Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate within one month.

Répertoire n° 125/2024

E-BAIL-576/23

Audience publique du 12 janvier 2024

_______________________________________________________________

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16

novembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 22 décembre

2023, lors de laquelle elle fut utilement retenue, les parties demanderesse et défenderesse

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 5 mars 2021 et ayant commencé à courir le 9 mars 2021,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement meublé, sis à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.050 € et des avances sur charges

de 120 €, augmentés à partir du 1er mars 2023 à 1.103 € et 126 €.

Par requête déposée le 16 novembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 8.535 € à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir du jour de la

demande en justice jusqu’à solde, ainsi que pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans la

huitaine de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 100 € sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au montant de

9.764 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de décembre 2023

inclus.

PERSONNE2.) ne conteste pas la somme réclamée et demande au tribunal de pouvoir régler

sa dette par des paiements échelonnés de 400 € par mois, tout en précisant qu’elle entend

commencer à travailler l’année prochaine.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des renseignements

fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 9.764 € à titre d’arriérés de

loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de décembre 2023 inclus, de sorte qu’il y a lieu

d’y faire droit.

PERSONNE1.) s’oppose à tout délai de paiement et maintient l’intégralité de ses demandes.

L’article 1244, al.2, du Code civil dispose que le juge peut, en considération de la position du

débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour

le paiement et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l’état.

Or le bénéfice de l’article 1244, al.2, du Code civil suppose que le débiteur soit de bonne foi

et dans un état de nécessité.

En l’espèce, PERSONNE2.) ne fournit aucune pièce probante quant à sa situation

patrimoniale d’ensemble, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa situation

de trésorerie exacte. (cf. TAL, 7 janvier 2003, n° 74.773 du rôle).

Il s’ensuit que la demande en obtention de délais de paiement n’est pas justifiée.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du

bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la

convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de

dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,

si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 9.764 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges, constitue une violation grave des obligations de la locataire justifiant la résiliation

judiciaire du bail aux torts exclusifs de cette dernière, sauf à lui accorder un délai de 1 mois

pour libérer les lieux.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans

caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse

reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner

l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés

de loyer et avances sur charges impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du

bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence

de 100 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 9.764 € à titre d’arriérés

de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois de décembre 2023 inclus;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 9.764 €, avec les intérêts

légaux sur le montant de 8.535 € à partir du 16 novembre 2023 et sur le montant de 1.229 € à

partir du 22 décembre 2023, dates des demandes respectives, jusqu’à solde;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention de délais de paiement et la rejette;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement;

au besoin autorise le requérant à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 100 €

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le

présent jugement.