Tenant wins order to disclose charge receipts with daily penalty; rent refund claim reserved.

Répertoire No. 3257/23

L-BAIL-365/22

Audience publique du 13 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Estelle BURET, avocate à la Cour, en remplacement de

Maître Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er juillet 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 16 août 2022,

Lors de la prédite audience, Maître Jean-Georges GREMLING se présenta pour

PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 23

novembre 2022. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

Lors de l’audience du 20 novembre 2023 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Didier SCHÖNBERGER et Maître Estelle BURET, en remplacement de

Maître Jean-Georges GREMLING, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 1er juillet 2022, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme

de 18.900 euros à titre de remboursement des avances sur charges versées pour

la période du 1er mars 2013 au 31 août 2020, avec les intérêts légaux à partir du

décaissement, sinon à partir de la mise en demeure du 4 avril 2022, sinon à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il demande

à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui communiquer les justificatifs des charges sous astreinte et,

en attendant cette communication, à voir réserver sa demande en

remboursement des avances sur charges payées.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose qu’en vertu d’un contrat de bail conclu en date du 22 mai

2007, il avait pris en location auprès de PERSONNE2.) et jusqu’au 15 septembre

2020, un appartement dans la résidence « ADRESSE3.) » sise à L-ADRESSE4.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance sur

charges locatives de 210 euros par mois, payables le premier de chaque mois.

Il soutient que le bailleur lui aurait entretemps fourni tous les décomptes des

charges, sans toutefois lui fournir les justificatifs à l’appui, en dépit d’une mise en

demeure, de sorte à ne pas lui permettre de vérifier l’exactitude de ces

décomptes.

Le requérant ajoute que l’éventuel problème du bailleur à obtenir ces justificatifs

auprès du syndic ne lui serait pas opposable.

Il précise qu’en ce qui concerne les décomptes de charges pour la période de

2016 à 2020, le bailleur reconnaîtrait d’ailleurs l’existence d’un trop-payé en

faveur du locataire, mais n’aurait pas procédé à un quelconque remboursement.

Il y aurait partant lieu d’ordonner à PERSONNE2.) de lui communiquer, sous

peine d’astreinte, les justificatifs en question sur base de l’article 5 (3) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

PERSONNE2.) s’oppose à cette demande.

Il soutient que les décomptes pour les années 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016

auraient dûment été établis et communiqués en temps voulu, que ces décomptes

n’auraient pas fait l’objet d’une quelconque contestation de la part du requérant

et qu’il y aurait même eu des remboursements en faveur du requérant.

Il y aurait ensuite eu un problème avec l’ancien syndic concernant l’établissement

des décomptes à partir de l’exercice 2016-2017, mais celui-ci aurait finalement

été remplacé et le problème aurait été résolu, à savoir que tous les décomptes

auraient dûment été établis et communiqués au requérant en 2021.

Or, le requérant n’expliquerait pas quel serait le problème avec ces décomptes,

alors qu’ils sont établis par un gestionnaire professionnel, de sorte que sa

démarche serait quelque peu abusive.

Le défendeur précise que le syndic refuserait de lui communiquer les justificatifs

des charges au motif qu’ils seraient trop volumineux et que leur communication

engendrerait partant un coût élevé, mais qu’il aurait proposé au défendeur de les

consulter sur place, à savoir que ces justificatifs seraient à la disposition du

locataire auprès du syndic.

Le requérant réplique qu’à défaut de disposer des justificatifs, il ne serait pas en

mesure de savoir s’il y a matière à contestation, et qu’une consultation sur place

ne lui permettrait pas un examen minutieux des justificatifs.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il est constant en cause que les parties étaient liées par un contrat de bail pour

la période du 1er juin 2007 jusqu’au 15 septembre 2020, concernant la location

par PERSONNE1.) d’un appartement dans la résidence « ADRESSE3.) » sise à

L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et

d’une avance sur charges locatives qui s’est élevée pour la période actuellement

litigieuse de 2013 à 2020 à un montant de 210 euros par mois.

Il est encore constant en cause que le bailleur a communiqué à PERSONNE1.)

l’ensemble des décomptes des charges pour la période litigieuse de 2013 à 2020,

mais qu’il ne lui a pas communiqué les justificatifs y relatifs.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les

montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du

logement. (…) ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais incombant

au locataire moyennant la production du décompte et des pièces justificatives

afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est contestée par le locataire

(cf. not B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, éd. De Boeck, 1993, n° 220

et s ; Les Novelles, Droit civil - tome VI, Le louage de choses, Les baux en

général, éd. Larcier, 2000, n° 1181).

Le locataire est en droit d’obtenir communication par le bailleur de toutes les

pièces justificatives à la base du décompte des charges et sans qu’il ne soit

obligé de justifier d’une suspicion légitime quant à l’inexactitude de ce décompte,

et il n’est pas satisfait à cette obligation par la simple mise à disposition pour

consultation sur place par le syndic de ces justificatifs, ce d’autant plus si les

justificatifs sont volumineux, tel le cas en l’espèce suivant les affirmations

concordantes des parties.

Les éventuelles difficultés rencontrées par le bailleur pour obtenir de la part du

syndic les justificatifs en question ne constituent d’ailleurs pas un moyen

d’exonération dans son chef.

Il y a dès lors lieu de déclarer la demande en communication forcée des

justificatifs fondée et d’enjoindre à PERSONNE2.) de communiquer, à ses frais,

à PERSONNE1.), l’ensemble des justificatifs relatifs aux décomptes des charges

des exercices pour les années 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017,

2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020, dans un délai de deux mois à partir de la

notification du présent jugement.

Au vu de l’attitude récalcitrante de PERSONNE2.), il y a lieu d’assortir cette

condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, plafonnée à une

somme de 2.000 euros.

En attendant cette communication, il y a lieu de réserver la demande en

remboursement des avances sur charges payées, la demande en allocation

d’une indemnité de procédure et les frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il demande à voir condamner PERSONNE2.) à

lui communiquer les justificatifs des charges sous astreinte et, en attendant cette

communication, à voir réserver sa demande en remboursement des avances sur

charges payées ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande en communication forcée fondée ;

enjoint à PERSONNE2.) de communiquer, à ses frais, à PERSONNE1.),

l’ensemble des justificatifs relatifs aux décomptes des charges des exercices

pour les années 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018,

2018-2019 et 2019-2020, dans un délai de deux mois à partir de la notification

du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 50 (cinquante) euros par jour

de retard, plafonnée à une somme de 2.000 (deux mille) euros ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 18 mars

2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière