Tenant eviction claim dismissed as procedural error; case requires citation, not request, due to lack of lease.

Répertoire No. 3188/23

L-BAIL-488/23

Audience publique extraordinaire du 7 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Ibrahima DIASSY, avocat, demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse

comparant par Maître Miguel DINIS MENDES, avocat, en remplacement de

Maître David Manuel TRAVESSA MENDES, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 17 juillet 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

21 septembre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 16 novembre 2023.

A la prédite audience, Maître Ibrahima DIASSY et Maître Miguel DINIS

MENDES, en remplacement de Maître David Manuel TRAVESSA MENDES,

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée en date du 17 juillet 2023, PERSONNE1.) a sollicité la

convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer sinon d’occupation sans droit ni titre, pour:

-

voir déclarer PERSONNE2.) occupant sans droit ni titre;

-

sinon voir déclarer résilié le contrat de bail existant entre parties;

-

voir ordonner le déguerpissement des lieux occupés par la partie

défenderesse et faute de ce faire dans le délai imparti, la voir expulser par

la force publique;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes une

indemnité de procédure de 1.200 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile;

-

voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir qu’il est propriétaire à 79,5 %

d’une maison sise à L-ADRESSE1.).

Les 20,5 % restants de l’immeuble en question sont détenus par sa compagne

PERSONNE3.).

PERSONNE1.) déclare ensuite que depuis plus de 10 ans, il loge à titre gratuit le

fils de sa compagne en l’occurrence le défendeur PERSONNE2.). Depuis l’année

2022, le comportement déplacé de celui-ci rendrait impossible toute cohabitation.

Le demandeur estime en effet qu’il ne peut pas jouir paisiblement de sa propre

maison d’habitation alors que PERSONNE2.) causerait des nuisances sonores

nocturnes, l’enfermerait, l’injurierait et le frapperait.

Par un courrier de son mandataire du 22 mai 2023, PERSONNE1.) a mis en

demeure PERSONNE2.) de quitter les lieux endéans un mois et plus

particulièrement jusqu’au 30 juin 2023.

Actuellement, PERSONNE1.) estime que PERSONNE2.) est occupant sans droit

ni titre du logement en question, de sorte à ce qu’il y aurait lieu à ordonner son

déguerpissement.

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) conclut à la

compétence du tribunal saisi en application de l’article 3, 3 ° du Nouveau Code de

procédure civile. Le juge de paix serait matériellement compétent pour connaître

de sa demande qui aurait trait à l’expulsion des lieux occupés sans droit.

Les moyens et prétentions de PERSONNE2.)

A l’audience du Tribunal et in limine litis, PERSONNE2.) a conclu à

l’incompétence du Juge de Paix siégeant en matière de bail à loyer alors que la

présente affaire ne rentrerait pas dans le champ de compétence prévu à cet effet

par l’article 3°3 du Nouveau Code de procédure civile. Il s’agirait au contraire

d’une affaire purement civile.

Ensuite, PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité de la requête introductive pour

défaut de compétence matérielle du Juge de Paix siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre respectivement de bail à loyer. Il s’agirait en effet d’une affaire

purement civile.

En dernier lieu, PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la requête

introductive alors que PERSONNE1.) aurait violé l’article 815-5 du Code civil

dans le sens où il ne rapporterait pas la preuve de l’accord de l’ensemble des co-

indivisaires de la maison d’habitation en question. En effet, alors que sa mère

accepterait toujours qu’il réside dans le logement en question, les co-indivisaires

n’auraient pas d’accord sur son déguerpissement, ce qui mettrait en péril l’intérêt

commun de l’indivision.

Quant au fond de la demande, l’ensemble des moyens et prétentions de

PERSONNE1.) sont contestées en bloc, sans que d’autres précisions n’aient été

fournies.

A titre reconventionnel, PERSONNE2.) sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile.

Cette demande reconventionnelle est contestée par PERSONNE1.).

L’appréciation du tribunal

L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile dispose que le juge de paix

est compétent pour connaître tant des « contestations entre bailleurs et locataires

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » que des « demandes

en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu’elles soient ou non la suite d’une convention ».

Le Tribunal de Paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre est partant

compétent pour connaître du litige en question alors que la demande de

PERSONNE1.) tend justement à voir déclarer PERSONNE2.) occupant sans droit

ni titre et à voir ordonner son déguerpissement.

Ensuite, et quant à la recevabilité de la requête, il y a lieu de souligner que d’après

l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3° du

Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre

à déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a des parties

en cause.

PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la requête alors qu’il s’agirait d’une

affaire purement civile.

A ce titre, il y a lieu de citer la jurisprudence suivante:

« L’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoit que:

« (…)

(2) Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi s’applique

exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à

usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée

dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de

réaffectation par le locataire en cours de contrat ».

Le paragraphe 2 de l’article 1er précité limite donc l’application de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 à « la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de

logements à usage d’habitation à des personnes physiques ».

Etant donné qu’en l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail, écrit ou

verbal, la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne s’applique a priori pas à leur

situation.

L’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation énonce que « le juge de paix est compétent, même si le titre est

contesté, pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles (…) ».

L’article 20 poursuit que « la demande portée devant le juge de paix conformément

à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple

requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant

d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ».

Il résulte de la lecture combinée de ces articles que le juge de paix « compétent

pour connaître des contestations entre bailleurs et locataires relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » conformément à l’article 3, 3°

du nouveau code de procédure civile est saisi « par simple requête sur papier libre

».

La lecture que la société à responsabilité limitée […] fait des dispositions en

question, à savoir que le renvoi par l’article 20 aux dispositions de l’article 3, 3°

du nouveau code de procédure – prévoyant la compétence du juge de paix tant en

ce qui concerne les « contestations entre bailleurs et locataires relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » qu’en ce qui concerne « les

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés

sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention » - impliquerait la

possibilité de saisir le juge de paix par voie de requête en cas de « demande en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit »,

est partant à rejeter.

La préoccupation du législateur d’unifier la compétence du juge de paix en

matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre invoquée par

la société à responsabilité limitée […] n’est pas remise en cause par la lecture que

fait le tribunal de céans des dispositions en question.

En effet, le juge de paix est compétent pour connaître tant des « contestations entre

bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles

» que des « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention » tel que

le prévoit l’article 3, 3° du nouveau code de procédure.

Cependant, pour les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en

expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’une convention,

devront être introduites par voie de citation à défaut de disposition dérogatoire

prévoyant la saisine par voie de requête.

La société à responsabilité limitée […] invoque encore que certaines demandes

relatives à des immeubles exclus du champ d’application de la loi modifiée du 21

septembre 2006, doivent être introduites par voie de requête.

En effet, les demandes relatives à certains contrats, expressément exclus du champ

d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 par l’article 1er paragraphe

3, doivent être introduites par voie de requête.

Ledit article prévoit en son paragraphe 3 que

« La loi ne s’applique pas:

a) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel,

artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale;

b) aux résidences secondaires;

c) aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement;

d) aux chambres d’hôtel;

e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers

visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des

étrangers au Grand-Duché de Luxembourg;

f) aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement

spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées,

centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les

logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant

sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et

les organismes œuvrant dans les domaine social, familial et thérapeutique;

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes

physiques à titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de l’article

16, alinéa 1er, de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au

logement, un office social, une association sans but lucratif, une fondation ou

une société d’impact sociétal régie par la loi modifiée du 12 décembre 2016

portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social est

constitué à 100 pour cent de parts d’impact, œuvrant dans le domaine du

logement.

Toutefois, pour les immeubles visés au point a), les dispositions prévues par le

chapitre V concernant le règlement des litiges et celles prévues par le chapitre VIII

concernant les dispositions finales, abrogatoires et transitoires sont applicables.

Pour les structures d’hébergement et logements visés aux points e), f) et g), les

dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges sont

applicables ».

Ainsi, les demandes concernant

* les « immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel,

artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale » visées au point a),

* celles concernant les « structures d’hébergement réservées au logement

provisoire d’étrangers » visées au point e) ainsi que

* celles concernant les « logements meublés ou non-meublés dans des structures

d’hébergement spéciales », respectivement les « logements meublés ou non-

meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale » visées

aux points f) et g),

doivent être introduites par voie de requête. En effet, pour ces immeubles, le

législateur a expressément prévu que « les dispositions prévues par le chapitre V

concernant le règlement des litiges » s’appliquaient.

Il n’existe cependant aucune disposition dérogatoire pour les « demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit »

qui ne sont pas « la suite d’une convention » pour reprendre les termes de l’article

3, 3° du nouveau code de procédure civile.

C’est partant à juste titre que le juge de paix a retenu que la demande devait, en

l’espèce, être introduite par voie de citation et qu’il a déclaré la demande,

introduite par voie de requête, irrecevable ». (cf. Trib. d’arrondissement de et à

Luxembourg, IIIe chambre, jugement p du 8 novembre 2022, numéro du rôle:

TAL-2022-02632).

En l’espèce, les parties s’accordent quant au fait que les parties ne sont pas liées

par un quelconque contrat de bail.

Au vu des considérations en droit qui précèdent résultant du jugement précité et en

l’absence de tout contrat de bail entre parties, la procédure de saisine du juge de

paix par requête, dérogatoire au droit commun, prévue par la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation respectivement les dispositions

quant aux baux commerciaux ne trouvent pas à s’appliquer au présent litige tendant

à l’expulsion d’un prétendu occupant sans droit ni titre. Le litige est dès lors à

introduire par voie de citation et la demande de PERSONNE1.) introduite par voie

de requête est à déclarer irrecevable.

Aucune des parties n’établissant avoir rempli la condition d’iniquité requise par

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, leurs demandes respectives en

allocation d’une indemnité de procédure sont à rejeter.

Les frais et dépens de l’instance sont à laisser à charge de PERSONNE1.).

P a r c e s m o t i f s :

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE1.) irrecevable,

rejette les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure,

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière