Landlord partially wins rent arrears claim but must refund security deposit after tenant's compensation request.

Répertoire n° 120/2024

E-BAIL-372/23

Audience publique du 12 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 13

juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 27

septembre 2023, date à laquelle elle a été fixée au 8 décembre 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties demanderesse et défenderesse

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé en date du 25 juin 2020, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement meublé sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.950 € et des avances sur charges de 280 €.

Par requête déposée le 13 juillet 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 3.354 € à titre

d’arriérés de loyer et avances sur charges des mois de juin 2023 jusqu’au 15 juillet 2023 inclus

et la somme de 1.008,73 € à titre de « décompte 2020-2021/2021-2022 », avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous autres droits.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) explique que PERSONNE2.) a résilié le bail et

a quitté les lieux en date du 15 juillet 2023. Elle maintient sa demande en condamnation de

PERSONNE2.) à lui payer la somme de 3.354 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur

charges des mois de juin 2023 jusqu’au 15 juillet 2023.

Quant aux charges réclamées à hauteur de 1.008,73 €, PERSONNE1.) explique qu’en

additionnant les décomptes de 2020-21 à hauteur de 3.066,20 € et 2021-22 à hauteur de

4.662,53 € et en déduisant les avances sur charges payées de (2 x 3.360 =) 6.720 €, on arrive

au montant réclamé de 1.008,73 €.

A l’audience des plaidoiries, elle demande encore la somme de 456,97 € à titre de décompte

des charges 2022-23 à hauteur de 3.816,97 € déduction faite des avances sur charges payées

de 3.360 €. Elle réclame en outre le montant de 701,80 € à titre de nettoyage de l’appartement

et de la cave, la réparation du lave-vaisselle à hauteur de 435 € et le remboursement de travaux

de jardin à hauteur de 1.085 €. A l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2023,

PERSONNE1.) réclame partant la somme de 7.032,66 €. En déduisant la garantie locative à

hauteur de 4.460 €, elle réclame finalement la somme de 2.572,66 € à PERSONNE2.).

PERSONNE2.) demande reconventionnellement la restitution de la garantie locative à hauteur

de 4.460 €. Elle ne conteste pas redevoir la somme de 3.354 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges des mois de juin 2023 jusqu’au 15 juillet 2023. Elle ne conteste pas non

plus le montant de 456,97 € réclamé à titre de charges 2022-23.

Quant au montant réclamé de 1.008,73 € à titre de décompte charges 2020-21 et 2021-22,

PERSONNE2.) conteste le poste « contrat maintenance ascenseur » du décompte 21-22 à

hauteur de 981,94 €. Elle marque son accord à payer pour 2021-22, le même montant de

390,91 €, tel que prévu pour l’année 20-21.

PERSONNE1.) verse deux factures SOCIETE1.) adressées aux copropriétaires de la

Résidence ADRESSE4.) et fait valoir que les charges afférentes à ces travaux incombent au

locataire.

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 5 (3) de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire

que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire à titre de

frais exposés pour la consommation d'énergie, pour l'entretien courant du logement et des

parties communes; pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l'usage du logement;

le bailleur pouvant exiger le versement d'acomptes appropriés sur ces frais. Conformément au

point (4) de cette même disposition, les acomptes sur charges peuvent également être fixés

forfaitairement par les parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges

normales du locataire, le forfait pouvant être adapté en cours de bail et les parties peuvent

convenir en cours de bail de modifier le régime des acomptes vers un régime forfaitaire, soit

du régime forfaitaire vers un régime par acomptes. Il s'ensuit que le preneur doit prendre à

charge ses propres frais, ces frais pouvant cependant être fixés de manière forfaitaire; les

parties pouvant par ailleurs revenir sur le régime de paiement des frais. En cas de fixation

forfaitaire des charges, le forfait n'est valable que s'il correspond à la consommation et aux

charges normales du locataire.

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend récupérer

auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner à lui

présenter un décompte général, même accompagné de factures, mais est tenu de produire

également les quittances relatives aux dépenses avancées justifiant ainsi avoir déboursé ces

frais pour compte de son locataire. Dans une décision plus récente, il a été retenu que les

factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des frais exposés par

le bailleur pour le compte du locataire (cf. Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre

inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui réclamer.

Actuellement la bailleresse verse seulement deux factures, sans preuves de paiement y

relatives.

A défaut de toute autre pièce, et au vu des contestations de PERSONNE2.), il y a lieu de dire

la demande fondée pour le montant de (1.008,73 – (981,94 + 390,91) =) 417,70 €.

Quant aux autres postes réclamés, PERSONNE2.) verse l’état des lieux de sortie

contradictoire du 17 juillet 2023 et conteste tout dégât allégué. Elle conteste redevoir une

quelconque somme pour le lave-vaisselle, conteste les postes réclamés par PERSONNE1.)

pour le montant de 1.085 € et fait valoir que l’appartement était parfaitement nettoyé.

La charge de la preuve des dégâts locatifs incombe à PERSONNE1.).

Quant au montant de 435,16 € réclamé pour la réparation du lave-vaisselle, PERSONNE1.)

verse une facture du 4 octobre 2023 adressé à la nouvelle locataire PERSONNE3.). Or à défaut

de tout lien causal entre la sortie des lieux de PERSONNE2.) en date du 15 juillet 2023 et une

réparation d’un lave-vaisselle en date du 20 septembre 2023, soit 2,5 mois plus tard, ce volet

de la demande est à rejeter.

PERSONNE1.) réclame encore la somme de 1.085 € à titre de « travaux effectués et à

effectuer à l’extérieur après la sortie de PERSONNE2.) » et verse une facture manuscrite du

28 août 2023, reprenant les postes de : Tonte de gazon très haut, débroussaillage, nettoyage

terrasse, huilage du revêtement en bois de la terrasse 2 x, taille des haies, déplacement au

recyclage avec remorque empruntée 5 x, ponçage et huilage parquet salle de bain et ponçage

et huilage parquet salon-à faire à raison de 31 heures à 35 € par heure.

Les dégâts allégués ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie et ne sont pas autrement

établis. PERSONNE1.) est dès lors à débouter de sa demande.

PERSONNE1.) réclame encore la somme de 701,80 € pour 11 heures de nettoyage, sur base

d’une facture de SOCIETE2.) datée du 21 août 2023.

La nécessité d’un nettoyage ne ressort pas de l’état des lieux de sortie. A défaut encore de tout

lien causal entre la date de la sortie des lieux de PERSONNE2.) et la facture du 21 août 2023,

PERSONNE1.) est à débouter de sa demande.

La demande de PERSONNE1.) est partant au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et des développements qui précèdent, à déclarer fondée

pour le montant de (3.354 + 417,7 + 456,97 =) 4.228,67 € à titre d’arriérés de loyer et de

charges.

PERSONNE1.) ne s’oppose pas au remboursement de la garantie locative. PERSONNE2.)

demande la compensation judiciaire entre les montants redus de part et d’autre.

Il y a lieu de faire droit à cette demande et de condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) le montant de (4.460-4228,67 =) 231,33 €.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 4.228,67 € à titre d’arriérés de

loyers et de charges;

la dit non fondée pour le surplus;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant de 4.460 € à titre de remboursement

de la garantie locative;

après compensation, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

231,33 €;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE 2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le

présent jugement.