Landlord wins commercial lease dispute for arrears, relocation, and eviction in Luxembourg Justice de Paix.

Répertoire n° 119/2024

E-BAIL-368/23

Audience publique du 12 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg, en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à la Cour

à Luxembourg,

et :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) s.àr.l.-s, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à

la Cour à Dudelange.

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Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 12 juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27

septembre 2023, date à laquelle l’affaire fut fixée au 8 décembre 2023 date à laquelle elle

fut utilement retenue.

A cette audience les mandataires des parties demanderesse et défenderesses furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 20 octobre 2022, la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

(ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.) et SOCIETE2.)

s.àr.l.-s., deux immeubles d’habitation et de commerce, situés à ADRESSE2.), connus

sous l’enseigne « ADRESSE3.) » moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé fixé à

8.760 €.

Par requête déposée le 12 juillet 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société SOCIETE1.) fait convoquer PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer

le montant de 14.902,37 € à titre d’arriérés de loyer et la somme de 9.530,54 € à titre de

charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour

les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre

parties aux torts des locataires, et ce au plus tard le 16e jour après la notification du

jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout, les parties défenderesses à lui payer le montant de

29.189,76 € à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement à

intervenir, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité de

1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la majoration du

taux d’intérêt et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours

d’instance.

Arriérés de loyer et charges

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 38.896,41 €, à titre d’arriérés jusqu’au mois de décembre 2023 inclus et le

montant de 857,50 € à titre de charges non payées.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 38.896,41 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de

décembre 2023 inclus et le montant de 857,50 € à titre de charges de sorte qu’il y a lieu

d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Le mandataire des parties défenderesses fait valoir que sa mandante a fait des paiements

à hauteur de 15.000 € qui ont été imputés sur les charges et loyers. Elle a fait des

investissements dans les lieux et tient à rester dans les lieux. Elle comptait s’acquitter de

la dette complète au mois de décembre 2023, de sorte qu’elle conteste en tout état de

cause la demande en résiliation et en déguerpissement.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement des loyers à hauteur de 38.896,41 € à titre d’arriérés de

loyer, le paiement irrégulier et tardif, constitue une violation grave des obligations des

locataires, justifiant la résiliation judiciaire du bail à leur torts, sauf à leur accorder un

délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement pour libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

En l’espèce, la société SOCIETE1.) requiert la somme de 29.189,76€ à titre d’indemnité

de relocation correspondant à trois mois de loyer.

L’article 1760 du code civil dispose: « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII in fine du contrat de bail que « en cas

de rupture anticipative, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont

le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice

quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer, respectivement à la

somme de 29.189,76 € paraît excessive, de sorte que la demande en allocation d’une

indemnité de relocation est à réduire à 2 mois de loyer et est à déclarer fondée pour le

montant de (2 x 9729,92=) 19.459,84 € et il convient de l’assortir des intérêts légaux à

partir du jour de la demande en justice.

Solidarité

Etant donné qu’il ressort du contrat de bail conclu entre parties que les locataires sont

tenus solidairement et indivisiblement des obligations découlant du bail, il y a lieu de

prononcer la condamnation solidaire des parties défenderesses au paiement des montants

retenus.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal,

la partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

Au vu de l’importance de la somme due, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du

présent jugement.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 600 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant,

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 38.896,41 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de décembre 2023 inclus et le

montant de 857,50 € à titre de charges;

condamne PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 39.753,91 €, avec les intérêts légaux sur le

montant de 14.902,37 € à partir du 12 juillet 2023 et sur la somme de 24.851,54 € à partir

du 8 décembre 2023, dates des demandes respectives, jusqu’à solde;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 19.459,84 € à titre d’indemnité de relocation;

condamne PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 19.459,84 €, avec les intérêts légaux à partir du

12 juillet 2023, jusqu’à solde;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s.;

condamne PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard 2 mois après la notification du présent

jugement;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et

aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure;

condamne PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 600 € à titre d’indemnité sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile;

condamne PERSONNE1.) et SOCIETE2.) s.àr.l.-s. solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE 5.), juge de paix, assisté du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.