Landlord wins eviction and arrears; tenant loses relocation and penalty claims in Luxembourg bail case.

Répertoire n° 121/2024

E-BAIL-488/23

Audience publique du 12 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Dudelange,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à la

Cour à Luxembourg.

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Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 3 octobre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27 octobre

2023, date à laquelle l’affaire fut fixée au 8 décembre 2023, date à laquelle elle fut

utilement retenue.

A cette audience les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé en date du 18 juin 2022, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 650 € et des avances sur charges de 350 €.

Par requête déposée le 3 octobre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de

6.062 € à titre d’arriérés de loyer et de charges, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, ainsi que pour l’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts du locataire, et ce

endéans la huitaine de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité de relocation de 1.950 €, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le

montant de 1.000 € à titre de pénalité conventionnelle sinon d’indemnité d’occupation,

l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) à

lui payer une indemnité de 850 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et elle se réserve tous autres droits.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réclame la somme de 5.662 € à titre

d’arriérés de loyer et de charges jusqu’au 18 décembre 2023.

PERSONNE2.) fait valoir avoir encore payé la somme de 1.000 € en date du 7 décembre

2023. Il ne conteste pas la somme réclamée de 5.662 €, mais s’oppose à toute résiliation

du contrat motif pris qu’il réside à la même adresse depuis le 20 avril 2017, qu’il a des

problèmes psychologiques, qu’il a demandé de l’aide puisqu’il n’arrive plus à gérer son

argent, qu’il a fait beaucoup d’efforts, qu’il a emprunté à l’office social de

ORGANISATION1.) la somme de 1.500 € pour payer les loyers et il invoque l’article

1244 du code civil pour demander un délai de grâce afin de s’opposer à la résiliation du

bail et au déguerpissement demandé.

PERSONNE2.)

demande le délai de

déguerpissement le plus long.

PERSONNE1.) fait valoir accorder tout au plus un délai de déguerpissement de 2 mois.

L’article 1244 du code civil dispose ce qui suit :

« Le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une

dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et

surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état. »

Le juge qui croit pouvoir faire usage de la faculté lui accordée par l’article 1244 du code

civil doit cependant statuer sur la demande du créancier; tout en reconnaissant qu’il y a

lieu d’accorder des délais de grâce au débiteur, il doit prononcer condamnation à sa

charge, en suspendant toutefois l’exécution des poursuites (Cour 22 mars 1901, 5, 576).

PERSONNE2.) ne demande pas de délais de paiement pour apurer sa dette, il n’y a pas

lieu à appliquer l’article 1244 du code civil.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des

pièces

versées

en

cause,

des

renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations circonstanciées, à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 4.662 € à titre d’arriérés de loyer et de charges

jusqu’au 18 décembre 2023, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 4.662 € à titre d’arriérés de loyer et de

charges constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation

judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier. Au vu de la situation personnelle du

locataire et au vu du fait qu’il réside à la même adresse depuis avril 2017, il y a lieu

d’accorder à PERSONNE2.) un délai de 3 mois pour libérer les lieux.

Indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose: « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-

ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme le locataire occupe toujours le bien donné à bail, la demande en

obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle tend à la réparation

d’un préjudice futur.

Pénalité conventionnelle, sinon indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 9 du contrat de bail que « Le locataire...S’il ne paye pas les derniers

mois de loyer et charges locatives dans le but de procéder à une compensation avec la

caution, il est tenu de payer au bailleur une pénalité conventionnelle égale à un mois de

loyer... »

L’article 11 est libellé comme suit: « ...Si le locataire reste dans les lieux à l’expiration

du contrat de bail, il sera tenu de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au

loyer. »

La demande en condamnation de PERSONNE2.) à payer à la requérante la somme de

1.000 € à titre de pénalité conventionnelle, sinon d’indemnité d’occupation ne tombant

pas dans le champs d’application des articles 9, respectivement 11 du contrat de bail, elle

est à déclarer non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Eu égard à l'importance des loyers et charges demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner

l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux

arriérés de loyer et avances sur charges impayées. En ce qui concerne la demande en

résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme;

dit

fondée la demande de

PERSONNE1.)

pour le montant réclamé de

4.662 € à titre d’arriérés de loyers et de charges jusqu’au mois de décembre 2023;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 4.662 €, avec les

intérêts légaux à partir du 3 octobre 2023, date de la demande, jusqu’à solde;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans un délai de 3 mois à partir de la notification du présent jugement;

au besoin autorise la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale et

aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

relocation;

rejette la demande de PERSONNE1.)

à titre de pénalité conventionnelle, sinon

d’indemnité d’occupation;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 400

€ sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE 5.), juge de paix, assisté du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.