Landlord wins lease termination case against tenants for breach of contract and disrespectful conduct.

N° 1453/2023

du 14.12.2023

Audience publique du jeudi, 14 décembre 2023

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître François GENGLER, avocat à

la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

1. PERSONNE2.) et

2. PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, sub1) ne comparant pas, sub2) comparant par Maître

Melanie LOPES BARRADAS, avocat, en remplacement de Maître Patricia

JUNQUEIRA DE OLIVEIRA, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Les faits et rétroactes résultent à suffisance de droit d’un jugement rendu par

le tribunal de céans en date du 4 septembre 2023 sous le numéro 1032/23 et

dont le dispositif est conçu comme suit:

« Le tribunal de Paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

Reçoit la demande en la forme ;

Avant tout autre progrès en cause ;

Admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition du témoin PERSONNE4.),

demeurant à L-ADRESSE2.) ;

Les faits suivants :

« photo1 »

« photo2 »

Fixe jour et heure de l’enquête au jeudi, 5 octobre 2023 à 9.00 heures ;

Fixe jour et heure de la contre-enquête au jeudi, 9 novembre 2023 à 9.00

heures ;

Chaque fois dans la salle n°2 de la Justice de Paix, bei der Aaler Kiirch ;

Dit que les parties défenderesses devront déposer au greffe du tribunal de

paix de Diekrich au plus tard le 19 octobre 2023, la liste des témoins qu’ils

désirent faire entendre lors de la contre-enquête ;

Fixe la continuation des débats à l’audience publique du jeudi, 30 novembre

2023, 14.30 heures, salle 1 de la Justice de Paix de et à Diekirch, bei der Aaler

Kiirch ;

Réserve les demandes pour le surplus. »

Les dépositions du témoin ont été consignées au procès-verbal d’enquête n°

1133/2023 du 5 octobre 2023.

A l'appel de la cause à l'audience publique du jeudi, 30 novembre 2023,

l’affaire fut utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit:

Maître François GENGLER, représentant la partie demanderesse, exposa le

sujet de l’affaire et développa ses moyens.

La mandataire de la partie défenderesse PERSONNE3.), Maître Melanie

LOPES BARRADAS

fut entendue en

ses

moyens de défense.

PERSONNE2.) ne comparut plus à l’audience.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Revu le jugement n° 1032/23 rendu en date du 4 septembre 2023.

Revu le résultat de l’enquête tenue en date du 5 octobre 2023.

PERSONNE1.) estime que l’audition du témoin PERSONNE4.) aurait

permis de confirmer en grande partie les reproches formulés à l’encontre des

consorts GROUPE1.).

Il estime que le témoin aurait confirmé que PERSONNE3.) aurait oublié les

clefs de l’immeuble et qu’elle aurait essayé de forcer la porte avec des coups

de pied, de sorte que la porte aurait dû être remplacée.

L’enquête aurait encore permis d’établir le vacarme occasionné par la famille

GROUPE1.) entre 17.00 heures et 22.00 heures et les gros mots utilisés (la

vieille stupide) à l’encontre de sa seconde locataire. Par ailleurs, les locataires

s’obstineraient à ne pas fermer la porte d’entrée principale, en permettant

ainsi à n’importe qui d’accéder les lieux.

Depuis le dépôt de la requête, la situation ne se serait pas améliorée. Bien au

contraire. En effet, la famille tiendrait un chien dans les lieux sans avoir

obtenu l’autorisation préalable de sa part et malgré l’interdiction de tenir des

animaux, prévue au contrat de bail. Par ailleurs, le loyer du mois d’août 2023

n’aurait toujours pas été réglé et les locataires n’auraient toujours pas établi

par la production d’une police d’assurance, qu’ils auraient assuré les lieux.

Il demande de ce fait de résilier le contrat de bail et d’ordonner le

déguerpissement des parties défenderesses.

PERSONNE2.) bien que présent à l’audience du 23 août 2023, ne s’est plus

présenté à l’audience du 30 novembre 2023, de sorte qu’il y a lieu par

application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile de statuer par

jugement contradictoire à son encontre.

PERSONNE3.) soutient que le couple se serait séparé et que PERSONNE2.)

aurait quitté les lieux.

Elle conteste avoir frappé contre la porte d’entrée de l’immeuble

respectivement que ces coups auraient endommagé la porte principale.

La porte aurait tout simplement été bloquée le jour en question. Elle estime

qu’il y aurait seulement eu deux incidents au cours de trois ans de

cohabitation et que le bruit aurait été occasionné à des heures normales. Par

ailleurs le vacarme occasionné n’aurait pas dépassé les limites du normal.

Elle estime que les conditions pour pouvoir prononcer une résiliation ne

seraient pas établies.

En ordre subsidiaire, elle réclame un délai de déguerpissement prolongé alors

qu’elle serait mère célibataire avec un enfant handicapé. Elle conteste

finalement l’indemnité de procédure réclamée.

En termes de répliques, PERSONNE1.) fait valoir que le témoin aurait

confirmé les dégâts sous la foi du serment et que la locataire PERSONNE4.)

ne pourrait pas quotidiennement lui faire un courrier pour dénoncer les bruits.

Appréciation :

Le requérant demande à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de

bail aux torts des locataires compte tenu des agissements de ceux-ci et

notamment en raison des bruits occasionnés, des endommagements causés à

la porte d’entrée, du non-paiement d’un loyer, du fait de tenir un chien dans

les lieux, du non-établissement d’une assurance couvrant les lieux et du

comportement des locataires

GROUPE1.)

vis-à-vis de sa locataire

PERSONNE4.).

En vertu de l’article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux

obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination

qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les

circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le tribunal constate que PERSONNE3.) ne conteste ni le non-paiement du

loyer du mois d’août 2023, ni le fait de ne pas avoir fait parvenir au bailleur

une attestation établissant la signature d’une assurance pour assurer les lieux

loués. Elle ne conteste par ailleurs pas tenir un chien dans les lieux loués sans

l’autorisation du propriétaire.

Ces faits sont partants réels.

Aux termes de l’article 3 du contrat de bail signé, le loyer mensuel est fixé à

1.000.-euros et 200.-euros de charges. Il est payable d’avance le premier de

chaque mois par virement ou versement.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au

juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement

présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des

choses, I, n° 388 bis).

Dans la mesure où un seul loyer n’a pas été réglé, il y a lieu d’analyser les

autres reproches formulés à l’encontre des parties défenderesses.

L’article 5.4 du contrat de bail oblige le locataire de « s’assurer contre le

risque locatif et de faire assurer contre l’incendie, les meubles et objets

garnissant les lieux loués auprès d’une compagnie d’assurance agréée au

Grand-Duché de Luxembourg. Les contrats d’assurance doivent être conclus

pour toute la durée du bail et une copie doit être remise au bailleur. Une copie

des avenants éventuels devra être transmise au bailleur. »

L’obligation imposée au locataire d’assurer le bien loué contre l’incendie,

l’eau et les risques locatifs est déterminante et son inexécution par le locataire

doit permettre au bailleur de demander la résiliation du contrat de bail (cf.

Compte rendu de jurisprudence, Pas. 31., n°187, p. 376).

En ce qui concerne ensuite l’interdiction de tenir des animaux domestiques

dans les lieux loués, il résulte de l’article 5.8 du contrat de bail que « les

animaux domestiques ne sont autorisés qu’avec le consentement écrit du

bailleur. Cependant cette autorisation ne pourra pas être refusée sans motif

valable. »

Il est de jurisprudence qu’une telle clause insérée dans un contrat de bail est

licite, alors que les parties signataires du contrat peuvent librement convenir

entre elles les restrictions concernant l’usage de la chose louée. Il est admis

que le non-respect d’une telle clause peut justifier la résiliation du contrat de

bail, le tribunal appréciant souverainement la gravité de l’inexécution.

Quant aux troubles de jouissance allégués, le locataire doit user de la chose

louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée.

Le preneur doit donc occuper paisiblement les lieux et respecter la substance

de la chose, sur laquelle il est dépourvu de droit réel.

Le comportement du preneur au bail doit être tel qu’il ne dérange pas les

autres habitants de l’immeuble. C’est ainsi que le fait d’incommoder le

voisinage par du tapage, de salir les parties communes, d’incommoder le

voisinage ou d’adopter un comportement agressif à l’égard des autres

habitants de l’immeuble ou du bailleur constitue un manquement à cette

obligation, de nature à justifier la résiliation du bail, suivant la gravité des

faits retenus (cf. M. Harles, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence,

n° 106, Pas. 31. p. 338-339 ; F. Biltgen et G. Krieger, Le nouveau bail

d’habitation, Application pratique, éd. Saint-Paul, p. 100 ; M. Thewes, Le

nouveau droit du bail, éd. U.L.C., n° 123).

En l’espèce, il résulte des déclarations de PERSONNE4.) réalisées sous la

foi du serment que PERSONNE3.) et ses enfants ont au courant du mois de

janvier 2023 tenté, d’ouvrir la porte principale de l’immeuble de force, alors

qu’ils avaient oublié les clefs. Lors de cet incident, ils ont endommagé la

porte, qui ne s’ouvrait plus par la suite. Suite à cet incident, la porte a dû être

remplacée.

Sur base de ces déclarations, le tribunal estime qu’il est établi que

PERSONNE3.) a causé des dégâts à la porte d’entrée de l’immeuble.

Il résulte par ailleurs des déclarations de PERSONNE4.) que les parties

défenderesses avaient pour habitude de la qualifier de « vieille » et «

stupide » en sa présence et qu’un dialogue ne serait plus possible.

PERSONNE4.) a encore fait état du tapage occasionné par la famille

GROUPE1.) entre 17.00 heures et 22.00 heures. Elle a mentionné des cris et

a indiqué qu’elle avait l’impression que les enfants faisaient du patin à

roulettes dans l’appartement loué.

Au vu des dépositions relativement vagues du témoin et du fait que seulement

deux courriers ont été envoyés par PERSONNE4.) au bailleur dans un délai

de trois ans, le tribunal considère que bien que le vacarme occasionné par une

famille avec plusieurs enfants puisse déranger un autre locataire, il n’est pas

établi de par la fréquence ou par le niveau sonore du bruit, que les parties

défenderesses n’auraient pas respecté l’obligation de ne pas incommoder le

voisinage avec du vacarme dépassant la normale. Il y a partant lieu de faire

abstraction de ce reproche.

Au vu cependant des développements qui précèdent ci-avant en relation avec

le non-paiement d’un loyer, l’absence d’établissement d’une attestation

d’assurance pour les lieux loués, la dégradation de la porte d’entrée, le

comportement irrespectueux à l’égard de la locataire PERSONNE4.) et le fait

de ne pas avoir demandé l’autorisation écrite de tenir un animal, le tribunal

estime que la multiplicité des reproches retenus dans le chef de la famille

GROUPE1.) est d’une gravité justifiant la résiliation du bail aux torts des

locataires. Il y a partant lieu faire droit à la demande de PERSONNE1.) et de

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de prononcer le

déguerpissement des parties défenderesses dans un délai de trois mois à partir

de la notification du présent jugement.

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du

requérant l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, «

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas,

l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’occurrence, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à

l’exécution provisoire du présent jugement.

Il y a finalement lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux

frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement n° 1032/23 rendu en date du 4 septembre 2023 ;

revu le résultat des enquêtes ;

déclare la demande en résiliation du contrat de bail fondée ;

résilie le contrat de bail existant entre parties ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de trois mois à

partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise le requérant à faire expulser les parties défenderesses dans

la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

déclare la demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour

le montant de 350.- euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 350.- euros à titre d’indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Claude METZLER, juge de paix à

Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der

aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.