Landlord wins commercial lease dispute for arrears, relocation, and eviction but loses procedural fee claim.

Répertoire n° 157/2024

E-BAIL-453/23

Audience publique du 17 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

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Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 11 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 27

octobre 2023.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 12 janvier 2024 et le

mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail avec clause d’approvisionnement signé le 27 décembre

2022, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en

location à PERSONNE1.) une partie d’un immeuble d’habitation et de commerce situé à

ADRESSE3.), connu sous l’enseigne « SOCIETE2.) », moyennant paiement d’un loyer

mensuel indexé de 3.310 €.

Par requête déposée le 11 septembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société SOCIETE1.) fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à lui

payer la somme de 23.217,01 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’en septembre 2023 inclus,

le

montant

de

€

à

titre

de

charges

et

le

montant

de

10.240,68 € à titre d’indemnité de relocation, ces montants assortis des intérêts légaux à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués, après résiliation du bail existant entre parties, et ce au plus tard le 16e jour

après la notification du jugement à intervenir.

La bailleresse requiert également la condamnation de la partie défenderesse à lui payer

une indemnité de procédure de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’issue d’un délai

de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et elle sollicite

l’exécution provisoire du jugement à intervenir tout en se réservant le droit d’augmenter

sa demande en cours d’instance.

Les arriérés de loyer et charges impayées

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) modifie sa demande en paiement des

arriérés de loyer au montant de 32.998,03 € à titre d’arriérés jusqu’au mois de janvier

2024 inclus, tel qu’il ressort du décompte actualisé versé en cause et le montant de

1.864 € à titre de charges.

PERSONNE1.) ne conteste pas les montants réclamés. Elle ne s’oppose pas à la résiliation

du contrat et demande le délai de déguerpissement le plus court possible.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée

pour les montants réclamés de 32.998,03 € à titre d’arriérés jusqu’au mois de janvier 2024

inclus et de 1.864 € à titre de charges, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en

général, n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101 ; voir

également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145). C’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui

constituent en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne donne

pas lieu à résolution du bail (cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653,

n° 199).

En l’espèce, le non-paiement du montant de 32.998,03 € à titre d’arriérés et du montant

de 1.864 € à titre de charges, constitue une violation suffisamment grave des obligations

de la locataire pour justifier la résiliation du bail, sauf à lui accorder un délai de 15 jours

pour quitter les lieux loués.

L’indemnité de relocation

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) réclame la somme de 10.292,46 € à

titre d’indemnité de relocation, correspondant à 3 mois de loyer.

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve pendant

le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à

la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’alinéa 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer la peine qui a

été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les parties ayant convenu d’une indemnité de relocation en cas de résiliation prématurée

du contrat de bail au moins équivalente à trois mois de loyer et le tribunal considérant que

cette demande n’est pas excessive, il y a lieu d’y faire droit.

Au vu des développements qui précèdent, il convient de condamner la partie défenderesse

au paiement du montant de 10.292,46 € à titre d’indemnité de relocation.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code

de

procédure

civile,

l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait

point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Les sommes réclamées par la bailleresse n'étant pas autrement contestées et eu égard à

l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’augmentation du taux d’intérêt légal

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

A défaut de l’iniquité requise, la demande de la société SOCIETE1.) est à déclarer non

fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

dit recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à voir condamner

PERSONNE1.) au paiement du montant de (32.998,03 + 1.864 =) 34.862,03 € à titre

d’arriérés de loyer et de charges jusqu’au mois de janvier inclus;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

34.862,03 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 24.145,01 € à partir du 11 septembre

2023 et sur la somme de 10.717,02 € à partir du 12 janvier 2024, date des demandes

respectives, jusqu’à solde;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et PERSONNE1.) aux torts exclusifs de cette dernière;

condamne PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef au plus tard 15 jours après la notification du présent jugement;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la locataire dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à voir condamner

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de relocation de 10.292,46 €;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

10.292,46 €, avec les intérêts légaux à partir du 11 septembre 2023, date de la demande

en justice, jusqu’à solde;

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel ou opposition en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la rejette;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE 4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont

signé le présent jugement.