Tenant eviction claim dismissed due to lack of jurisdiction when prior lease contract remains valid.

Répertoire No. 3349/23

L-BAIL-432/23

L-CIV-646/23

Audience publique du 20 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

veuve

PERSONNE2.),

demeurant

à

L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.), et son épouse

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties défenderesses

comparant par Maître Britanie BERTRAND, avocate, en remplacement de Maître

Deidre DU BOIS, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 juin 2023 et enrôlée

sous le numéro L-BAIL-432/23 du rôle.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 21 août 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Deidre DU BOIS se présenta pour

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 25 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Benoît ENTRINGER et Maître Nicolas

FRANÇOIS, en remplacement de Maître Deidre DU BOIS, furent entendus en

leurs moyens et conclusions. L’affaire fut ensuite refixée au 22 novembre 2023

pour la continuation des débats.

Par exploit de l'huissier de justice Pierre BIEL du 3 novembre 2023,

PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), fit donner citation à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à comparaître le jeudi, 16 novembre 2023 à 15.00 heures devant

le tribunal de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à

la citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

A l'appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Deidre DU BOIS se

présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 22 novembre 2023, ensemble avec le rôle L-BAIL-432/23.

Lors de l’audience du 22 novembre 2023, les deux rôles furent fixés à l’audience

du 28 novembre 2023. Lors de cette audience, Maître Benoît ENTRINGER et

Maître Britanie BERTRAND, en remplacement de Maître Deidre DU BOIS, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 30 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir dire que les

défendeurs sont occupants sans droit ni titre, de s’entendre condamner à

déguerpir des lieux occupés dans la quinzaine du jugement à intervenir, et de

s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer une indemnité

d’occupation de 2.000 euros par mois à partir du 1er janvier 2023, soit une somme

de 12.000 euros, et une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts

pour le préjudice subi.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle demande à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-Bail-432/23 du rôle.

Par exploit d’huissier de justice du 3 novembre 2023, PERSONNE1.) a fait citer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière civile, aux fins de voir dire que les défendeurs

sont occupants sans droit ni titre, de s’entendre condamner à déguerpir des loués

occupés dans la quinzaine du jugement à intervenir, et de s’entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, à lui payer une indemnité d’occupation de 2.000

euros par mois à partir du 1er janvier 2023, soit une somme de 22.000 euros.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle demande à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-CIV-646/23 du rôle.

Dans un souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des deux rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) renonce à sa demande à titre de

dommages et intérêts telle que formulée dans la requête du 30 juin 2023.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose que suite au décès de son époux, elle est devenue

l’unique propriétaire de la maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.).

Depuis la crise sanitaire liée au Covid-19, son fils unique, PERSONNE3.), et son

épouse PERSONNE4.), qui travailleraient tous les deux en Allemagne, se

seraient installés de manière plus ou moins permanente dans ladite maison.

Dans un premier temps, elle aurait toléré cette cohabitation, sans qu’une

convention, de bail ou d’une quelconque autre nature, n’aurait jamais existé entre

parties.

Néanmoins, la situation se serait détériorée totalement depuis la fin de l’année

2022, à savoir que PERSONNE3.) ne la laisserait plus pénétrer dans sa propre

maison au prétexte qu’elle habiterait de fait chez son concubin. Son fils aurait

ainsi fixé un verrou au portail, de sorte qu’elle ne pourrait même plus accéder à

son propre domicile, acceptant tout juste qu’elle vienne récupérer son courrier,

et le 2 janvier 2023, il l’aurait même agressée physiquement en l’ayant bousculée

et jetée au sol. Lors de cette agression, elle aurait subi des lésions au genou droit

et devrait depuis lors porter une attelle.

Cette situation serait évidemment inacceptable.

Comme il ne serait pas contestable que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

seraient occupants sans droit ni titre de sa maison, il y aurait lieu d’ordonner leur

déguerpissement.

Il y aurait encore lieu de condamner les défendeurs à lui payer une indemnité

d’occupation de 2.000 euros par mois à partir du 1er janvier 2023, PERSONNE1.)

soutenant que cette somme serait largement justifiée eu égard à la localisation

de la maison au pied du ADRESSE2.) et du fait qu’il s’agirait d’une très grande

maison.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soulèvent, à titre principal, l’incompétence

matérielle du tribunal saisi pour connaître de la demande sur base de l’article 3,

3° du nouveau code de procédure civile, en faisant valoir que les parties seraient

liées par un contrat de prêt à usage à titre gratuit à durée indéterminée, qui

pourrait certes être résilié moyennant respect d’un préavis raisonnable, mais

qu’en l’espèce, ce contrat n’aurait jamais été résilié avant l’introduction de la

demande en justice.

Ils soulèvent également l’incompétence ratione valoris du tribunal saisi, au motif

que la demande excèderait le seuil de compétence de 15.000 euros prévu par

l’article 2 du nouveau code de procédure civile, tout en ajoutant que selon eux,

la demande serait d’ailleurs indéterminable et relèverait partant de la compétence

du tribunal d’arrondissement.

Les défendeurs se rapportent ensuite à la sagesse du tribunal quant à la

recevabilité de la demande introduite par voie de requête.

A titre subsidiaire et quant au fond, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent

à voir débouter PERSONNE1.) de tous les chefs de sa demande, en faisant valoir

qu’ils ne seraient pas occupants sans droit ni titre de la maison de la requérante.

Ils contestent la version des faits adverse, en soutenant que les relations entre

parties seraient compliquées, que PERSONNE3.) serait le fils unique de la

requérante, et qu’après le décès de son père, en début de l’année 2020, sans

préjudice de la date exacte, sa mère l’aurait sollicité pour s’occuper des terres,

ce qu’il aurait dûment fait, à savoir qu’il aurait été le gérant de la société familiale

SOCIETE1.) SARL - fonction dont il aurait d’ailleurs été révoqué de façon

concomitante avec l’introduction de la demande en justice -, et en échange de ce

travail, les défendeurs se seraient vu accorder la résidence gratuite dans la

maison familiale, ce qui serait dûment établi par les attestations testimoniales

versées en cause et ce qu’ils offrent de prouver par voie de serment décisoire à

déferrer à la requérante.

Les défendeurs précisent qu’il s’agit d’une maison unifamiliale dans laquelle

PERSONNE3.) aurait vécu depuis sa naissance.

Ils affirment en outre que la requérante serait partie d’elle-même de la maison

pour s’installer avec son compagnon, et ils contestent fermement l’avoir

empêchée de réintégrer la maison de même que la prétendue agression

physique.

Les parties seraient partant liées par un contrat de prêt à usage à titre gratuit à

durée indéterminée qui ne pourrait être résilié que moyennant respect d’un délai

de préavis raisonnable, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce, étant donné que

la requérante solliciterait un délai de déguerpissement de quinze jours

seulement, et qu’avant la réception de la requête du 30 juin 2023, ils n’auraient

jamais été informés de la volonté de la requérante de mettre fin à cette

convention.

Par voie de conséquence, ils ne seraient pas occupants sans droit ni titre car la

relation contractuelle entre parties ne serait pas expirée, de sorte que la demande

en déguerpissement ne serait pas fondée.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent l’octroi d’un délai

de déguerpissement de six mois au minimum, ce qui correspondrait au délai

raisonnable à respecter en cas de résiliation d’un contrat de prêt à usage à titre

gratuit à durée indéterminée.

De même, aucune indemnité d’occupation ne serait partant due, respectivement

elle ne serait due que pour l’avenir le cas échéant.

Les défendeurs s’opposent encore au paiement d’une telle indemnité

d’occupation, en faisant valoir, d’une part, que la requérante ne serait pas privée

de la jouissance des lieux puisqu’ils ne l’empêcheraient pas de vivre dans la

maison, et, d’autre part, qu’il n’y aurait pas d’appauvrissement dans le chef de la

requérante puisqu’elle serait logée gratuitement par son compagnon, de sorte

que les conditions requises pour l’enrichissement sans cause ne seraient pas

remplies.

Ils insistent enfin pour dire que tous les effets ne devraient courir qu’à partir de la

citation du 3 novembre 2023 dans la mesure où la requête du 30 juin 2023 serait

irrecevable.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent encore l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

PERSONNE1.) conclut au rejet du moyen d’incompétence matérielle et ratione

valoris soulevé par les défendeurs, au motif que les parties n’auraient jamais été

liées par un contrat de prêt à usage, dont la preuve écrite incomberait aux

défendeurs et laisserait d’être rapportée, mais qu’il y aurait eu une simple

tolérance, un arrangement entre parties qui serait venu à terme au plus tard avec

la demande en justice. Même à admettre qu’un contrat de prêt à usage à titre

gratuit à durée indéterminée eût existé entre parties, quod non, celui-ci aurait au

plus tard été résilié par l’introduction de la requête du 30 juin 20023 et par la

citation du 3 novembre 2023.

Les défendeurs plaideraient d’ailleurs eux-mêmes que le prétendu contrat de prêt

à usage à titre gratuit à durée indéterminée a été résilié par la demande en

justice.

Les défendeurs seraient partant occupants sans droit ni titre, et le juge de paix

serait dès lors compétent pour connaître de la demande sur base de l’article 3,

3° du nouveau code de procédure civile, indépendamment de la valeur du litige.

Au fond, PERSONNE1.) conteste l’existence d’un contrat de prêt à usage à titre

gratuit à durée indéterminée, en faisant valoir que les conditions requises pour

un tel contrat ne seraient pas remplies en l’espèce, étant donné qu’il n’y aurait

jamais eu dépossession volontaire dans son chef, mais une dépossession

involontaire par la force, et qu’elle n’aurait jamais concédé aux défendeurs la

jouissance totale de la maison, et les défendeurs ne rapporteraient pas la preuve

écrite de la conclusion d’un tel contrat entre parties.

Elle conclut au rejet de l’offre de preuve par serment décisoire, en faisant valoir

(i) que ce serment ne serait pas décisoire car il porterait sur des faits qui même

à les supposer établis, n’auraient pas de véritable incidence sur l’issue du litige,

(ii) que la société SOCIETE1.) SARL n’aurait été constituée qu’en décembre

2020 et non pas au début de l’année 2020, qu’il n’existerait pas de fiche de salaire

sur laquelle serait marqué ce prétendu arrangement, et que PERSONNE3.)

n’aurait plus de poste dans cette société, et que quand bien même, cela ne lui

donnerait aucun droit à occuper la maison appartenant à sa mère, et (iii) qu’en

tout état de cause, la requête du 30 juin 2023 vaudrait résiliation de tout éventuel

arrangement antérieur.

Elle soutient encore qu’il existerait bien un enrichissement sans cause dans le

chef des défendeurs et un appauvrissement corrélatif dans son chef en raison de

l’occupation sans droit ni titre de la maison par les défendeurs.

1. Quant à la compétence ratione materiae et ratione valoris du tribunal saisi

Il est constant en cause que PERSONNE1.) est la propriétaire de la maison

d’habitation sise à L-ADRESSE1.), et que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) y

résident actuellement.

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’il résulte de la motivation de la requête du

30 juin 2023 et de la motivation de la citation du 3 novembre 2023, ainsi que des

plaidoiries à l’audience, que PERSONNE1.) fonde sa demande, et, par voie de

conséquence la compétence du tribunal saisi, exclusivement sur l’occupation

sans droit ni titre par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la maison d’habitation

sise à L-ADRESSE1.), et sur l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile,

de sorte qu’il échet de constater qu’elle a entendu saisir le juge de paix siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, même si sa requête est adressée au

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer et si sa citation est donnée devant

le juge de paix siégeant en matière civile.

En vertu de l'article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix

connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu'elles soient ou non la suite d'une convention.

Conformément à cette disposition, à condition pour PERSONNE1.) d’établir que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit ni titre, le tribunal

saisi est compétent ratione materiae et ratione valoris pour connaître du présent

litige.

Aux termes de l’article 1875 du code civil : « Le prêt à usage ou commodat est

un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à

la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. »

Le contrat de prêt est défini comme un contrat par lequel une personne, le

prêteur, remet à une autre, l’emprunteur, une chose que celui-ci s’engage à

restituer, après s’en être servi pendant un certain temps. Le prêt est

essentiellement un contrat à titre gratuit (cf. Enc. Dalloz civil, V° Prêt, no 1 et

suivants).

La gratuité du commodat permet de le distinguer du louage de choses, où un prix

est généralement prévu en contrepartie de la mise à disposition de la chose (cf.

op. cit. no 26).

L’occupation gratuite d’un immeuble avec l’accord du bailleur avant la prise

d’effet du contrat de bail, peut ainsi être assimilée au contrat de commodat (op.

cit. no 55).

Le prêt d’une chose à usage permanent peut être fait à titre précaire, auquel cas,

le prêteur peut réclamer la restitution de la chose à tout moment (op. cit. no 166).

Or, la notion de prêt n’épuise pas totalement la question des occupations

conférées à titre gracieux et il y a lieu de qualifier le contrat entre parties de

convention d’occupation précaire, lorsque l’occupation est conférée à titre de

service d’ami (cf. La convention d’occupation précaire et son application

jurisprudentielle, J.-P. Pizzio, no 3, dans JCP I 1980, doctrine no 2975 et Le bail

à loyer dans Pas. 31, no 7, p. 292).

En effet, il y a occupation précaire si quelqu’un reçoit un parent, un ami ou un

invité en lui donnant logement sans lui accorder un bail. Il faut distinguer

l’hébergement, c’est à dire une convention d’occupation précaire, et le bail

suivant les quatre critères qui caractérisent l’hébergement, à savoir : 1) la

gratuité, 2) la nécessité, 3) la précarité et la préexistence d’un lien de parenté ou

d’autorité entre parties (cf. Le bail à loyer, Pas.31, p. 292).

En l’espèce, la version des faits telle que préconisée par PERSONNE1.) n’est

étayée par aucune pièce probante versée en cause, tandis que les pièces

relatives à la société SOCIETE1.) SARL et les attestations testimoniales versées

en cause par les défendeurs corroborent que depuis fin 2020 jusqu’en juin 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) avaient un projet commun sur une longue

durée relative à l’exploitation de terres et bâtiments appartenant à la requérante,

que PERSONNE3.) était le gérant de cette société dont le siège social est à la

même adresse que la maison litigieuse.

Au vu de ces éléments, il échet de constater qu’il n’est pas établi que le logement

gratuit de PERSONNE3.) et de son épouse PERSONNE4.) ne l’aurait été qu’à

titre de service rendu pour dépanner de façon passagère un membre de la

famille.

Il s’ensuit que la condition de précarité qui est de l’essence de la convention

d’occupation précaire n’est pas rapportée en l’espèce et qu’il y a partant lieu de

retenir l’existence d’un contrat de prêt à usage à titre gratuit entre parties.

Quand la chose prêtée est d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel

soit prévisible, comme le prêt d’un appartement pour le logement d’une famille,

le contrat ne saurait être perpétuel (cf. JCL, Art. 1888 à 1891 no 27).

Dans une telle hypothèse, par application du droit commun des contrats à durée

indéterminée, il est admis que le prêteur peut résilier le contrat de prêt à usage à

tout moment moyennant un délai de préavis raisonnable (cf. Les Novelles, Le

louage de choses, Les baux en général, no 28).

Or, il faut que la convention antérieure soit venue à terme, respectivement qu’elle

ait été révoquée avant l’introduction de la demande en justice pour que le tribunal

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre soit compétent pour connaître

de la demande en déguerpissement.

Il ne résulte d’aucune pièce du dossier, et il n’est même pas soutenu par la

requérante, qu’avant l’introduction de la requête du 30 juin 2023, elle ait dénoncé

le prêt à usage, de sorte que cette dénonciation n’est intervenue que par l’effet

de cette requête, indépendamment de la question de la recevabilité de celle-ci.

Or, aux termes de cette même requête du 30 juin 2023, la requérante a octroyé

aux défendeurs un délai de déguerpissement, soit un préavis de résiliation du

contrat de prêt à usage, de deux semaines à partir du jugement à intervenir.

Comme il n’y a toutefois pas encore eu de jugement, le délai de préavis n’est pas

encore révolu et les parties sont, dès lors, à l’heure actuelle, toujours liées par le

contrat de prêt à usage.

Il s’ensuit également qu’au moment de l’introduction de la citation du 3 novembre

2023 et indépendamment de la question de la recevabilité de celle-ci, les parties

étaient toujours liées par un contrat de prêt à usage.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que le tribunal de paix

saisi, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, est incompétent ratione

materiae pour connaître du litige.

2. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) ne peut pas prétendre à l’allocation

d’une indemnité de procédure ; il paraît, en revanche, inéquitable de laisser à la

charge de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) l’ensemble des frais non compris

dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure

de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires introduites par requête du 30 juin 2023 et par

citation du 3 novembre 2023, et enrôlées sous les numéros L-Bail-432/23 du rôle

et L-CIV-646/23 du rôle ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à sa demande à titre de dommages

et intérêts telle que formulée dans la requête du 30 juin 2023 ;

se déclare incompétent ratione materiae pour connaître du litige ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une

indemnité de procédure de 500 (cinq cents) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) à l’ensemble des frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière