Tenant evicted for exclusive fault; landlord awarded arrears and occupation damages; no provisional execution ordered.

Répertoire No. 3348/23

L-BAIL-366/23

Audience publique du 20 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni

titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.), société à responsabilité limitée simplifiée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SOREL AVOCAT SARL, société à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L-1212 LUXEMBOURG, 14A, rue des

Bains, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro B250783, inscrite au barreau de Luxembourg, représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Sarah MOINEAUX, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 31 juillet 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) comparut en personne et l’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 octobre 2023, puis refixée au 4

décembre 2023.

Lors de la dernière audience, Maître Karim SOREL, en représentation de la

société SOREL AVOCAT SARL, et Maître Sarah MOINEAUX, se présentant pour

PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 juin 2023, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater la

résiliation du bail avec effet au 31 août 2020, sinon de voir prononcer la résiliation

du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du défendeur, de

s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine de

la notification du jugement à intervenir, et de s’entendre condamner à lui payer,

principalement, la somme de 1.420 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois

de juillet et août 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 710 euros par mois

à partir du 1er septembre 2022 jusqu’au déguerpissement, et, subsidiairement, la

somme de 8.520 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet 2022 à

juin 2023.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers, sinon à titre d’indemnité d’occupation, pour les mois d’août

à décembre 2023, à la somme de (18 x 710=) 12.780 euros (étant précisé que

dans son décompte, elle a erronément compté le mois d’août 2023 deux fois),

compte tenu du paiement d’une somme de (3 x 710 =) 2.130 euros effectué

entretemps par le défendeur.

La société SOCIETE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 25

novembre 2020, pour une durée d’un (1) an, renouvelé pour une durée

indéterminée, ayant pris effet le 1er décembre 2020, elle a donné en location à

PERSONNE1.) une chambre meublée NUMERO2.) 81N.01 dans un immeuble

sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 650

euros, augmenté à partir du 1er mars 2022 au montant de 680 euros, et d’une

avance sur charges de 30 euros par mois, payables le premier de chaque mois.

En violation de ses obligations de locataire, le défendeur aurait non seulement

omis de régler le loyer pour le premier du mois, mais il n’aurait en outre pas du

tout réglé les loyers des mois de mai et juin 2022, de sorte qu’elle aurait procédé

à la résiliation du contrat de bail par courrier du 28 juin 2022 avec effet au 31 août

2022, mais le défendeur refuserait de libérer le logement.

Compte tenu des manquements graves du défendeur, il y aurait dès lors lieu de

constater que le bail a valablement été résilié au 31 août 2022, d’ordonner le

déguerpissement de PERSONNE1.), et de condamner le défendeur à lui payer

la somme de (18 x 710 =) 12.780 euros à titre d’arriérés de loyers et d’indemnité

d’occupation pour les mois d’août 2022 à décembre 2023 (le mois d’août étant

réclamé deux fois).

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail aux

torts exclusifs de PERSONNE1.) étant donné que le défendeur n’aurait plus

effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2022 tout en continuant d’occuper

les lieux, d’ordonner son déguerpissement, et de le condamner à lui payer la

somme de (18 x 710 =) 12.780 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois

d’août 2022 à décembre 2023 (le mois d’août étant réclamé deux fois).

PERSONNE1.) demande à voir débouter la requérante de tous les chefs de sa

demande.

Il fait valoir que le logement pris en location serait insalubre depuis deux ans, à

savoir qu’il n’y aurait plus de chauffage et plus d’eau chaude, ce qui serait dûment

établi par l’attestation testimoniale établie par l’assistant social PERSONNE2.),

de sorte qu’il pourrait utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour

s’opposer au paiement du loyer, et que, partant, ni la demande à titre d’arriérés

de loyers ni celle tendant à voir constater la résiliation du bail avec effet au 31

août 2022, sinon à voir prononcer la résiliation du contrat de bail à ses torts pour

non-paiement du loyer aux échéances, ne seraient justifiées.

A titre subsidiaire, le défendeur sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement

plus long, en soutenant qu’il serait sur la liste d’attente pour un logement social,

mais que ce serait compliqué.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 25

novembre 2020, pour une durée d’un (1) an, ayant pris effet le 1er décembre

2020, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre

meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel initial de 650 euros, augmenté à partir du 1er mars 2022 au montant

de 680 euros, et d’une avance sur charges de 30 euros par mois, payables le

premier de chaque mois.

Il n’est pas non plus contesté qu’à l’arrivée du terme contractuel, le bail a été

prorogé pour une durée indéterminée.

Il résulte ensuite des pièces versées en cause par la requérante, que par courrier

recommandé du 28 juin 2022 elle a procédé à la résiliation unilatérale du contrat

de bail moyennant respect d’un préavis de deux mois avec effet au 31 août 2022,

en se prévalant de plusieurs retards de paiement du loyer en dépit de plusieurs

relances, et du non-paiement du loyer des mois de mai et de juin 2022.

Il convient de rappeler que le contrat de bail d’habitation à durée indéterminée,

tel le cas en l’espèce, peut à tout moment être résilié par l’une des parties en

respectant un délai de préavis de trois mois, et que cette résiliation unilatérale

n’est pas liée à des manquements graves reprochés à l’autre partie et rendant

impossible la poursuite des relations contractuelles.

Et conformément à l’article 1741 du code civil qui n’est qu’une application en

matière de bail de la règle de l’article 1184 du même code, si l’une des parties au

contrat de bail ne satisfait pas à une ou plusieurs de ses obligations

contractuelles, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail aux

torts exclusifs de l’autre partie, et, le cas échéant, l’allocation de dommages et

intérêts, respectivement de procéder à la résiliation unilatérale du bail, sans

intervention initiale du juge.

La résiliation unilatérale n’échappe cependant pas complétement au contrôle du

juge. Il lui appartient, en effet, en cas de contestation, d’apprécier en fonction des

éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le

manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances. Le motif grave existe au cas où la

continuation entraîne pour le bailleur un préjudice plus grand que celui causé au

locataire par la cessation du bail, et il s’apprécie au moment de la résiliation

unilatérale.

Lorsque le juge estime que le motif grave invoqué est fondé, il déclarera la

résiliation unilatérale valable et justifiée, et dans le cas contraire, il la déclarera

abusive et irrégulière.

Au cas où la rupture est fautive, la responsabilité de son auteur est engagée.

L’auteur d’une rupture unilatérale irrégulière du contrat s’expose à réparer le

préjudice causé au cocontractant par cette résolution abusive.

Or, le contrat, même irrégulièrement résolu, se trouve définitivement anéanti.

(TAL 14e, 11 janvier 2023, numéro TAL-2022-01421 du rôle)

Comme en l’espèce, seul un préavis de deux mois n’a été accordé au locataire,

la requérante doit justifier de l’existence d’un motif grave au moment de la

résiliation.

Il est constant en cause qu’au moment de la résiliation unilatérale du bail par le

bailleur, les loyers des mois de mai et de juin 2022 restaient en souffrance.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Le bailleur, de son côté, est obligé de délivrer au preneur la chose louée,

d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir

paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit également garantie au

preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent

l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la

conclusion du contrat de bail.

L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, est le droit

qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son

obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente.

L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est

simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que l'autre partie ne s'est

pas elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire. L'exception d'inexécution

est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, et

elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. Ainsi, le preneur

ne doit user de ce moyen de se faire justice à soi-même que s'il n'a pas à sa

disposition d’autres moyens pour arriver à ses fins.

Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution

pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le

bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le

manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (TAL 5 février

2013, numéro 146898 du rôle).

Pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution

prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et

implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (TAL, 18

décembre 1997, numéro 59818 du rôle). Il en est autrement lorsque le preneur

reste en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la

jouissance (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence).

Ainsi, le non-paiement intégral du loyer ne se justifie qu’au seul cas où la

jouissance des lieux serait totalement impossible. A défaut, la première

précaution à prendre par le preneur est de n’appliquer qu’une réduction partielle

des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles (Les Novelles,

Le louage des choses, I, Les Baux en Général, 2ème édition, 2000, p.258).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

Il faut en outre que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime ou

de la nécessité des réparations à effectuer ; s'il ne l'a pas fait, il ne peut retarder

le paiement du loyer en alléguant l'inexécution des obligations du bailleur

(PERSONNE4.), Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244). Toute rétention

de loyer doit dès lors être précédée d'une dénonciation par le locataire des griefs

au bailleur afin que celui-ci ait la possibilité d'y remédier.

En l’espèce, afin d’établir l’insalubrité alléguée des lieux loués, PERSONNE1.)

se prévaut d’une attestation testimoniale qui serait établie par l’assistant social

PERSONNE2.).

Dans la mesure où la requérante ne critique pas la recevabilité de cette

attestation testimoniale, il y a lieu d’en tenir compte même si aucune photocopie

de la carte d’identité de son auteur n’y est annexée.

Force est toutefois de constater que le contenu de cette attestation est dénué de

pertinence en ce qu’elle ne permet pas de rapporter la preuve de l’insalubrité

alléguée.

En effet, le témoin atteste uniquement avoir pris contact avec la société

SOCIETE1.) en 2021 et en 2022, sans toutefois préciser les dates concrètes ni

la forme de cette prise de contact, pour l’informer de l’absence d’eau chaude et

du dysfonctionnement du chauffage dans le logement pris en location par

PERSONNE1.), sans préciser cependant avoir personnellement pu constater ces

problèmes, et que ce dernier lui a indiqué qu’aucune intervention n’a été réalisée

pour remédier à ces problèmes, sans toutefois attester avoir personnellement pu

constater que les problèmes persistaient.

Il s’ensuit qu’à défaut pour le défendeur de verser une quelconque autre pièce

justificative à l’appui de son affirmation, l’existence d’un problème d’insalubrité

qui aurait affecté le logement loué pendant les mois de mai et de juin 2022 laisse

d’être établie, de sorte qu’il ne peut pas se prévaloir utilement de l’exception

d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers pour ces deux mois.

PERSONNE1.) ne conteste ensuite pas avoir constamment réglé les autres

loyers avec retard.

Le tribunal considère que le non-paiement de deux mois de loyers et le retard

récurrent dans le paiement du loyer constituent des manquements suffisamment

graves pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du défendeur, de

sorte qu’il y a lieu de retenir que le bail a valablement été résilié avec effet au 31

août 2022 aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et que le défendeur est depuis

le 1er septembre 2022 occupant sans droit ni titre de la chambre meublée

NUMERO2.) 81N.01 dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.).

PERSONNE1.) étant occupant sans droit ni titre, la société SOCIETE1.) peut

valablement requérir son déguerpissement, sauf qu’il y a lieu de lui accorder un

délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent

jugement. L’octroi d’un délai plus long n’est toutefois pas justifié compte tenu du

fait que le défendeur occupe les lieux sans droit depuis plus d’un an et qu’il ne

verse pas non plus en cause de pièce qui justifierait ses prétendues démarches

entreprises et difficultés rencontrées en vue de se reloger.

PERSONNE1.) étant en aveu de ne pas avoir réglé le loyer du mois d’août 2022,

la demande de la société SOCIETE1.) à titre d’arriéré de loyer est fondée pour la

somme de 710 euros.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution

du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue

pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la

jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant

pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité

due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des

lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) peut prétendre au paiement d’une

indemnité d’occupation à partir du 1er septembre 2022.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est

généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble,

les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur.

En l’espèce, il paraît justifié de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à

payer par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) au montant de 710 euros par

mois d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges convenu

entre parties, et non contesté par le défendeur.

PERSONNE1.) étant en aveu de n’avoir effectué aucun paiement depuis le mois

de septembre 2022, la demande de la société SOCIETE1.) à titre d’indemnité

d’occupation est partant à déclarer fondée pour la somme de [15 x 710 + (710 :

31 x 20) =] 11.108,10 euros pour la période du 1er septembre 2022 au 20

décembre 2023, et pour une somme de 710 euros par mois d’occupation à partir

du présent jugement jusqu’au déguerpissement effectif.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) l’ensemble des frais exposés par elle et non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de la

requérante.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et

d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers, respectivement à titre d’indemnité d’occupation ;

déclare la demande recevable ;

dit que le contrat de bail existant entre parties a valablement été résilié par la

société SOCIETE1.) avec effet au 31 août 2022 aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

dit que depuis le 1er septembre 2022, PERSONNE1.) est occupant sans droit ni

titre de la chambre meublée NUMERO2.) 81N.01 dans un immeuble sis à L-

ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés sans droit avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de 710

euros ;

déclare la demande à titre d’indemnité d’occupation fondée pour la somme de

11.108,10 euros pour la période du 1er septembre 2022 au 20 décembre 2023 ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

11.818,10 euros (onze mille huit cent dix-huit euros et dix centimes), avec les

intérêts légaux sur la somme de 710 euros à partir de la demande en justice

jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité

d’occupation de 710 (sept cent dix) euros par mois d’occupation à partir du

présent jugement jusqu’au déguerpissement ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité de

procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière