Tenant's late rent payments dismissed; court finds termination disproportionate and awards costs to landlord.

Rép. no. 3374/23

Dossier no. L-BAIL-699/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

21 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse, représentée par la société à responsabilité limitée PAULY

AVOCATS SARL, établie et ayant son siège social à L-1924 LUXEMBOURG, 43, rue

Emile Lavandier, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B 255262, représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée aux fins

de la présente procédure par Maître Michaël PIROMALLI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

comparant à l’audience du 7 décembre 2023 par Maître Mélanie SPONAR, avocate, en

remplacement de Maître Michaël PIROMALLI, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse, n’étant ni présent ni représenté.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 7 décembre

2023.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Mélanie SPONAR, en remplacement de

Maître Michaël PIROMALLI, ce dernier en représentation de la société PAULY AVOCATS

SARL, se présenta et fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.), quoique

régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

Suivant contrat de bail conclu en date du 31 mars 2020, ayant pris effet au 1er mai 2020,

pour une période indéterminée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un

studio meublé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement par anticipation le premier de

chaque mois d’un loyer de 830 euros et d’une avance sur charges de 20 euros.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante :

Par requête déposée en date du 13 octobre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation

de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, pour :

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 850

euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde ;

- voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois suivant la notification du jugement à intervenir ;

- voir prononcer la résiliation du bail conclu par les parties ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à

intervenir, sinon et faute par eux de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et

déjà la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse par la force publique et à

mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le

carreau, le tout aux frais de la partie défenderesse, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 250 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 699/23.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante fait préciser que la partie défenderesse a

entretemps régularisé ses arriérés de loyer et de charges.

PERSONNE2.), bien que régulièrement convoqué à comparaître à l’audience, n’y a comparu

ni en personne, ni par mandataire. Comme il ressort du récépissé de la lettre recommandée

de convocation que celle-ci n’a pas été retirée par le défendeur, il y a lieu de statuer par un

jugement par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code

de procédure civile.

C. L’argumentaire de la partie requérante :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que la partie

défenderesse n’a jamais payé son loyer et ses avances sur charges le premier de chaque mois

comme convenu dans le contrat de bail. Le non-paiement des loyers et des avances sur

charges aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire

recevable en la forme.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur

alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa

demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 31 mars 2020,

ayant pris effet au 1er mai 2020, pour une période indéterminée, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) un studio meublé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement par

anticipation le premier de chaque mois d’un loyer de 830 euros et d’une avance sur charges

de 20 euros.

Comme PERSONNE2.) a entretemps réglé l’intégralité des arriérés de loyers réclamés par

PERSONNE1.), la demande en paiement des arriérés de loyers d’un montant de 850 euros

est devenue sans objet.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle.

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme de loyer ou même de plusieurs

termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances. Le juge n’est pas tenu de prononcer la résiliation, selon son

pouvoir d’appréciation, en cas de manquement limités.

Au vu des pièces versées par PERSONNE1.), il y a lieu de constater qu’au moment de

l’introduction de la requête PERSONNE2.) n’avait pas réglé le loyer et l’avance mensuelle

sur charges redue pour le mois d’octobre 2023. Par ailleurs, il ressort encore du décompte

actualisé que pour les mois de janvier 2023 à décembre 2023, les paiements du loyer et des

avances sur charges sont de manière constante intervenus avec quelques jours de retard.

Bien que le Tribunal n’entend pas minimiser la gravité des retards de paiement, il convient

cependant de considérer au vu de l’effort fait par PERSONNE2.) pour apurer sa dette que la

résiliation du bail est en l’état disproportionnée et ne se justifie pas en l’espèce. Toutefois,

le locataire devra pour l’avenir faire preuve de célérité et respecter l’échéance fixée

contractuellement, dès lors qu’il ne saurait en effet être toléré que le locataire impose

indéfiniment ses difficultés de paiement aux bailleurs.

Il en découle que PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en résiliation du bail et en

déguerpissement.

PERSONNE1.) n’établissant pas avoir rempli la condition d’iniquité requise par l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure est à dire non fondée.

Au vu de l’issue du litige, les frais et dépens de l’instance sont à laisser à charge de

PERSONNE1.).

Par ces motifs :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable en la forme,

constate que la demande de PERSONNE1.) en paiement des arriérés de loyers et d’avances

mensuelles sur charges est devenue sans objet,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du bail et en déguerpissement,

partant, en déboute,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Martine SCHMIT, qui

ont signé le présent jugement.

Anne SIMON

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière