Tenant declared unlawful occupant and ordered to vacate with 2,400€ occupation damages awarded.

N°

42/2024

du 11.01.2024

Audience publique du jeudi, 11 janvier 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

l’Administration Communale de Waldbillig, ayant son siège à L-7680

WALDBILLIG, 1, rue André Hentges, représentée par son collège des bourgmestre

et échevins actuellement en fonctions, poursuites et diligences de son receveur

communal,

partie demanderesse,

comparant par Maître Michel BRAUSCH, en remplacement de Maître Trixi

LANNERS, les deux avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 2 octobre 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 10 novembre 2023 à la Justice

de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le mérite des

causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du jeudi, 14 décembre 2023, l’affaire fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Le mandataire de la partie demanderesse, Maître Michel BRAUSCH, exposa le sujet

de l’affaire et développa ses moyens.

La mandataire de la partie défenderesse, Maître Cathy ARENDT, fut entendue en

ses explications et moyens.

Ensuite le Tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant contrat

intitulé « ZEITMIETVERTRAG zwecks Unterkunft einer

bedürftigen

Person»

signé le 31 janvier

2022, l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE WALDBILLIG a loué à PERSONNE1.) une partie d’une

maison sise à ADRESSE1.), et ce pour une durée de trois mois prenant effet le 1er

février 2022 et se terminant le 30 avril 2022, moyennant paiement d’un montant

mensuel de 400.- € et d’une avance sur charges locatives de 100.- € par mois.

Par avenant du 29 avril 2022, la durée dudit contrat a été prolongée jusqu’au 30

octobre 2022.

Par un deuxième avenant signé le 19 octobre 2022, le contrat a été prolongée

jusqu’au 30 avril 2023.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 2 octobre 2023, l’

ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG a régulièrement fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch,

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, afin de constater l’échéance du

contrat de mise à disposition en date du 30 avril 2023, de déclarer PERSONNE1.)

occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 1er mai 2023 et de condamner

ce dernier à déguerpir des lieux occupés. Elle demande encore à voir fixer

l’indemnité d’occupation au montant de 400.- € avec effet rétroactif au 1er mai 2023

et à voir condamner le défendeur au paiement du montant de 1.200.- € à titre

d’arriérés de loyer pour les mois de juillet à septembre 2023. Elle sollicite

finalement l’octroi d’un montant de 500.- € à titre d’indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG explique que le

contrat signé le 31 janvier 2022 avec PERSONNE1.) est un contrat de mise à

disposition à durée déterminée et que ce logement était par conséquent à considérer

comme logement mis à disposition d’une personne physique à titre d’aide sociale

par un promoteur public au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant

l’aide au logement et que ce contrat ne serait pas à qualifier de contrat de bail. Elle

demande encore à voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité

d’occupation de 440.- € par mois à partir du 1er mai 2023 étant donné qu’elle a refusé

les paiements effectués depuis cette date par PERSONNE1.).

PERSONNE1.) s’oppose à la demande en résiliation du bail, en argumentant que

les parties ont conclu un contrat de bail « Mietvertrag » soumis à la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que conformément à l’article

12 de cette loi le bail ne pourrait être résilié que pour besoin personnel dans le chef

du bailleur ou un autre motif grave et légitime, motif qui n’existe pas dans le chef

de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG.

Les parties sont partant en désaccord quant à la question de savoir si le contrat de

bail tombe sous le champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation.

L’article 1er (3) de la loi modifiée de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoit que :

« (3) La loi ne s’applique pas:

a) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel,

artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale;

b) aux résidences secondaires;

c) aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement;

d) aux chambres d’hôtel;

e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs

de protection internationale, de réfugiés et de personnes pouvant bénéficier de la

protection subsidiaire visées par la loi du 18 décembre 2015 relative à la protection

internationale et à la protection temporaire;

f) aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement

spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées,

centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les

logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant sous

la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les

organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique;

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques

à titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de l’article 16, alinéa 1er, de

la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, un office social,

une association sans but lucratif, une fondation ou une société d’impact sociétal

régie par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés

d’impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts

d’impact, œuvrant dans le domaine du logement.

L’analyse du contrat du 31 janvier 2022 fait apparaître que les parties avaient

l’intention de conclure un contrat d’occupation précaire pour une durée de trois mois

permettant à fournir un logement à une personne défavorisée en précisant dans la

convention que « Das Mietobjekt dient ausschliesslich der zeitbegrenzten

Unterkunft bedürftiger Personen, für die es schwierig ist, zeitnah eine Wohung zu

finden ». De plus, la convention a été conclue par un promoteur public énuméré à

l’article 1er (3) g) précité dans un objectif d’aide social. En effet, l’article 16 alinéa

1er de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement dispose que

« sont considérés comme promoteurs publics dans le sens de la présente loi les

communes ou syndicats de communes, les sociétés fondées sur base de la loi du 29

mai 1906 sur les habitations à bon marché et le « fonds pour le développement du

logement et de l’habitat ».

Il y a partant lieu de constater qu’en vertu des dispositions de l’article 1er paragraphe

(3) g) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation le

contrat signé le 31 janvier 2022 est exclu du champ d’application de la loi du 21

septembre 2006.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) ne peut pas se prévaloir d’un droit au prolongement

de la convention de mise à disposition venue à échéance en date du 30 avril 2023.

Le tribunal constate dès lors que le contrat du 31 janvier 2022 a été régulièrement

résilié pour le 30 avril 2023 et que PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans

droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE1.).

En ce qui concerne le montant à allouer à titre d’indemnité d’occupation, le tribunal

rappelle que l’indemnité due de ce chef trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du

propriétaire corrélativement appauvri.

A l’audience publique, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG

conclut à la condamnation du défendeur au paiement du montant de 2.640.- € (6 x

440.- €), correspondant aux indemnités d’occupation impayées à partir du mois de

juin 2023 à novembre 2023.

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité

d’occupation mensuelle à la somme de 400.- € à partir du 1er juin 2023.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE WALDBILLIG la somme de 2.400.- € à titre d’arriérés

d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er juin au 30 novembre 2023.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG a en outre sollicité

l’allocation de la somme de 500.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est à déclarer non fondée, la condition d’iniquité n’étant pas remplie

dans le chef de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement dans la mesure où les

conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG de

l’augmentation de sa demande à la somme de 2.640.- € ;

déclare la demande fondée;

constate que le contrat de mise à disposition du 31 janvier 2022 a été valablement

résilié;

dit PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre d’un

logement sis à L-ADRESSE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans le délai de 3 mois à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin autorise l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE WALDBILLIG à

faire expulser PERSONNE1.) et tous ceux qui occupent les lieux de son chef dans

les formes prévues par la loi et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) à la somme de

400.- € à partir du 1er mai 2023;

condamne PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

WALDBILLIG la somme de 2.400.- € à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation ;

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.