Landlord wins eviction case; tenant ordered to leave within two months and pay 600 euro monthly rent.

Répertoire n°176/2024

E-BAIL-498/23

Audience publique du 19 janvier 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

entre

l’association sans but lucratif SOCIETE1.) a.s.b.l., établie à L-ADRESSE1.),

représentée par la Présidente de son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société RODESCH Avocats à la Cour

s.à r.l., représentée par Maître Thomas FOULQUIER, en remplacement de

Maître Betty RODESCH,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Rabah LARBI, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 9 octobre 2023 au greffe de la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 3 novembre 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 1er décembre 2023.

L’affaire fut refixée et utilement retenue à l’audience publique du 5 janvier 2024, lors

de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 9 octobre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. (ci-après SOCIETE1.)) fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre pour voir constater que le contrat de mise à disposition

et d’occupation d’un logement a pris fin en date du 31 mars 2021, pour voir dire que

la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE2.)

depuis cette date, pour la voir condamner à déguerpir des lieux occupés endéans les

deux semaines de la notification du jugement à intervenir et pour voir fixer l’indemnité

d’occupation mensuelle au montant de 600.- euros, avances sur charges comprises.

La requérante sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

l’allocation d’une indemnité de procédure de 600.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et la condamnation de la partie défenderesse aux

frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de mise à

disposition et d’utilisation d’un logement conclu entre parties en date du 20 mars 2017

avec effet au 1er avril 2017, elle a mis à disposition de PERSONNE1.) un logement

sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

de 450.- euros et d’une avance mensuelle sur charges à 150.- euros. Elle explique

que la durée du contrat était limitée à trois années et qu’en date du 5 août 2019, elle

a dénoncé le contrat avec effet au 31 mars 2020. Elle fait valoir qu’elle a accordé à

PERSONNE1.) un premier sursis transitoire exceptionnel de six mois jusqu’au 30

septembre 2022, puis un deuxième sursis transitoire transactionnel exceptionnel de

six mois jusqu’au 31 mars 2021. Elle explique encore qu’à titre purement

conservatoire, elle a dénoncé le contrat une deuxième fois en date du 14 août 2023

avec effet au 15 septembre 2023.

Compte tenu de ces considérations, la requérante estime que la partie défenderesse

est à considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2023.

Elle ajoute que les voisins de la partie défenderesse se plaignent actuellement du

comportement de cette dernière et ont même déposé plainte en date du 27 juillet

2023, entre autres, pour tapage nocturne.

Elle sollicite ainsi le déguerpissement de la partie défenderesse.

A l’audience des plaidoiries du 5 janvier 2024, SOCIETE1.) maintient les demandes

telles que formulées dans la requête tout en précisant qu’une erreur matérielle s’est

glissée dans le dispositif de la requête et que le contrat a pris fin en date du 31 mars

2021 et non pas en date du15 septembre 2023.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité

de la demande en la pure forme. Elle ne conteste pas que le contrat a pris fin le 31

mars 2021. Elle explique qu’elle se trouve dans une situation personnelle et

financière précaire et elle reconnaît qu’en raison de ses problèmes psychiques, elle

a causé des tapages au sein de l’immeuble. Elle affirme néanmoins être suivie par

un psychiatre ainsi que par une assistante sociale. Compte tenu de la situation

actuelle sur le marché immobilier, elle soutient qu’il lui est impossible de trouver un

nouveau logement sur le marché privé. Elle demande à se voir accorder un délai de

déguerpissement d’au moins trois mois. Elle donne à considérer qu’elle paie

régulièrement son loyer et elle conteste l’indemnité de procédure telle que réclamée

par la requérante.

La requérante demande à ce que le délai de déguerpissement ne dépasse par les

quarante jours au vu des tapages causés dans l’immeuble et elle estime que les

pièces versées au dossier ne permettent pas de retenir que la défenderesse est

activement à la recherche d’un nouveau logement.

Motifs de la décision :

Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement signé le 20 mars

2017, avec effet au 1er avril 2017, SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.)

un logement sis à

L-ADRESSE2.)

moyennant paiement d’une indemnité

d’occupation mensuelle de 450.- euros, augmentée d’une avance mensuelle sur

charges de 150.- euros, pour une durée n’excédant pas trois ans. Le contrat prévoit

l’accompagnement social personnalisé de PERSONNE1.) au long de la durée

d’utilisation du logement.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que depuis la

modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation par la loi

du 5 août 2015, le juge de paix est compétent pour connaître des litiges concernant

des logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques

à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association

sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement (article

1§3g). Par contre, seules les dispositions du chapitre V de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation sont applicables (à savoir les dispositions

concernant le règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose que « L’utilisateur est en parfaite connaissance

que le présent contrat n’est pas un contrat de bail tel que régi par la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions

du Code civil. Dans le cas présent, la mise à disposition du logement constitue

exclusivement une mesure d’aide sociale attribuée par l’intermédiaire de l’a.s.b.l.

SOCIETE1.), aide, qui peut être modifiée voire supprimée sans que le bénéficiaire

puisse se prévaloir d’un quelconque droit acquis. A ce titre, l’utilisateur reconnaît

expressément que les droits accordés par le présent contrat n’entraînent pas les

droits conventionnels et légaux de locataire. »

Le contrat sur lequel SOCIETE1.) fonde sa demande ne constitue donc pas de

contrat de bail et échappe, de par la volonté des parties et de par son objectif d’aide

sociale limitée dans le temps, aux règles protectrices et d’ordre public de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties prévoit que

« La durée de mise à disposition n’excèdera pas trois ans » Il dispose encore que

« A l’expiration du délai de dénonciation du contrat d’utilisation, l’utilisateur et les

personnes occupant les lieux de son chef qui n’auront pas déguerpi, sont considérés

comme occupants sans droit ni titre. »

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience, il

convient de constater que le contrat de mise à disposition d’un logement a

valablement pris fin le 31 mars 2021, de sorte que PERSONNE1.) est à qualifier

d’occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2021.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de SOCIETE1.) tendant au

déguerpissement de

PERSONNE1.), sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent jugement.

SOCIETE1.) demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au

montant de 600.- euros.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le

preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération

notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La

valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter

la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune

des parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de

l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou

ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ; Marianne

HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p. 377 ; Trib.

d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges comprises,

actuellement payée par PERSONNE1.).

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle à 600.- euros.

SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la

requérante, le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cassation, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

En l’espèce, SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait

défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 20 mars 2017 a

valablement pris fin et que depuis le 1er avril 2021 PERSONNE1.) est à considérer

comme occupante sans droit ni titre,

dit fondée la demande de l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. à voir

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard 2 (deux) mois après la notification du présent

jugement,

au besoin autorise l’association sans but lucratif SOCIETE1.) A.s.b.l. à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de

600.- euros, charges comprises,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondée la demande de l’association sans but lucratif SOCIETE1.).s.b.l. en

obtention d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.