Tenant's late eviction request dismissed; landlord's termination and arrears claim allowed by default judgment.

Répertoire No. 3189/23

L-BAIL-548/23

Audience publique extraordinaire du 7 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 23 novembre 2023

e t

PERSONNE2.) dit PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par PERSONNE3.), la fille de PERSONNE2.) dit PERSONNE2.) en

vertu d’une procuration écrite

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

12 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 23 novembre 2023.

A la prédite audience, PERSONNE3.), représentant sa mère PERSONNE2.) dit

PERSONNE2.) en vertu d’une procuration écrite fut entendue en ses moyens et

conclusions. PERSONNE1.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent

ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

23 août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) dit

PERSONNE2.) (ci-après « PERSONNE2.) ») devant le Tribunal de céans,

siégeant en matière de bail à loyer.

La demande en question est à interpréter dans le sens où elle tend à voir déclarer

irrecevable sinon non-fondée la résiliation du contrat de bail signé entre parties par

un courrier du 18 mai 2023. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) a conclu à

l’allocation d’un délai de déguerpissement.

La requête est rédigée dans les termes suivants :

A l’audience du 12 octobre 2023, PERSONNE1.) ne comparut pas. Alors qu’il ne

ressort pas du récépissé de la poste que le requérant a été touché à personne, il y a

lieu de statuer par défaut à son égard.

A cette même audience, PERSONNE3.) se présenta pour le compte de sa mère

PERSONNE2.).

L’affaire fut refixée à l’audience du 23 novembre 2023 pour permettre à

PERSONNE3.) de verser un pouvoir de représentation et de prendre position quant

à la relation contractuelle entre parties.

Aux termes d’une procuration du 12 octobre 2023, PERSONNE2.) a donné un

pouvoir de représentation en justice conformément à l’article 106 du Nouveau

Code de Procédure civile à sa fille PERSONNE3.).

A l’audience du 23 novembre 2023,

PERSONNE2.), représentée par

PERSONNE3.), a formulé la demande reconventionnelle suivante:

-

voir confirmer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties le 11

novembre 2014 par un courrier recommandé du 18 mai 20223 avec effet

au 1er juin 2023 pour besoin personnel,

-

voir condamner PERSONNE1.) au déguerpissement des lieux dans un

délai rapproché,

-

voir condamner PERSONNE1.) au paiement des loyers et avances sur

charges impayés pour les mois de septembre à novembre 2023, à savoir à

la somme de (3 x 1.150) 3.450 euros.

Il y a lieu de lui donner acte de sa demande reconventionnelle.

Appréciation

Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal que par un contrat de

bail du 11 novembre 2014, PERSONNE1.) a pris en location auprès de

PERSONNE4.) (décédé en 2014) et de PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros par mois à

augmenter d’avances sur charges à hauteur de 150 euros par mois.

Par un courrier recommandé du 18 mai 2023, PERSONNE2.) a résilié ledit contrat

de bail à sa prochaine échéance, à savoir le 1er juin 2023, pour besoins personnels

sur base de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation afin de voir habiter sa petite-fille dans ledit appartement.

PERSONNE1.) s’oppose principalement à la résiliation du contrat de bail par ce

courrier du 18 mai 2023.

Le requérant ne s’est pas présenté à l’audience du Tribunal, de sorte qu’il n’a pas

fourni davantage d’explications quant à ses moyens et prétentions. Son

comportement fait encore état d’un désintérêt manifeste dans cette affaire.

L’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de

résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre

de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces

afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de

réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent

paragraphe. »

Le courrier en question du 18 mai 2023 est conforme à cet article de loi dans le

sens où il est motivé et comprend une mention des dispositions légales.

Néanmoins, ce courrier de résiliation ne respecte pas le délai de résiliation de six

mois imposé par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation. En effet, le délai de résiliation en question doit débuter le lendemain

du courrier de résiliation, à savoir le 19 mai 2023 et a son échéance au 19 novembre

2023.

Il s’ensuit que le contrat de bail conclu entre parties le 11 novembre 2014 est

valablement résilié à la date du 19 novembre 2023.

Ensuite, quant à la demande subsidiaire de PERSONNE1.) tendant à l’allocation

d’un délai de déguerpissement, il y a lieu de préciser que l’article 12 (3) dispose

encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut,

sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au

juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de

paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois. »

En l’espèce, la demande de PERSONNE1.) a été formulée par la requête déposée

le 23 août 2023, soit dans un délai supérieur à trois mois à compter de la lettre de

résiliation du 18 mai 2023. En effet, faute d’autres éléments soumis à

l’appréciation du Tribunal, il y a lieu de supposer que ce courrier a été posté le

jour-même et a partant été notifié le lendemain, à savoir le 19 mai 2023. Le délai

de trois mois visé par l’article de loi susmentionné est partant écoulé le 20 août

2023.

La demande subsidiaire de PERSONNE1.) tendant à se voir allouer un délai de

déguerpissement supplémentaire est partant irrecevable.

Il y a par contre lieu d’accorder à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement

d’un mois, la résiliation du contrat de bail ayant été effective le 19 novembre 2023,

soit après l’audience de plaidoiries.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer et les charges locatives aux termes convenus.

La créance invoquée par la partie requérante sur reconvention est justifiée par les

renseignements fournis par celle-ci et les pièces versées à l’appui à concurrence du

montant total de 3.450 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

PERSONNE1.) est ainsi condamné à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.450

euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, à savoir

l’audience du 23 novembre 2023, jusqu’à solde.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision autorisant le

déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un

besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de procédure

civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’encontre de PERSONNE1.) et contradictoirement à l’égard

de PERSONNE2.) dit PERSONNE2.), en dernier ressort en application de l’article

12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation en ce qui concerne la résiliation pour besoins personnels

du contrat de bail et en premier ressort quant à la condamnation pécuniaire;

reçoit la demande en la forme;

donne acte

à

PERSONNE2.)

dit

PERSONNE2.)

de

ses demandes

reconventionnelles;

les déclare recevables;

déclare le contrat de bail conclu entre parties le 11 novembre 2014 valablement

résilié à la date du 19 novembre 2023;

déclare

la demande de

PERSONNE1.)

en allocation d’un délai de

déguerpissement irrecevable car tardive;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le délai d’un mois à partir de la notification du jugement;

au besoin

autorise

PERSONNE2.)

dit

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

déclare fondée et justifiée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) dit

PERSONNE2.) à titre d’arriérés de loyers et de charges pour le montant de 3.450

euros;

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) dit PERSONNE2.) la

somme de 3.450 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice,

à savoir l’audience du 23 novembre 2023, jusqu’à solde;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière