Landlord wins rent arrears and eviction; procedural costs awarded; provisional execution denied due to lack of urgency.

Répertoire n°33/2024

E-BAIL-585/23

Audience publique du 5 janvier 2024

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par sa gérante actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par sa gérante unique PERSONNE1.),

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 20 novembre 2023 au greffe de la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 13 décembre 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 20 novembre 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 1.980,44 euros à titre

d’arriérés de loyers et de charges locatives avec les intérêts tels que de droit à

compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la

notification du jugement à intervenir. La requérante sollicite encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500.- euros, la condamnation de la partie défenderesse

au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 10 janvier 2022 et d’un avenant signé le 21 avril 2022, elle a donné en

location à PERSONNE2.) une chambre meublée dans l’immeuble sis à L-

ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 550.- euros,

augmenté à 583,11 euros en mars 2023, et d’un montant de 75.- euros à titre de

charges. Elle soutient que malgré différentes mises en demeure, le locataire redoit la

somme de 1.980,44 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges pour les mois

d’août à novembre 2023.

A l’audience des plaidoiries du 13 décembre 2023, la requérante, dûment représentée

par sa gérante unique PERSONNE1.), verse un décompte actualisé suivant lequel

elle modifie sa demande en paiement au montant de 1.953,44 euros à titre d’arriérés

de loyers et de charges jusqu’au mois de décembre 2023 inclus. Elle sollicite la

résiliation du bail au vu des impayés ainsi que le déguerpissement du locataire. Pour

le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) affirme ne pas avoir payé les loyers et charges des mois de novembre

et de décembre 2023. Il indique que dans les lieux loués, les mesures de sécurité et

d’hygiène ne sont pas respectées alors qu’aucun des extincteurs n’est conforme aux

normes et que les douches ne sont pas propres. Il reproche à la requérante de profiter

de la précarité des locataires pour les héberger dans un immeuble insalubre. Il affirme

avoir résilié le bail par courrier du 26 septembre 2023 et avoir l’intention de quitter la

chambre pour le 21 ou 22 décembre 2023. Il affirme avoir payé des avances, mais ne

jamais avoir reçu de décomptes. Il explique ne pas avoir payé les deux derniers loyers

alors que la requérante ne rend jamais les cautions aux locataires et qu’il ne veut pas

subir la même situation.

La requérante conteste toutes les affirmations du défendeur. Elle explique qu’en date

du 29 mars 2023, la Commune a effectué une visite de l’immeuble et que tous les

extincteurs ont été échangés au mois d’avril 2023. Elle conteste formellement ne

jamais restituer la caution aux locataires sortants et elle verse un décompte d’un autre

locataire pour prouver qu’elle déduit la caution des arriérés.

En ce qui concerne les décomptes de l’année 2022, elle explique que malgré

réclamations de sa part, le syndic n’a pas encore finalisé les décomptes. Elle donne

par ailleurs à considérer que PERSONNE2.) ne lui a jamais réclamé les décomptes

avant l’audience.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Suivant contrat de bail signé en date du 21 avril 2022, ayant pris effet le 10 janvier

2022, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à PERSONNE2.) une

chambre meublée à partager à deux personnes au 1er étage de l’immeuble sis à

L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550.- euros et d’une

avance mensuelle sur charges de 75.- euros.

Suite à un changement de chambre, les parties ont signé un avenant au contrat de

bail en date du 21 avril 2022 aux termes duquel les conditions sont restées

inchangées.

Il résulte des pièces versées au dossier qu’à partir du mois de mars 2023, le loyer

mensuel, charges comprises, a été augmenté au montant mensuel de 658,11 euros

et que cette augmentation a été acceptée par le locataire qui a payé le montant

augmenté à plusieurs reprises.

En date du 26 septembre 2023, PERSONNE2.) a adressé à la société SOCIETE1.)

s.à r.l. un courrier de résiliation du bail avec effet au 21 décembre 2023.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 1.953,44 euros

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de décembre 2023

inclus.

La modification de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Les pièces versées par PERSONNE2.) ne permettent pas de retenir que les loyers et

avances sur charges réclamés ont été payés.

Le tribunal note par ailleurs qu’aux termes du contrat, PERSONNE2.) s’est engagé à

payer des avances sur charges mensuelles. Il ne saurait ainsi refuser le paiement des

avances de l’année 2023 au motif que le décompte de l’année 2022 n’a pas encore

été finalisé. Il n’est pas non plus admis à retenir le paiement des deux derniers loyers

par souci de ne pas se faire rembourser la garantie locative.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a

lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante

pour le montant total de 1.953,44 euros.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) a

manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation

du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir

de la notification du présent jugement.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 350.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de la modification

de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement fondée à hauteur de 1.953,44 euros,

partant,

condamne PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 1.953,44 euros (mille neuf cent cinquante-trois euros et

quarante-quatre cents) avec les intérêts légaux à partir du 13 décembre 2023, date

de la demande actualisée, jusqu’à solde,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du

présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation

d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 350.- euros (trois cent cinquante euros) sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette le juge de paix,

assistée du greffier, qui ont signé le présent jugement.