Landlord wins eviction and rent arrears case; court orders provisional execution for money but not eviction.

Répertoire n° 117/2024

E-BAIL-570/23

Audience publique du 12 janvier 2024

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant en personne.

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Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 15 novembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 8 décembre

2023, date à laquelle l’affaire fut utilement retenue.

A cette audience le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail en sous-location signé en date du 11 juin 2020, SOCIETE1.) s.a.

a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 €.

Par requête déposée le 15 novembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, SOCIETE1.) s.a., a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer la somme de 10.000 € à titre

d’arriérés de loyer des mois de janvier 2022 à octobre 2023 inclus, avec les intérêts légaux

à partir de l’échéance du loyer mensuel respectif, sinon à partir du jour de la demande en

justice jusqu’à solde, ainsi que pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués

après résiliation du bail existant entre parties aux torts des locataires, et ce endéans la

huitaine de la notification du jugement à intervenir.

SOCIETE1.) s.a. requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation solidaire, sinon in solidum de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui

payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et elle se réserve tous autres droits.

Les arriérés de loyer

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.a. augmente sa demande à la somme de

11.500 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent pas la somme réclamée à titre d’arriérés,

mais demandent au tribunal de pouvoir régler leur dette par des paiements échelonnés de

1.000 € par mois.

Le mandataire de SOCIETE1.) s.a. confirme que son mandant a déjà reçu une proposition

de paiement, qu’il a déclaré être d’accord en principe, mais qu’il « ne veut pas que ce soit

mentionné dans le jugement, car il veut décider lui-même. »

La demande de SOCIETE1.) s.a. est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

11.500 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de décembre 2023 inclus, de sorte qu’il

y a lieu d’y faire droit.

L’article 1244 du code civil dispose ce qui suit :

« Le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une

dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et

surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état. »

Le juge qui croit pouvoir faire usage de la faculté lui accordée par l’article 1244 du code

civil doit cependant statuer sur la demande du créancier ; tout en reconnaissant qu’il y a

lieu d’accorder des délais de grâce au débiteur, il doit prononcer condamnation à sa

charge, en suspendant toutefois l’exécution des poursuites (Cour 22 mars 1901, 5, 576).

Le tribunal estime, eu égard à la proposition sérieuse faite par les défendeurs, devoir faire

droit à la demande subsidiaire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et de leur accorder

des délais de paiement.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 11.500 € à titre d’arriérés de loyer constitue

une violation grave des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail

aux torts exclusifs de ces derniers, sauf à leur accorder un délai de 2 mois pour libérer les

lieux.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

La somme réclamée par la bailleresse n'étant pas contestée et eu égard à l'importance des

loyers demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer. En ce qui concerne

la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de SOCIETE1.) s.a. est fondée jusqu'à

concurrence de 600 €.

Solidarité

Il y a lieu de condamner les parties défenderesses solidairement aux montants retenus,

ceci par application des dispositions de l’article 220 du code civil applicable au régime

primaire des époux.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.a. pour le montant réclamé de 11.500 € à titre

d’arriérés de loyers jusqu’au mois de décembre 2023 inclus ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à SOCIETE1.) s.a.

la somme de 11.500 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 10.000 € à partir du 15

novembre 2023, et sur le montant de 1.500 € à partir du 8 décembre 2023, date des

demandes en justice, jusqu’à solde ;

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pourront s’acquitter de leur dette par des

paiements mensuels de 1.000 € à régler le premier jour de chaque mois jusqu’à solde ;

dit qu’en cas de non-paiement d’une mensualité à échéance, le solde redu deviendra

immédiatement exigible ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et

aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.a. en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à SOCIETE1.) s.a.

une indemnité de procédure de 600 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE 4.), juge de paix, assisté du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé

le présent jugement.