Tenant's claim for arrears and eviction allowed; lawyer fee request dismissed due to voluntary choice.

Répertoire n° 2523/2023

E-BAIL-253/23

Audience publique du 20 décembre 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Bruno MARTINS, en remplacement de Maître

David GROSS, avocat à Luxembourg,

et :

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

2. PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Yamina NOURA, avocat à Esch-sur-Alzette.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 22

mai 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 28 juin

2023, date à laquelle elle fut fixée au 22 novembre2023, puis au 24 novembre 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties demanderesse et

défenderesse entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 1er juillet 2018 PERSONNE1.) a donné en location à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. représentée par son gérant, un local commercial

sis dans un immeuble au rez-de-chaussée sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 4.300 €.

Par requête déposée le 22 mai 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial

pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui

payer le montant de 35.239,92 € à titre d’arriérés de loyer pour la période de septembre 2022

à juin 2023 inclus, avec les intérêts de 10 % à partir du jour de l’échéance des loyers, sinon à

partir du jour de la présente demande en justice, subsidiairement avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans

la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout des parties défenderesses

à lui payer la somme de 2.000 € avec les intérêts à titre de frais d’avocat, la condamnation

solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout des parties défenderesses à lui payer une

indemnité de 1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle se

réserve tous autres droits, dus, moyens et actions, notamment le droit d’augmenter sa demande

en paiement en cours d’instance.

Quant à la compétence du tribunal de paix

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et de PERSONNE2.)

fait en premier lieu valoir l’incompétence du tribunal de paix pour connaître de la demande

de PERSONNE1.) contre la caution PERSONNE2.).

Le contrat de bail du 1er juillet 2028 stipule que PERSONNE2.) accepte expressément d’être

tenu de manière solidaire et indivisible à titre de co-obligé de toutes les obligations découlant

du présent bail…. A noter encore que le contrat de bail est conclu « entre les soussignés :

...PERSONNE1.), ...ci-après le bailleur et SOCIETE1.) Sàrl., représentée par Monsieur

PERSONNE2.), ...ci-après le locataire ».

PERSONNE2.) ne saurait, au vu de cette stipulation, être considéré comme colocataire.

La requérante ne s’est d’ailleurs pas mépris à ce sujet, alors que dans sa requête d’instance,

elle

précise

bien

que

« Madame

PERSONNE1.)…est

propriétaire

d’un

local

commercial…donné en location…à…La société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

Sàrl.….représentée par son gérant actuellement en fonctions. »

La personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du preneur dans le cadre d’un

contrat de bail, ne devient cependant pas locataire elle-même. En effet, le contrat de bail est

un contrat synallagmatique qui engendre des droits et obligations tant à charge du preneur que

du bailleur, tandis que la caution ou le garant s’engage unilatéralement à garantir les

obligations du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 3 point 3° du Nouveau code de procédure civile, qui donne compétence au juge de

paix pour connaître « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non

la suite d’une convention », ne vise que les litiges qui opposent le propriétaire à son locataire.

Si le législateur avait voulu charger le juge de paix de toutes les contestations pouvant surgir

en matière de bail à loyer, il n’aurait pas indiqué limitativement les personnes concernées. La

caution est un tiers par rapport aux relations entre preneur et bailleur et le juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, est incompétent pour connaître de l’action dirigée contre une caution

ou un garant (cf. Cass. 13 février 1992, P.28, p.236 ; Trib. d’arr. Lux. 12 mars 1998, n°60.363

du rôle).

Il s’ensuit que le juge de paix, siégeant en matière de bail, est incompétent pour connaître de

la demande dirigée contre PERSONNE2.) en raison de son engagement personnel.

Arriérés de loyer

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au montant de

61.669,86 € à titre d’arriérés de loyer pour la période de février 2022 jusqu’au mois de

novembre 2023 inclus.

Le mandataire de la partie défenderesse donne à considérer que PERSONNE2.) est sur les

lieux depuis le 11 mai 2007 et qu’il a signé un autre contrat de bail en date du 1er juillet 2018.

Il fait valoir que, au moment de la signature du contrat de bail, les locaux étaient loués avec

une cave et verse des plans datant du 6 mars 1995. Il explique et offre de prouver par l’audition

de 2 témoins les faits suivants :

« 1) Du 30 octobre 2020 au 2 novembre 2021, le propriétaire a procédé à des travaux de

façade avec l’installations d’échafaudages notamment sur toute la partie extérieure du local

commercial, la terrasse a été alors réduite et est passée de 12 tables à 3 tables ;

2) Du 30 octobre 2020 à la mi-novembre 2021, le propriétaire a procédé à des travaux de

réfection totales des étages supérieures au-dessus du local commercial ;

3) De début février 2021 à fin avril 2021, le propriétaire a procédé à des travaux au sous-sol

pour l’installation d’un garage sous-terrain en lieu et place de la cave de la SOCIETE1.)

S.àr.l. en procédant à des carottages du sol dans tout le local ;

4) Début novembre 2020, le propriétaire a procédé au retrait de la chaudière pour y installer

des toilettes et vestiaires provisoires de 2 m2 pour le personnel. Il a ensuite retiré 13,50 m2

de surface relative à 2 toilettes et vestiaires existant pour y installer un ascenseur ;

5) Début février 2021, date des travaux du sous-sol, le propriétaire a supprimé la cave;

Que depuis le retrait de la chaudière, des tâches sur les murs sont apparues ;

Que les clients fuient les lieux, même les habitués tant il fait froid et que le chauffage d’appoint

installé par le locataire n’est pas en mesure de remplacer un chauffage classique ;

6) Que dans la nuit du 13 octobre 2023 au 14 octobre 2023, une canalisation de l’étage s’est

rompue de sorte que toute l’eau des résidents prenant des douches s’est déversée dans le

laboratoire de la SOCIETE1.) S.àr.l., une plaque est tombée endommageant le matériel du

locataire ;

Les clients fuyaient et le personnel subissait des bruits de marteaux piqueurs, de perceuses et

de marteaux humainement insupportables pour le personnel et les clients. »

La partie défenderesse verse en outre 4 attestations testimoniales devant étayer ses dires.

SOCIETE1.) S.àr.l. demande reconventionnellement la somme de 77.174,88 € sur base du

décompte suivant :

Du 30/10/2020 au 31/12/2021

Zéro loyer dû

Loyers payés et indus 61.739,86 € (14 x 4.409,99)

Du 01/01/2023 à ce jour Loyer à fixer à 50 % soit 2.204,99 €

Loyers ainsi dus 24.254,89 € (11 mois x 2.204,99 €)

Loyers payés 39.689,91 € (9 mois x 4.409,99€)

Solde trop payé 15.435,02 €

SOCIETE1.) S.àr.l. fait valoir que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2023 et que le

local fut détruit.

Sur question du tribunal, SOCIETE1.) S.àr.l. précise se baser sur l’appréciation du juge. Elle

dit avoir été d’accord avec les travaux, mais que le propriétaire n’a pas exécuté ses obligations

conformément au contrat de bail. Il n’aurait pas agi en bon père de famille. Le propriétaire

avait décidé de faire une rénovation totale de l’immeuble. Il aurait commencé par les étages

supérieurs et la cave et devrait ensuite refaire les gros-œuvres, comme l’électricité, les

carrelages, le chauffage. La partie défenderesse soutient encore que le devis du 27 mai 2021

a été établi en rapport avec les travaux, elle « devait restructurer son local ». Le propriétaire

aurait dit « on fait tout » et le gérant aurait accepté.

La bailleresse conteste les prétentions adverses. Elle conteste la réalité de l’ampleur des

travaux, elle conteste que les travaux invoqués ont été imposés au locataire et conteste que les

travaux ont provoqué des désagréments tels que le locataire puisse justifier le non-paiement

des loyers, et ce à partir du mois de février 2022, soit 9 mois après la fin des travaux, tel que

relevé dans l’offre de preuve.

La bailleresse fait encore valoir ne jamais avoir reçu la moindre réclamation, ni mise en

demeure formelle. Elle fait valoir que, pour autant que le moyen de l’exception d’inexécution

serait soulevé, il aurait appartenu à la société de dénoncer les troubles.

Quant aux attestations de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) établies en date du 20 novembre

2023, remises en tant que pièces 4 et 5, la bailleresse elle fait valoir que les attestations

n’indiquent pas le moment des discussions, ni les protagonistes des discussions, de sorte

qu’elles doivent être rejetées. Les deux autres attestations également établies par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devaient de même être rejetées.

La bailleresse précise que la locataire n’aurait nullement établi avoir subi un préjudice du fait

des travaux indiqués, qu’elle fait état d’un trop payé alors que les loyers n’ont pas été payés,

de sorte qu’elle demande une double indemnisation.

PERSONNE1.) demande encore le rejet de l’offre de preuve pour défaut de pertinence et fait

valoir que, même à supposer que la réalité des travaux serait établie, on ne peut pas prétendre

à une réduction de loyer.

Le mandataire de SOCIETE1.) S.àr.l. précise qu’elle n’entend pas se baser sur l’exception

d’inexécution, mais sur le fait que le propriétaire n’a pas exécuté ses obligations

conformément au contrat de bail et n’aurait pas agi en bon père de famille.

L’article 1719 du Code Civil oblige, de son côté, le bailleur à faire jouir paisiblement le

preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1134-2 du Code Civil « lorsqu’une des parties reste en défaut

d’exécuter une des obligations à sa charge, l’autre partie peut suspendre l’exécution de son

obligation formant la contrepartie directe de celle que l’autre partie n’exécute pas, à moins

que la convention n’ait prévu en faveur de cette partie une exécution différée. »

Le tribunal est tenu d’examiner les faits à la base de la demande sous leur qualification exacte.

Il est de principe dans les contrats synallagmatiques que les deux obligations doivent être

exécutées simultanément, trait pour trait. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la

prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle peut

refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter.

L’exceptio non adimpleti contractus n’est cependant admise par la jurisprudence qu’avec

prudence.

Elle n’est admise que si les manquements du bailleur sont prouvés et indiscutables.

Les tribunaux apprécient ce moyen de se faire justice à soi-même en considération de deux

critères : un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un

critère de nécessité.

L’offre de preuve est à rejeter pour défaut de pertinence. En effet, même si la réalité des

travaux serait prouvée, il n’en reste pas moins que la locataire était d’accord avec les travaux,

qu’elle est restée dans les lieux, qu’elle n’a pas fait état de la moindre réclamation durant les

travaux, qu’elle a payé les loyers jusqu’en février 2022 et qu’elle ne vient d’exposer ses

doléances lors des plaidoiries du 24 novembre 2023.

Au vu des développements qui précèdent, il n’est pas non plus établi que le bailleur n’aurait

pas agi en bon père de famille.

La demande de PERSONNE1.) est partant, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 61.669,86

€ à titre d’arriérés pour la période de février 2022 à novembre 2023 inclus, de sorte qu’il y a

lieu d’y faire droit.

Le contrat de bail prévoit que les loyers non-payés à l’échéance porteront intérêt à 10 % par

an à partir du jour de l’échéance jusqu’à solde. A défaut de toute contestation de la partie

adverse et sur base du contrat, il y a partant lieu de faire droit à cette demande.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,

si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement du montant de 61.669,86 € à titre d’arriérés constitue une

violation suffisamment grave des obligations de la locataire pour justifier la résiliation du bail,

sauf à lui accorder un délai de 2 mois pour quitter les lieux loués.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

Au vu de l’importance de la somme due et en l’absence de contestations, il y a lieu de faire

droit à la demande en exécution provisoire en ce qui concerne la demande pécuniaire.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un

préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des

articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité dans TAD,

14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la représentation

par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix de la requérante de faire gérer le litige l’opposant

à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère ne saurait lui être opposable,

dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la requérante doit seul supporter les

conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 600 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant contradictoirement

et en premier ressort;

se

déclare

incompétent ratione materiae

pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE2.);

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) pour un montant

réclamé de 77.174,88 €;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) S.A. pour le montant réclamé de 61.669,86 € à titre

d’arriérés pour la période de février 2022 à novembre 2023 inclus;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à PERSONNE1.)

S.A. la somme de 61.669,86 €, avec les intérêts à 10 % par an à partir du jour de l’échéance

jusqu’à solde;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard 2 mois après la notification du présent

jugement;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours

et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire;

rejette la demande de PERSONNE1.) à titre de frais d’avocat;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) S.A. en obtention d’une indemnité de procédure;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à PERSONNE1.)

S.A. le montant de 600 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER,

juge de paix, assistée de la greffière Dominique SCHEID, qui ont signé le présent jugement.