Tenant default judgment in Luxembourg commercial lease case grants landlord arrears and eviction.

Répertoire No. 3180/23

L-BAIL-687/23

Audience publique du 6 décembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Marie-Christine GAUTIER, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 20 novembre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18 octobre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 20 novembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Marie-Christine GAUTIER, en remplacement

de Maître Arsène KRONSHAGEN, fut entendue en ses moyens et conclusions.

PERSONNE3.), quoique régulièrement convoqué,

n’était ni présent ni

représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 18 octobre 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de

s’entendre condamner à leur payer la somme de 6.800 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période de juin à octobre 2023, avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 26 juin 2023, sinon à partir de

la demande en justice, jusqu’à solde, une indemnité d’occupation de 1.400 euros

par mois jusqu’au déguerpissement effectif, la somme de 3.750 euros à titre

d’indemnité de relocation et la somme de 10.000 euros à titre de dommages et

intérêts pour préjudice moral subi, ainsi qu’une somme de 20.000 euros à titre de

provision pour frais de remise en état de l’appartement, de voir prononcer la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du défendeur,

et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze

jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Les requérants demandent encore la condamnation de PERSONNE3.) à leur

payer une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, ainsi qu’une somme de 870 euros à titre de

dommages et intérêts pour les frais et honoraires d’avocat exposés, et ils

demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) :

-

augmentent leur demande à titre d’arriérés de loyers pour le mois de

novembre 2023 à la somme de 8.200 euros ;

-

renoncent à leur demande en paiement d’une indemnité de relocation.

Il échet de leur en donner acte.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que suivant contrat de bail conclu en

date du 14 octobre 2021, pour une durée d’un (1) an, ayant pris effet le 15

novembre 2021, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ils ont

donné en location à PERSONNE3.) un studio dans un immeuble sis à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.250 euros, et d’une

avance sur charges locatives d’un montant de 150 euros par mois, payables

d’avance le premier de chaque mois.

Ils soutiennent que le défendeur réglerait le loyer et l’avance sur charges de façon

irrégulière et avec retard, que depuis le 5 mai 2023 il n’aurait effectué plus aucun

paiement, et que compte tenu des différents paiements effectués par lui entre le

23 septembre 2022 et le 5 mai 2023, il leur resterait redevable d’un solde de 1.200

euros pour le mois de juin 2023 et des loyers et avances sur charges des mois

de juillet à novembre 2023, soit d’une somme totale de 8.200 euros.

Ils font valoir que le non-paiement du loyer, respectivement le paiement tardif et

irrégulier du loyer, constitueraient des manquements graves du locataire à ses

obligations justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur et sa

condamnation à déguerpir des lieux loués.

Les requérants demandent encore à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer

une indemnité d’occupation de 1.400 euros par mois d’occupation jusqu’au

déguerpissement.

Ils requièrent en outre la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer des

dommages et intérêts, en faisant valoir que le défendeur aurait à plusieurs

reprises violé son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et

plus particulièrement :

-

d’avoir fumé dans les lieux loués en dépit de l’interdiction de fumer stipulée

à l’article 9 du contrat de bail ;

-

de ne pas nettoyer et entretenir régulièrement les lieux loués en violation

de l’article 7(g) du contrat de bail ;

-

de loger régulièrement des femmes de façon durable chez lui en violation

de l’engagement d’occuper le logement seul stipulée à l’article 9(e) du

contrat de bail ;

-

de se livrer à des tapages nocturnes de sorte à entraver gravement la

jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Du fait de ces manquements, ils auraient subi un préjudice moral pour lequel ils

réclament un dédommagement de 10.000 euros.

Ils se prévalent également d’un préjudice matériel consistant dans les frais de

remise en état des lieux loués, y compris de la cave. Alors que dans la motivation

de la requête, ils demandent au tribunal de leur allouer une somme forfaitaire de

20.000 euros de ce chef, ils demandent aux termes du dispositif de la requête à

se voir allouer une provision de 20.000 euros tout en se réservant le droit

d’augmenter leur demande de ce chef, et ils ont précisé à l’audience qu’ils

demandent en fait le paiement d’une provision, sinon ils demandent au tribunal

de réserver cette demande.

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu. Comme il

résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été remise au

défendeur en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard en application

de l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part

de PERSONNE3.) qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges est à

déclarer fondée pour la somme réclamée de 8.200 euros.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

Eu égard à l’irrégularité dans le paiement des loyers et à l’importance des arriérés

redus, il y a lieu de retenir que PERSONNE3.) a gravement manqué à ses

obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du

bail et la condamnation du défendeur au déguerpissement, sauf à lui accorder un

délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent

jugement.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution

du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue

pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la

jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant

pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité

due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des

lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est

généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble,

les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur.

En l’espèce, il est justifié de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) une indemnité d’occupation de 1.400 euros par mois

d’occupation à partir du présent jugement jusqu’au déguerpissement effectif.

Concernant la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en indemnisation,

l’article 1728 du code civil impose au locataire d’user de la chose louée en bon

père de famille.

User de la chose en bon père de famille, c’est s’en servir de telle manière que la

substance n’en soit point compromise; c’est en jouir avec le soin qu’un homme

consciencieux apporte à la gestion de ses propres biens, prendre les précautions

requises pour sa conservation, veiller à ce qu’elle ne se dégrade pas, en un mot:

c’est apporter dans l’usage et dans la jouissance de la chose tous les soins qu’on

est en droit d’attendre d’un « bon père de famille », c’est-à-dire un homme

normalement consciencieux et prudent.

L’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille s’impose tant à

l’égard du bailleur que des autres locataires ou voisins.

Ainsi, le preneur doit veiller à ne pas compromettre la jouissance paisible des

autres occupants. Il doit s’abstenir de tout comportement préjudiciable, éviter les

inconvénients anormaux de manière générale, tout abus de jouissance (cf. Les

Novelles, Le louage de choses, no 739).

N’use pas en bon père de famille de la chose louée, le locataire qui s’adonne à

du tapage prolongé et violent, troublant le repos des habitants, à des scènes de

violence, mettant le preneur aux prises avec des colocataires, à des actes

scandaleux, troublant les voisins dans leur dignité ou dans leur tranquillité (cf.

TALux., 9 juin 2015, n°167.134 du rôle ; Les Novelles, Le louage de choses ; Les

baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 396).

En l’espèce, les photos versées en cause établissent qu’à la date de la prise de

ces photos, les lieux loués n’étaient effectivement pas entretenus tel qu’exigé par

l’article 1728 précité du code civil, ainsi que la violation de l’interdiction de fumer

dans les lieux loués prévue par l’article 9(e) du contrat de bail, tandis que la

prétendue violation de l’obligation d’occuper seul le studio et le prétendu tapage

nocturne ne sont corroborés par aucune pièce justificative et restent partant à

l’état de pures allégations.

Or, les requérants laissent d’établir dans quelle mesure ils subiraient un préjudice

moral en raison du défaut d’entretien des lieux loués et de la violation de

l’interdiction de fumer dans les lieux loués à une date précise, de sorte qu’ils sont

à débouter de leur demande de ce chef.

Il y a ensuite lieu de réserver la demande en indemnisation pour frais de remise

en état, qui est en effet prématurée puisque le locataire n’a pas encore quitté les

lieux loués, de sorte que ni la nécessité ni l’étendue d’éventuels travaux de

remise en état ne sont établis à l’heure actuelle, et que l’allocation d’une provision

n’est dès lors pas justifiée.

Un chef de demande étant réservé, il y a également lieu de réserver la demande

en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, ainsi que celle en indemnisation pour frais et honoraires

d’avocat exposés, et les frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestation,

le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation de ce chef uniquement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE3.), et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils :

-

augmentent leur demande à titre d’arriérés de loyers à la somme de 8.200

euros ;

-

renoncent à leur demande en paiement d’une indemnité de relocation ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 8.200 euros ;

déclare la demande en indemnisation pour préjudice moral non fondée ;

réserve la demande en indemnisation pour frais de remise en état ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 8.200 (huit mille deux cents) euros, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice, à savoir sur la somme de 6.800 euros à partir du 18

octobre 2023 et sur la somme de 1.400 euros à partir du 20 novembre 2023,

chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité d’occupation de 1.400 (mille quatre cents) euros par mois d’occupation

à partir du présent jugement jusqu’au déguerpissement ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges uniquement ;

réserve le surplus et les frais ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi, 28

février 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière