Landlord wins partial claim for damages; tenant wins partial claim for fuel and antenna costs.

N° 1417 / 23

du 6 décembre 2023

Audience publique du mercredi, six décembre deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

1. PERSONNE1.), retraité, et son épouse

2. PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch, parties défenderesses sur reconvention ;

et

1. PERSONNE3.), sans état actuel connu, et son épouse

2. PERSONNE4.), sans état actuel connu, les deux demeurant ensemble à L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch, parties demanderesses par reconvention.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 2 juin 2023 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 30 juin 2023 à 09.30 heures

à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause du 30 juin 2023, l’affaire fut d’abord remise au 27 septembre

2023 et ensuite au 22 novembre 2023, où elle fut utilement retenue de sorte que

les débats eurent lieu comme suit :

Maître Jean-Luc GONNER, comparant pour les parties demanderesses, exposa

le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Daniel CRAVATTE, comparant pour les parties défenderesses, fut

entendu en ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 2 juin

2023, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont régulièrement fait

convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le Tribunal de Paix de céans

pour s’y entendre condamner à payer les montants suivants :

Frais de nettoyage :

1.841.40 €

Dégâts locatifs (ponçage granit) :

3.038,97 €

Loyers avril à juin 2022 :

4.800,00 €

Garantie locative payée pour compte des défendeurs :

3.000,00 €

Sous déduction de la garantie locative détenue

par les demandeurs :

-4.050,00 €

Total :

8.603,37 €

En outre, les époux PERSONNE1.) ET PERSONNE2.) réclament le paiement

d’une indemnité de procédure de 1.500,- €.

A l’audience publique du 27 septembre 2023, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont demandé reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) et de son

épouse PERSONNE2.) aux montants suivants :

Loyer nouveau logement juin 2022 :

2.000,00 €

Frais d’agence nouveau logement :

2.340,00 €

Remboursement caution locative :

4.050,00 €

Mazout :

650,00 €

Antenne parabolique :

895,00 €

Total :

9.935,00 €

Il y a lieu de leur en donner acte.

La demande reconventionnelle est recevable en la forme.

Les faits constants en cause peuvent se résumer comme suit :

Par contrat de bail daté du 26 mars 2009, les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) avaient donné en location à PERSONNE4.) à son époux

PERSONNE5.) un immeuble sis à L-ADRESSE3.), ceci à partir du 1er mai 2009

et pour un loyer mensuel de 1.350,- €.

En date du 25 juin 2021, un avenant au contrat de bail a été signé, avenant retenant

que PERSONNE5.) n’est plus locataire dudit immeuble et que PERSONNE3.)

prend sa place. Le loyer a été fixé à 1.600,- € par mois à partir du 1er juillet 2021.

A un certain moment, les propriétaires ont envisagé de vendre leur maison donnée

en location à

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.). L’agent immobilier

PERSONNE6.) a contacté les locataires au nom de PERSONNE1.), ceci par SMS

(pièce 4 de Maître CRAVATTE). Le Tribunal ignore la date de message. Il en

ressort que les propriétaires voulaient inciter les locataires à quitter les lieux afin

de pouvoir vendre la maison sans locataires. A cet effet, les propriétaires ont

proposé de payer certains montants pour le compte des locataires.

En date du 31 mars 2022, une convention a alors été signée entre parties,

convention réglant le départ des locataires et de la teneur suivante :

«

lettre / convention

»

Actuellement, les propriétaires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent

que les locataires n’ont pas respecté la convention reprise ci-avant. Partant, ils

demandent le paiement des loyers d’avril et de mai 2022 auxquels ils avaient

renoncé, le paiement du loyer du mois de juin 2022 alors que la remise des clés

n’a eu lieu que le 4 juin 2022 et le remboursement de la moitié de la caution payé

au nouveau bailleur des époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.). En outre, les

propriétaires réclament le paiement de frais de nettoyage et de dégâts locatifs, le

tout sous déduction de la caution locative payée en début de bail.

Les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur côté soutiennent avoir

respecté la convention conclue en date du 31 mars 2022 et s’opposent aux

demandes des propriétaires. En outre, ils réclament en exécution de la convention

le paiement des montants auxquels les propriétaires s’étaient engagés, le

remboursement de leur caution et le paiement des frais relatifs au mazout et à

l’antenne parabolique dont ils s’étaient acquittés.

Les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font état de deux engagements que

leurs anciens locataires n’auraient pas respectés et qui justifierait de leur côté

l’inexécution des obligations contractées : d’une part les lieux n’auraient été

libérés qu’en date du 4 juin et d’autre part, la maison aurait été dans un état

malpropre et présentant de nombreux dégâts locatifs.

Quant à la libération de l’immeuble loué, il résulte en effet de la convention

précitée que les locataires se sont engagés à être inscrits dans la nouvelle

Commune pour fin mai 2022 au plus tard et de libérer à partir de cette même date

la maison dans un état propre et dégagé et libre.

Les parties s’accordent pour dire que la remise des clés ainsi que l’état des lieux

de sortie ne s’est fait que le 4 juin 2022, partant après la fin du mois de mai 2022.

Il résulte cependant d’un échange de messages entre l’agent immobilier

PERSONNE6.), agissant pour le compte des époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), et un des locataires (PERSONNE3.) ?) que la date du 4 juin 2022

était acceptée par PERSONNE1.) (pièce 6 de Maître CRAVATTE). En effet,

l’agent immobilier a écrit en date du 2 juin 2022, un jeudi, « Samsden 10 ass ok

fir den PERSONNE1.) ».

Par ailleurs il résulte des pièces versées en cause que les locataires se sont inscrits

à leur nouvelle adresse en date du 30 mai 2022.

Le Tribunal retient partant que le fait que l’état des lieux n’a pu être organisé

qu’en date du 4 juin 2022 ne constitue pas une faute des locataires justifiant

l’inexécution de la convention des parties alors que cette date (proposée par

téléphone ?) a été acceptée sans aucun commentaire ni réserve par le mandataire

des propriétaires.

Quant à l’état de l’immeuble, critiqué par les propriétaires, force est tout d’abord

de constater que les dégâts locatifs ne sont pas visés par la convention des parties.

En effet, celle-ci retient « que la caution locative … ne fait pas l’objet de cette

convention et sera réglée sous les conditions énumérées dans le contrat de bail ».

Donc il faut en conclure que le propriétaire ne peut pas faire état de dégâts locatifs

pour en déduire l’inexécution de la convention par les locataires. Les dégâts

locatifs sont à analyser séparément et à compenser avec la caution.

Pour ce qui est de la propreté de l’immeuble, il est retenu dans l’état des lieux

qu’un nettoyage de la maison est nécessaire. L’agent immobilier PERSONNE6.),

présent lors de l’état des lieux en date du 4 juin 2022, indique dans son attestation

testimoniale que la maison était dans un « état de vétusté énorme ». Il continue

pour dire que « la cuisine n’a pas été nettoyée et présentait d’importantes traces

d’usure ». Ensuite, l’agent immobilier indique que « le sol du salon présentait

d’énormes tâches », « la douche était tellement dégueulasse qu’il fallait la

remplacer ». En outre, il constate « de grandes tâches de moisissure sur le

plafond ».

Les photos versées en cause, qu’elles datent de juin ou de juillet comme indiqué

sur l’inventaire des pièces, montrent une maison qui présente des dégâts locatifs

mais aussi des traces d’une usure normale. Par endroits, la maison n’a

effectivement pas été nettoyée.

Force est cependant de constater d’une part que le contrat de bail auquel est fait

référence dans la convention du 31 mars 2022 indique, au sujet de la caution

locative, non seulement qu’y seront déduits les dégâts locatifs ainsi que les loyers

et frais impayés, mais encore, pour le cas où le bailleur estime que les lieux ne

sont pas nettoyés à fond, les frais de nettoyage par un professionnel choisi par le

bailleur.

En l’espèce, le propriétaire a considéré que la maison n’était pas nettoyée à fond

et a chargé un professionnel. Le remboursement des frais y relatifs est réclamé

par le propriétaire, conformément au contrat ayant existé entre parties.

S’y ajoute le fait que les locataires ont habité les lieux pendant treize années. Il

est donc tout à fait normal que des travaux de rénovation ont dû être effectués

après leur départ, notamment la remise en peinture. Partant, même au cas où la

maison avait été nettoyée d’avantage, les lieux n’aurait pas pu être réintégrés tels

quels par un acquéreur potentiel ou un nouveau locataire.

Il s’ensuit que le défaut de nettoyage à fond ne porte pas à conséquence sur la

convention des parties et est indemnisé par la retenue des frais y relatifs sur la

garantie locative.

Le Tribunal donne à considérer que la convention conclue en l’espèce a permis

aux propriétaires de libérer leur immeuble dans un délai d’un peu plus que deux

mois alors qu’à défaut de départ volontaire des locataires, il aurait été difficile

d’obtenir une résiliation judiciaire du bail. En effet, le projet de vente de

l’immeuble ne constitue pas un motif valable et un autre motif ne semble pas

avoir existé. La contrepartie de ce départ rapide est constituée par les promesses

de nature financière faites par les propriétaires et qu’il y a lieu de respecter alors

que les manquements des locataires relatifs à la convention du 31 mars 2022 sont

où bien acceptés par le propriétaire (date du départ différée de quatre jours) ou

alors sanctionnés par le bail (frais de nettoyage déduits de la caution) et de toute

façon d’un impact réduit face à la nécessité de rénover l’immeuble après une

location de treize années. Il semble que les propriétaires ont cédé à l’illusion peu

réaliste qu’après le départ des locataires, l’immeuble aurait pu être réutilisé, par

qui que ce soit, à partir du lendemain.

Il y a partant lieu de retenir que la demande des époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en paiement des loyers pour la période d’avril à juin 2022 est à

déclarer non fondée, de même que celle en remboursement de la caution locative

payée au nouveau bailleur.

En revanche, la demande des consorts PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

paiement du montant total de 4.340,- € est à déclarer fondée, ceci au titre de leur

premier loyer dans leur nouveau logement et au titre de la commission d’agence

pour ladite location.

En ce qui concerne la caution locative détenue par les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), les parties s’accordent sur le montant de cette garantie.

Cependant, les propriétaires font état de dégâts locatifs et de frais de nettoyage

comme indiqué ci-avant. Les montants réclamés de ce chef résultent à suffisance

de droit des pièces versées en cause de sorte qu’il y a lieu de les allouer.

Les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament encore le paiement du

montant de 650,- € au titre de 520 litres de mazout payés par eux pour une

livraison au mois d’avril 2022 et restant dans le réservoir à leur départ. Les

propriétaires ne contestent pas que cette quantité de mazout se trouvait encore

dans le réservoir et cela résulte d’ailleurs de l’état des lieux de sortie. Ils estiment

cependant que les locataires avaient l’obligation de remplir le réservoir avec la

même quantité que celle s’y trouvant lors de leur emménagement. Or le bail entre

parties n’indique pas quelle quantité de mazout a été à disposition des locataires,

l’endroit prévu pour cette mention ayant été laissée en blanc à l’époque. Il

s’ensuit qu’il ne peut pas être déterminé combien de litres les anciens locataires

auraient dû « restituer » aux propriétaires et la demande des locataires est à

déclarer fondée pour le montant réclamé du chef de la quantité de mazout restée

dans le réservoir.

Finalement les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament encore le

remboursement des frais relatifs à l’installation d’une antenne parabolique. Cette

demande est à abjuger alors que les locataires n’ont pas établi que les

propriétaires y avaient consenti. Par ailleurs le bail retient que les améliorations

resteront la propriété du bailleur sauf convention contraire, non établie en

l’espèce.

La demande des époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à abjuger alors qu’il n’est pas établi en quoi il serait

inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) en la

forme ;

donne acte à PERSONNE4.) et à son époux PERSONNE3.) de leur demande

reconventionnelle en paiement du montant total de 9.935,- € ;

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.)

partiellement fondée ;

partant,

condamne

PERSONNE4.)

et

son époux

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) le montant de 4.880,37 € avec

les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice – 2 juin 2023 – jusqu’à

solde ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) non

fondée pour le surplus et en déboute ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et de son épouse

PERSONNE4.) partiellement fondée ;

partant,

condamne

PERSONNE1.)

et son épouse

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le montant de 9.040,- € ;

déclare la demande reconventionnelle non fondée pour le surplus et en déboute ;

ordonne la compensation des créances réciproques ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié aux époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et pour moitié aux époux PERSONNE3.) et

PERSONNE4.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre

audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch,

« Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.