Tenant's request for immediate repairs and expert opinion dismissed due to serious landlord contestations.

Répertoire No. 3347/23

L-BAIL-650/23

O R D O N N A N C E

rendue le 20 décembre 2023, en matière de bail à loyer,

en application de l'article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil, et sur base de

l’article 15 du nouveau code de procédure civile

par Nous, Claudine ELCHEROTH, Juge de paix à Luxembourg, assistée de la

greffière Martine SCHMIT,

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE2.), et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocate à la Cour, en remplacement de

Maître Nicky STOFFEL, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE4.), et

2 ) PERSONNE5.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Antoine MALHERME, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître James JUNKER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la présente ordonnance - déposée

au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 6 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 25

octobre 2023.

A l'appel de la cause à la prédite audience, Maître James JUNKER se présenta

pour les parties défenderesses et l'affaire fut fixée aux fins de plaidoiries au 6

novembre, puis au 20 novembre et ensuite au 4 décembre 2023.

Lors de la prédite audience à laquelle l'affaire fut utilement retenue, Maître

Carolyn LIBAR, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, et Maître Antoine

MALHERME, en remplacement de Maître James JUNKER, furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l' o r d o n n a n c e

q u i

s u i t :

Par requête déposée le 6 octobre 2023 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont

fait

convoquer

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en référé en matière de bail à loyer, aux fins, principalement, de voir

ordonner aux défendeurs de procéder à la remise en état de la chambre louée

par les requérants endéans un délai de quatorze jours à partir de la notification

de l’ordonnance à intervenir, et de voir condamner les défendeurs à la prise en

charge des frais de logement des requérants jusqu’à la remise en état des lieux,

et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise avec la mission pour l’expert

de :

-

dresser un état des lieux relatif à l’humidité et aux moisissures affectant

l’appartement ainsi qu’éventuellement la façade extérieure pris en location

par les requérants suivant contrat de bail du 29 juin 2022 sis à L-

ADRESSE1.),

-

déterminer les causes et les origines de l’humidité et des moisissures

affectant l’appartement,

-

proposer les mesures propres à y remédier, se prononcer sur le caractère

urgent de ces mesures et en évaluer le coût ainsi que le délai de réalisation

de ces travaux,

-

déterminer si l’appartement loué est conforme aux dispositions du règlement

grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de

salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habilité auxquels doivent répondre les

logements et chambres donnés en location,

-

évaluer la moins-value locative/perte de jouissance subie par les requérants

du fait de l’humidité et des moisissures affectant l’appartement ainsi que tout

préjudice subi par ceux-ci.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et ils

demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du « jugement » à intervenir.

A l’audience des plaidoiries PERSONNE2.) et PERSONNE3.) renoncent à leur

demande tendant à voir condamner les défendeurs à la prise en charge des frais

de logement des requérants jusqu’à la remise en état des lieux.

Il échet de leur en donner acte.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent que suivant contrat de bail conclu en

date du 29 juin 2022 pour une durée d’un (1) an, renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, ayant pris effet le 1er juillet 2022, ils ont pris en

location auprès de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) un appartement sis à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une

avance sur charges de 190 euros par mois.

En début de l’année 2023, ils auraient constaté de l’humidité et des moisissures

affectant les murs de la chambre à coucher et les vêtements de leur enfant, de

sorte qu’ils seraient obligés de dormir dans le salon de l’appartement.

Ils auraient à de nombreuses reprises informé les bailleurs de ce problème, et

ceux-ci, tout en ne contestant pas l’existence des désordres, auraient certes refait

les joints des fenêtres, ce qui n’aurait toutefois eu aucun effet, et ils auraient fait

appel à un expert qui aurait visité les lieux en juillet 2023, dont les conclusions

n’auraient toutefois pas été communiquées aux requérants, mais les défendeurs

se seraient ensuite limités à leur reprocher de ne pas avoir observé les règles

d’aération et d’avoir pris des bains trop chauds, et de surchauffer l’appartement.

Les requérants reprochent dès lors aux bailleurs de rester passifs et de ne pas

respecter leurs obligations d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage

pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la

durée du bail prévues par l’article 1719 du code civil, alors que l’appartement ne

serait plus conforme aux critères de salubrité ou d’hygiène fixés par le règlement

grand-ducal du 20 décembre 2019, et que la santé des requérants serait

menacée.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) soulèvent l’incompétence matérielle du juge

de paix saisi, sinon l’irrecevabilité de la demande, sinon ils demandent à voir

déclarer la demande non fondée, en faisant valoir que les conditions prévues par

l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

ne seraient pas remplies, à savoir qu’il n’y aurait en l’espèce pas urgence et qu’il

existerait des contestations sérieuses.

Concernant l’absence d’urgence, ils font valoir que seulement une chambre de

l’appartement est touchée par le problème d’humidité et de moisissures, et que

les photos versées en cause démontreraient que ce problème serait peu

important. Ils contestent en outre le prétendu impact sur la santé des requérants

qui ne verseraient notamment ni de certificats médicaux à l’appui de leur

affirmation, ni de pièces qui établiraient la prétendue présence de moisissures

sur les vêtements de leur enfant.

Les défendeurs soutiennent que leur argumentation ne serait d’ailleurs pas

énervée par le devis de la société SOCIETE1.) du 3 juillet 2023 qui serait dénué

de pertinence.

Ils font ensuite état de contestations sérieuses, en soutenant qu’entre le mois

d’avril et le mois d’octobre 2023, ils auraient tout mis en œuvre pour solutionner

le problème, qu’ils auraient, en effet et contrairement aux affirmations adverses,

été très réactifs, à savoir qu’ils auraient immédiatement contacté la société

gérante et ensuite différents corps de métiers afin de déterminer l’origine des

désordres et d’y remédier. Ils auraient également sollicité un expert et les

conclusions de l’expert seraient sans appel, à savoir qu’il retiendrait que le

problème d’humidité et de moisissures serait exclusivement imputable aux

locataires en raison d’un mauvais usage locatif.

Ils insistent pour dire qu’avant l’emménagement des requérants, il n’y aurait

jamais eu de tels désordres dans l’appartement, et qu’ils auraient pu constater

que les locataires se serviraient de la chambre à coucher pour sécher le linge.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sollicitent encore l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent au rejet du moyen d’incompétence

soulevé par les défendeurs.

Ils contestent encore que les désordres seraient imputables à un usage locatif

fautif, et plus particulièrement qu’ils sécheraient le linge dans la chambre à

coucher, tout en insistant pour dire qu’ils aéreraient correctement les lieux loués.

L’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation dispose que : « Le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes

mesures provisoires, et notamment fixer le loyer provisoire. Sont applicables les

articles 15, 16 et 17 du nouveau code de procédure civile ».

Il est constant en cause que la demande a trait à un contrat de bail conclu entre

parties en date du 29 juin 2022.

Il s’ensuit que le juge de paix saisi siégeant en référé en matière de bail à loyer

est compétent pour connaître de la demande.

Le moyen d’incompétence soulevé par les défendeurs est partant à rejeter.

L’article 15 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile prévoit que dans tous

les cas d’urgence, le juge de paix peut notamment ordonner en référé toutes les

mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie

l’existence d’un différend, et aux termes de l’alinéa 3, il peut toujours prescrire en

référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour

prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement

illicite.

On n’est, en l’espèce, pas dans l’hypothèse d’un dommage imminent ou d’un

trouble manifestement illicite au sens de l’article 15 alinéa 3 précité, et

l’instauration d’une mesure d’expertise ne constitue ni une mesure conservatoire

ni une mesure de remise en état au sens de cette même disposition, de sorte que

l’article 15 alinéa 1er précité est applicable au présent litige.

L’article 15 alinéa 1er précité pose la double condition de l’urgence et de l’absence

de contestation sérieuse.

L’urgence est une condition première et déterminante de la saisine du juge des

référés sur base de la prédite disposition. Elle correspond à la situation qui

requiert une intervention rapide du juge, à peine de dommages irréversibles ou

graves, lorsqu’une partie est exposée à un préjudice imminent qui pourrait être

irréparable.

Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire et ne

préjugeant en rien le fond met en péril les intérêts d’une des parties. L’urgence

ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être sollicitée et

prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir

prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain.

L'urgence doit être établie et exister au moment où le juge statue.

Il y a contestation sérieuse si l'un des moyens de défense n'est pas

manifestement vain et qu’il existe une incertitude sur le sens dans lequel

trancherait le juge du fond s’il venait à être saisi.

Il résulte des photos versées en cause, et il n’est d’ailleurs pas contesté par les

bailleurs, que le problème de moisissures dans la chambre à coucher dont font

état les requérants, existe toujours à l’heure actuelle, même s’il n’est

effectivement pas très important.

Il n’est, toutefois, pas nécessaire que les moisissures soient d’une importance

particulière, dans la mesure où elles peuvent provoquer des problèmes de santé

même si elles ne sont pas très importantes, ce d’autant plus si elles sont

localisées dans une chambre à coucher, tel le cas en l’espèce, de sorte que la

condition de l’urgence est remplie.

Concernant la condition de l’absence de contestations sérieuses, il résulte des

pièces versées en cause par les bailleurs, qu’ils ont notamment fait instaurer une

expertise, qui a été réalisée contradictoirement en juillet 2023 par PERSONNE6.)

et PERSONNE7.) du bureau d’expertise SOCIETE2.) SARL, qui retiennent dans

leur rapport du 7 août 2023 que :

(i)

l’origine des moisissures dans l’appartement loué fait suite à la

condensation de l’humidité intérieure de l’appartement sur les parties

froides de l’enveloppe ;

(ii)

il n’y avait pas d’infiltration provenant de l’extérieur lors de leur visite ;

(iii)

le taux d’humidité relative de l’air intérieur est provoqué par une gestion

inadaptée de la ventilation de l’appartement ;

(iv)

le phénomène est aggravé par :

-

l’absence de joint souple entre la pierre de seuil et l’enduit de façade

qui fait que l’eau s’infiltre derrière l’enduit de façade et imprègne

l’isolant. Ce dernier étant humide, il perd de ses propriétés thermiques,

-

un extracteur d’air dans la salle de bains peu efficace,

-

le coin des façades qui engendre un courant d’air et des tourbillons qui

refroidissent l’enveloppe de la résidence et ils augmentent le risque de

condensation dans ces coins froids ;

(v)

l’origine de l’infiltration au niveau du châssis de fenêtre provient d’un

manque de compression du joint sur la partie fixe du châssis. L’infiltration

constatée lors de l’arrosage du châssis par la société SOCIETE3.) est

minime et est d’actualité lors de conditions climatiques extrêmes, mais

cette infiltration n’est nullement la cause du développement de

moisissures.

Les experts formulent ensuite les recommandations suivantes :



chambre :

-

appliquer les consignes d’une gestion adaptée de la ventilation de

l’appartement,

-

nettoyer las moisissures à l’aide de produit javélisé,

-

réaliser un joint souple approprié entre la coulisse à volet et le châssis

de fenêtre,

-

faire un réglage de l’ouvrant du châssis, si nécessaire, remplacer les

joints



salle de bains :

remplacer l’extracteur par un modèle piloté par hydrométrie



commmuns :

réaliser un joint souple approprié entre la pierre de seuil de la porte-fenêtre

et l’enduit de façade.

Il résulte des pièces versées en cause par PERSONNE4.) et PERSONNE5.) que

suite à ce rapport d’expertise, ils ont fait procéder aux différentes mesures de

remise en état préconisées par l’expertise, et les requérants ne versent en cause

aucune pièce probante qui établirait la fausseté des conclusions des experts.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater qu’il existe des contestations

sérieuses dans le chef des bailleurs, de sorte que tant la demande principale

tendant à voir ordonner aux défendeurs de procéder à la remise en état de la

chambre louée que la demande subsidiaire en instauration d’une expertise, sont

à déclarer irrecevables.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à débouter de

leur demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile ; il paraît, en revanche, inéquitable de

laisser à la charge de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) l’ensemble des frais non

compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de

procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

P a r

c e s

m o t i f s

Nous, Claudine ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, siégeant en référé en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

donnons acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qu’ils renoncent à leur

demande tendant à voir condamner PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à la prise

en charge des frais de logement des requérants jusqu’à la remise en état des

lieux ;

recevons la demande en la forme ;

nous déclarons compétent pour en connaître ;

la déclarons irrecevable ;

déboutons PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamnons PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) une indemnité de procédure de 500 euros (cinq cents euros) sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamnons PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière