default judgment for unpaid rent, charges, relocation, and lease termination upheld.

Répertoire No. 311/24

L-BAIL-748/23

Audience publique du 25 janvier 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite à la liste V du barreau de Luxembourg,

représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions

comparant par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE3.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son ou ses

gérants actuellement en fonctions

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 21 décembre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 30 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

11 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 21 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Serge HOFFMANN fut entendu en ses

moyens et conclusions. La société SOCIETE3.) SARL, quoique régulièrement

convoquée, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les faits constants

Suivant contrat de bail commercial signé en date du 11 janvier 2022, la société

SOCIETE3.) SARL a pris en location un local commercial et trois emplacements

de parkings dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un

loyer indexé mensuel fixé initialement à 16,96 euros/ m2 HTVA pour le local

commercial pour la période du 1er février 2022 au 31 janvier 2023 et à 19,79 euros/

m2 HTVA pour la période du 1er février 2023 au 31 janvier 2024, payable au début

de chaque mois, à augmenter d’un paiement mensuel de 350 euros TTC augmenté

à 545 euros TTC à titre d’avances sur charges.

La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg en date du

30 octobre 2023, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE3.) SARL devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, pour:

-

voir résilier le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la partie

défenderesse;

-

par conséquent, voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef ou avec elles, au

plus tard 8 jours après la notification du jugement à intervenir, sinon et

faute par elle de se faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie

requérante à l’en faire expulser dans les formes prévues par la loi, au

besoin à l’aide de la force publique et aux frais de la partie défenderesse,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la

somme de 15.293,12 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts

conventionnels de 12,50 % voire 14 % par année à partir d’une mise en

demeure du 18 septembre 2023, sinon de la demande en justice, jusqu’à

solde;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la

somme de 1.040,58 euros à titre du décompte des charges de l’année 2022,

avec les intérêts conventionnels de 12,50 % voire 14 % par année à partir

d’une mise en demeure du 18 septembre 2023, sinon de la demande en

justice, jusqu’à solde;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la

somme de 13.023,12 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde;

-

la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 40 euros

conformément à l’article 5 (1) de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une

indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile;

-

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire;

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande

en paiement d’arriérés de loyers pour les loyers échus depuis la demande en justice

pour réclamer la somme totale de 21.764,74 euros.

Il échet de lui en donner acte.

Quoique régulièrement citée, la société SOCIETE3.) SARL ne comparut pas à

l’audience du Tribunal du 21 décembre 2023.

Alors qu’il ressort du récépissé de la Poste que le courrier recommandé que ledit

courrier que le pli en question n’a pas été réclamé. Il y a partant lieu de statuer par

défaut à son égard.

L’appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) SA ayant été introduite dans les délai et

forme de la loi est à dire recevable en la forme.

Il y a lieu de qualifier l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA

de demande additionnelle.

Pour être admissible, une telle demande doit présenter un lien suffisant avec les

prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se

rattache.

En l’espèce, l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA au titre

d’arriérés de loyers échus depuis la demande en justice et au titre de l’indemnité

de relocation est la conséquence immédiate et directe des faits se rattachant aux

réclamations qui ont donné naissance à l’instance et elle a donc un lien suffisant

avec la demande initiale.

La demande additionnelle présentée par la partie requérante est dès lors recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) SA d’établir le

bien-fondé de sa demande.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations

réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du

bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie,

l’obligation essentielle du preneur est de payer un loyer au bailleur.

Il résulte des pièces versées, que suivant contrat de bail commercial signé en date

du 11 janvier 2022, la société SOCIETE3.) SARL a pris en location un local

commercial et trois emplacements de parkings dans un immeuble sis à L-

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer indexé mensuel fixé initialement à

16,96 euros/ m2 HTVA pour le local commercial pour la période du 1er février

2022 au 31 janvier 2023 et à 19,79 euros/ m2 HTVA pour la période du 1er février

2023 au 31 janvier 2024, payable au début de chaque mois, à augmenter d’un

paiement mensuel de 350 euros TTC augmenté à 545 euros TTC à titre d’avances

sur charges.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer et les charges locatives aux termes convenus.

La créance invoquée par la partie requérante est justifiée par les renseignements

fournis par celle-ci et les pièces versées à l’appui à concurrence du montant total

de 21.764,74 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

La partie défenderesse est ainsi condamnée à payer à la société SOCIETE1.) SA

le montant de 21.764,74 euros.

Il ressort de l’article 20 du contrat de bail conclu entre parties que « toutes sommes

dues ou à devoir par le Preneur en vertu du présent bail seront exigibles

immédiatement et sans mise en demeure. Elles seront en outre productives de plein

droit et sans mise en demeure d’un intérêt au taux légal majoré de deux points, à

partir de la date d’échéance du terme jusqu’au jour du crédit au compte du

Bailleur et ce, sans mise en demeure et sans préjudice du droit du Bailleur de

demander la résiliation judiciaire du bail. »

La société SOCIETE1.) SA demande à voir augmenter la somme redue au

principal à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des intérêts

conventionnels de 12,50 % voire 14 % par année à partir d’une mise en demeure

du 18 septembre 2023, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde.

Faute de décompte et d’autres explications versées permettant de retracer le calcul

de ces intérêts conventionnels, il y a lieu de se référer à la formulation du contrat

de bail et d’allouer des « intérêts au taux légal majoré de deux points ».

Il ressort de la pièce 2 versée par la demanderesse que la mise en demeure litigieuse

du 18 septembre 2023 met en demeure la société SOCIETE3.) SARL de payer la

somme totale de 13.618,18 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges ainsi qu’à titre du décompte de charges pour l’année 2022.

Aux termes du décompte annexé à cette mise en demeure, la somme de (9.852,60

+ 2.725,00 =) 12.577,60 euros était échue à ce moment à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges.

Il y a partant lieu d’accorder les intérêts conventionnels (taux légal majoré de deux

points) sur la somme de 12.577,60 euros à compter de la mise en demeure du 18

septembre 2023, jusqu’à solde.

Ensuite, les mêmes intérêts conventionnels sont dus sur la somme de ( montant

réclamé dans la requête 15.293,12 -

montant échu au moment de la mise en

demeure 12.577,60 =) 2.715,52 euros à compter de la demande en justice, à savoir

du 30 octobre 2023, jusqu’à solde.

Enfin, les mêmes intérêts conventionnels sont dus sur la somme de (montant

décompte global versé à l’audience 21.764,74 – montant réclamé dans la requête

15.293,12 =) 6.471,62 euros à compter de l’audience du 21 décembre 2023 (date

de l’augmentation de la demande pour les loyers échus à partir de la requête),

jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

de la partie défenderesse et il convient de la condamner à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard 40 jours après la

notification du présent jugement.

Au besoin, la société SOCIETE1.) SA est autorisée à faire expulser la partie

défenderesse dans la forme légale et aux frais de celle-ci, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) SA visant

à condamner la société SOCIETE3.) SARL de lui payer la somme de 1.040.58

euros à titre du décompte pour charges de l’année 2022.

Cette somme est à augmenter des intérêts conventionnels à compter de la mise en

demeure du 18 septembre 2023, jusqu’à solde.

Il ressort de l’article intitulé « Résolution anticipée » du contrat de bail conclu en

cause : « En cas de résolution judiciaire du bail aux torts du Preneur, celui-ci

devra supporter tous les frais, débours et dépenses quelconques résultant de ses

manquements et de la résolution du contrat et devra également payer au Bailleur

une indemnité de résiliation égale à six mois de loyer. »

Ainsi, conformément à la demande de la société SOCIETE1.) SA, il y a lieu de

condamner la société SOCIETE3.) SARL à lui payer la somme de (6 x 2.170,52

=) 13.023,12 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à

compter de la demande en justice, à savoir le 30 octobre 2023, jusqu’à solde.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre

du montant forfaitaire de 40 euros sur base de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

La demande en octroi d’une indemnité de procédure est à dire fondée en son

principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris

dans les dépens à charge de la partie requérante, celle-ci s’étant vu contrainte

d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice.

Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette

indemnité est à évaluer à 500 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse succombant au litige est à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande,

reçoit la demande,

dit fondée la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et à titre d’arriérés

de charges,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL à payer à la société SOCIETE1.)

SA la somme de 21.764,74 euros, à augmenter des intérêts conventionnels

(« intérêt au taux légal majoré de deux points ») comme suit:

- sur la somme de 12.577,60 euros à compter de la mise en demeure du 18

septembre 2023, jusqu’à solde,

- sur la somme de 2.715,52 euros à compter de la demande en justice, à savoir du

30 octobre 2023, jusqu’à solde,

- sur la somme de 6.471,62 euros à compter de l’audience du 21 décembre 2023

(date de l’augmentation de la demande pour les loyers échus à partir de la

requête), jusqu’à solde.

déclare résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE3.) SARL,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL à déguerpir des lieux loués avec

tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard quarante jours après la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE3.) SARL des lieux loués dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit fondée la demande en paiement à titre du décompte pour charges de l’année

2022,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL à payer à la société SOCIETE1.)

SA la somme de 1.040.58 euros, à augmenter des intérêts conventionnels (

« intérêt au taux légal majoré de deux points ») à compter de la mise en demeure

du 18 septembre 2023, jusqu’à solde,

dit fondée la demande à titre d’indemnité de relocation,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL à payer à la société SOCIETE1.)

SA la somme de 13.023,12 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice, à savoir le 30 octobre 2023, jusqu’à

solde,

condamne la société SOCIETE3.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SA la

somme de 40 euros sur base de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité

de procédure à concurrence du montant de 500 euros,

partant, condamne la société SOCIETE3.) SARL à payer à la société SOCIETE1.)

SA la somme de 500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne la société SOCIETE3.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

Natascha CASULLI,

juge de paix

greffière