Landlord wins rent arrears, eviction, and procedural costs against absent tenant in Luxembourg bail court.

Répertoire n° 227/2024

E-BAIL-520/23

Audience publique du 24 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Dudelange,

e t :

PERSONNE2.) SA, demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - faisant défaut.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

20 octobre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 10

novembre 2023, date à laquelle l’affaire fut refixée pour contrôle à l’audience publique du

22 décembre 2023.

Suite à une ultime refixation pour plaidoiries, l’affaire parut utilement à l’audience

publique du 12 janvier 2024.

A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses explications

et conclusions.

La partie défenderesse n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 15 octobre 2018, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) SA une chambre sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 580 €.

Par requête déposée le 20 octobre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) SA à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de

1.160 € à titre d’arriérés de loyer des mois de septembre et octobre 2023, avec les intérêts

à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués après résiliation du bail, et ce dans les 8 jours à partir de la notification du

jugement à intervenir.

Le bailleur sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une

indemnité de procédure de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et il se réserve tous autres droits,

moyens, dus et actions.

A l’audience des plaidoiries PERSONNE1.) modifie sa demande et réclame la somme de

1.740 € à titre d’arriérés de loyer des mois de novembre 2023, décembre 2023 et janvier

2024.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements

fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 1.740 € à titre d’arriérés

de loyer jusqu’au mois de janvier 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la

convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de

dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101 ; voir

également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145). C’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui constituent

en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne donne pas lieu à

résolution du bail (cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653, n° 199).

En l’espèce, le non-paiement du montant de 3 mois de loyers constitue une violation

suffisamment grave des obligations de la locataire pour justifier la résiliation du bail, sauf

à lui accorder un délai de 1 mois pour quitter les lieux loués.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

Au vu de la somme due, il y a lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 450 €.

Bien que régulièrement convoquée PERSONNE2.) n’a comparu ni par personne, ni par

mandataire à l’audience publique pour laquelle elle a été régulièrement appelée. La

convocation ayant été remise à sa personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé

contradictoire à son encontre en application des dispositions des articles 79 alinéa 2 et 80

du nouveau code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

d i t recevable la demande de PERSONNE1.);

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) SA au

paiement du montant de 1.740 € à titre d’arriérés de loyer des mois de novembre 2023,

décembre 2023 et janvier 2024;

c o n d a m n e PERSONNE2.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.740 € avec

les intérêts légaux à partir du 12 janvier 2024, date de la demande en justice jusqu’à solde;

p r o n o n c e

la résiliation du contrat de bail existant entre PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) SA aux torts exclusifs de cette dernière;

c o n d a m n e PERSONNE2.) SA à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard 1 mois après la notification du présent jugement;

au besoin a u t o r i s e le requérant à faire expulser la locataire dans la forme légale et

aux frais de cette dernière ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure;

c o n d a m n e PERSONNE2.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant de 450 € à titre

d’indemnité de procédure;

d i t qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire;

c o n d a m n e PERSONNE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.