Court dismisses landlord's termination and tenant's subletting claims in commercial lease dispute.

Rép. no. 3109/23

Dossier no. L-BAIL-345/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 30 NOVEMBRE 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET

SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par PERSONNE1.), dûment mandaté.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

24 mai 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 22 juin 2023 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 octobre

2023, lors de laquelle Maître Morgane IMGRUND se présenta pour la partie demanderesse,

tandis que PERSONNE1.) comparut pour la partie défenderesse.

Le mandataire de la partie demanderesse et le représentant de la partie défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 10 avril 2017, ayant pris effet le 1er mai 2017 pour

une durée de trois ans, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société

anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location

à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société

SOCIETE2.)) cinq appartements dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant

paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer total de 5.750 euros HTVA, y

compris les charges, soit 1.150 euros HTVA par appartement.

La société SOCIETE2.) sous-loue ces cinq appartements.

B. La procédure et les prétentions des parties

Par requête déposée en date du 24 mai 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation

de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, pour :

- principalement voir constater que la partie requérante a valablement et à bon droit résilié

le contrat de bail avec effet au 30 avril 2023, sinon au 20 juin 2023 ;

- subsidiairement, voir déclarer judiciairement résolu le contrat de bail aux torts exclusifs de

la partie défenderesse avec effet immédiat ;

- en tout état de cause, voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante

des arriérés de charges de 1.200 euros par mois depuis le 1er février 2022 jusqu’à la date de

résiliation du contrat de bail, sinon jusqu’à la date du jugement à intervenir, avec les intérêts

légaux jusqu’à solde, soit un montant actuel de 18.000 euros ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir, sinon voir autoriser la

partie requérante à l’en faire expulser aux frais de la locataire, le cas échéant, à l’aide de la

force publique ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance, sinon voir instituer

un partage largement favorable à la partie requérante.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 345/23.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a augmenté sa demande à 24.000 euros et

elle demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 6.727 euros par mois.

La société SOCIETE2.) réclame à titre reconventionnel le montant total de 3.780 euros

[(7.300 – 6.670) x 5 mois] au titre de la différence du loyer convenu et du loyer qu’elle a

réellement réglé depuis le 2 mai 2023.

C. L’argumentaire des parties

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que par courrier

du 20 décembre 2022, elle a fait résilier le contrat de bail liant les parties au motif que la

locataire n’a pas usé des biens loués en bon père de famille, de sorte que les parties

communes se seraient trouvées dans un état déplorable tel que cela résulterait du constat

d’huissier de justice produit aux débats. Par ailleurs, elle n’aurait pas procédé à la réparation

de la porte d’entrée de l’immeuble donné en location, de sorte que des sans-abris auraient

élu domicile dans le hall d’entrée. La partie requérante aurait ainsi fait intervenir

immédiatement une équipe de nettoyage et elle aurait fait réparer la porte d’entrée, ce dont

elle aurait informé la locataire par courrier du 12 janvier 2022 de son mandataire. La

résiliation du bail serait encore justifiée par l’absence de paiement de l’augmentation des

charges de 1.200 euros à compter du 1er février 2022, annoncée par courrier du 12 janvier

2022, charges rendues nécessaires suite à la défaillance avérée de la bailleresse d’entretenir

l’immeuble. En plus, les contrats de sous-location conclus par la locataire seraient contraires

aux stipulations contractuelles du contrat de bail principal en ce qui concerne leur durée et

aux dispositions légales en ce qui concerne le paiement d’honoraires d’agence en cas de

prolongation accordée du bail.

La société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en contestant la validité de la résiliation du

bail en l’absence de motivation dans le courrier de résiliation et en l’absence de motivation

concernant la demande en résiliation judiciaire. Le seul motif réel à la base de la résiliation

aurait trait à une augmentation du loyer par le biais d’arguments fallacieux tel que cela

résulterait des négociations portant sur le montant du loyer suite à la résiliation unilatérale

du bail. A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que l’augmentation de

loyer qu’elle a payée n’aurait pas été acceptée par la bailleresse, de sorte qu’elle aurait droit

au remboursement du montant en question.

D. L’appréciation du Tribunal

1) La recevabilité et le bien-fondé de la demande principale

La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi

et n’ayant pas été spécialement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.

Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque partie

de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution

d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier

le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe à la société

SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 10 avril 2017, ayant

pris effet le 1er mai 2017 pour une durée de trois ans, bail renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, la société SOCIETE1.) a donné en location à la société

SOCIETE2.) cinq appartements dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant

paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer total de 5.750 euros HTVA, y

compris les charges, soit 1.150 euros HTVA par appartement.

La société SOCIETE2.) sous-loue ces cinq appartements.

a) La qualification du bail

L’article 1762-3 du Code civil dispose que : « Est commercial tout bail d’un immeuble

destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale ».

Il est constant en cause que l’activité commerciale de la société SOCIETE2.) consiste à

prendre en location des immeubles pour les sous-louer ensuite à des personnes de passage

pour des durées plus ou moins longues.

La finalité du bail étant l’exercice par la société SOCIETE2.) de son activité commerciale

consistant à sous-louer à des fins d’habitation. Il n’est pas contesté que la société

SOCIETE2.) tire profit de cette activité.

Au vu des développements qui précèdent, le bail existant entre la société SOCIETE1.) et la

société SOCIETE2.) est destiné à l’exercice de l’activité commerciale de la société

SOCIETE2.), de sorte qu’il est à qualifier de contrat de bail commercial.

b) La résiliation du bail

La résiliation unilatérale

D’après l’article 1762-7 du même code, « le délai de résiliation du contrat de bail

[commercial] ne peut être inférieur à six mois ».

Suivant les dispositions de l’article 1762-11 du Code civil, « le bailleur peut résilier le bail

avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur. Le

bailleur peut résilier avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le

renouvellement : 1) aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants

au 1er degré ; 2) en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ; 3) en cas

de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ».

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre

partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le

juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori.

Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement

il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas

contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée.

Au vu du libellé de l’article 1762-11, alinéa 2 du Code civil, ne prévoyant aucun délai

endéans lequel le motif de résiliation doit être indiqué, et eu égard à l’essence de la loi du 3

février 2018, consistant notamment dans la protection du preneur, le tribunal en déduit que

la résiliation doit être immédiatement motivée, c’est-à-dire dans le courrier de résiliation.

Le fait que le législateur n’a pas prévu de délai endéans lequel le motif de résiliation doit

être communiqué au locataire démontre son intention d’obliger le bailleur d’indiquer le motif

de résiliation immédiatement dans le courrier de résiliation.

Il est constant en cause que par courrier recommandé avec avis de réception du 20 décembre

2022, la société SOCIETE1.) a entendu résilier le contrat de bail conclu entre parties avec

effet au 30 avril 2023, sans indiquer un quelconque motif.

Le délai de préavis de six mois n’a pas été respecté par la société SOCIETE1.).

Il est également constant en cause que la société SOCIETE1.) n’a pas indiqué de motif de

résiliation dans le prédit courrier.

Au vu des développements qui précèdent, notamment eu égard à l’obligation de motiver la

résiliation immédiatement dans le courrier de résiliation, il y a lieu de retenir que le contrat

de bail conclu entre parties n’a pas été valablement résilié par courrier du 20 décembre 2022,

avec effet au 30 avril 2023, faute pour le bailleur d’avoir indiqué le motif de résiliation dans

ledit courrier.

La résiliation du contrat de bail, n’ayant pas été valablement faite, est dès lors à déclarer

inopérante et sans effet.

A défaut de résiliation valablement intervenue, la société SOCIETE2.) n’est pas à qualifier

d’occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023.

La résiliation judiciaire

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive, en vertu de l’article 1741 du Code civil qui n’est qu’une application en matière de

bail de la règle de l’article 1184 du même code.

Il appartient ainsi toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement

il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas

contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive, respectivement il déboutera la partie

requérante de sa demande en résiliation judiciaire.

Le motif grave existe au cas où la poursuite du bail entraîne pour l’une des parties un

préjudice plus grand que celui causé à l’autre par la cessation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

L’entretien de l’immeuble

L’article 1728 du Code civil oblige le preneur à user de la chose louée en bon père de famille.

User de la chose en bon père de famille, c’est s’en servir de telle manière que la substance

n’en soit point compromise; c’est en jouir avec le soin qu’un homme consciencieux apporte

à la gestion de ses propres biens, prendre les précautions requises pour sa conservation,

veiller à ce qu’elle ne se dégrade pas, en un mot: c’est apporter dans l’usage et dans la

jouissance de la chose tous les soins qu’on est en droit d’attendre d’un « bon père de famille

», c’est-à-dire un homme normalement consciencieux et prudent.

L’obligation de jouir en bon père de famille comprend plusieurs incidences: le preneur devra

entretenir la chose, il devra s’abstenir de la dégrader soit par négligence, soit par un usage

anormal et excessif; il devra y faire les menues réparations qui s’imposent et il doit avertir

le propriétaire des grosses réparations qui s’avèreraient nécessaires.

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

D’après l’article 1735 dudit Code, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui

arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En application de l’article 1315 du Code civil, il appartient à la partie requérante d’établir

les faits à la base de sa demande.

Il résulte du procès-verbal de constat établi en date du 9 décembre 2021 par l’huissier de

justice Guy ENGEL notamment ce qui suit :

- devant l’entrée, il y a des feuilles par terre ;

- dans le hall d’entrée, il y a des feuilles, des traces de peinture et du tartre au sol ;

- dans le local poubelles, il y a des objets, tels qu’une pelle, un seau, du papier, des plaques,

des tapis enroulés qui encombrent ;

- la rampe de l’escalier n’est plus fixée et bouge ;

- dans la buanderie, le sol est sale, il y a des dépôts de déchets et des excréments sont

visibles ;

- la porte coupe-feu donnant accès à la buanderie ne parvient pas à se fermer ;

- dans la cage d’escalier, allant du rez-de-chaussée au dernier étage, il y a des taches, des

éclats des fissures sur les murs et de la peinture ainsi que des toiles d’araignées au plafond ;

- la grille devant la fenêtre du 1er étage est dévissée ;

- à la terrasse du deuxième étage, la gouttière est bouchée et le revêtement du sol en pierres

est taché.

Après lecture dudit constat d’huissier établi en période hivernale, il échet de constater qu’il

ne résulte pas du contrat de bail que les lieux loués ont été remis en bon état locatif, mais il

en résulte au contraire que le locataire déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités

préalablement à la signature du contrat de bail. Comme la société SOCIETE3.) n’a pas

produit l’état des lieux d’entrée auquel renvoie le contrat de bail, le tribunal ne saurait

apprécier si les problèmes au niveau de la porte coupe-feu et de la rampe d’escalier, les

taches sur le sol, les fissures et les traces de peinture sont survenus en cours de bail. Par

ailleurs, le problème de fissure aux murs ne relève en principe pas de la responsabilité du

locataire, sauf preuve contraire qui n’est pas apportée en l’espèce. En outre, les prétendues

traces de peinture et de tartre au sol ne sont à peine visibles sur les photos annexées au constat

d’huissier. S’agissant de la buanderie, il ressort de l’échange de correspondance électronique

des parties que la locataire avait à plusieurs reprises informé la bailleresse de ce qu’un

problème d’inondation se présentait dans ce local, ce qui n’est pas autrement contesté par la

bailleresse et ce qui explique l’état très sale du local en question. Le dépôt de déchets n’est

aucunement visible sur les photos annexées au constat d’huissier. Par ailleurs, l’état sale du

revêtement du sol en pierres s’explique par la période hivernale. Concernant le problème au

niveau de la porte d’entrée, entretemps réparée, il n’est pas prouvé par la société

SOCIETE1.) que la porte en question ait été réparée par ses soins ou par la locataire.

Il découle de l’ensemble de ces développements que l’absence d’entretien des lieux loués

n’est pas à suffisance établie par la société SOCIETE1.), ce qui est encore confirmé par le

fait que suite à la résiliation unilatérale du bail basée entre autres sur la prétendue absence

d’entretien, la société SOCIETE1.) a entamé des négociations avec la société SOCIETE2.)

en vue de l’augmentation du loyer.

L’augmentation des charges

Comme la société SOCIETE1.) a justifié l’augmentation forfaitaire des charges par la

prétendue absence d’entretien des lieux loués par la locataire et comme le tribunal vient de

retenir ci-avant que la preuve d’une absence d’entretien des lieux loués n’est pas prouvé,

l’augmentation forfaitaire des charges, qui n’est d’ailleurs justifiée par aucune pièce, n’est

pas fondée.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’un montant de 24.000

euros au titre de l’augmentation des charges suite à la mise en place d’une équipe de

nettoyage et d’un concierge est d’ores et déjà à dire non fondée.

La sous-location

S’il résulte certes du contrat de bail que la sous-location était autorisée pour une durée de

trois mois maximum, la société SOCIETE1.) ne produit cependant en cause qu’un seul

contrat de sous-location dans lequel la durée du bail a été fixée à 6 mois, ce qui ne constitue

pas un fait suffisamment grave permettant de justifier la demande en résiliation du bail.

Par ailleurs, le fait que la société SOCIETE2.) prévoit dans le contrat de sous-location conclu

avec un sous-locataire que des honoraires d’agence seront réclamés en cas de prolongation

accordée du bail ne saurait être invoqué comme motif de résiliation dans le cadre du bail

principal, ce d’autant plus qu’il n’est pas établi que ces honoraires aient effectivement été

réclamés.

Compte tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, il échet de retenir que les

manquements invoqués ne sont en grande partie pas établis et ne présentent pour le surplus

pas un caractère de gravité suffisant de nature à justifier la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en déguerpissement n’est dès lors pas fondée et la société

SOCIETE1.) est à en débouter, de même que de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité

d’occupation au montant de 6.727 euros.

2) La demande reconventionnelle et la demande d’injonction

La demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) ayant été introduite dans les délai

et forme de la loi est à dire recevable en la forme.

L’action en répétition de l’indu trouve son fondement dans l’article 1235 du Code civil qui

pose le principe que « tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans être dû est

sujet à répétition ». La répétition de l’indu est réglementée par les articles 1376 à 1381 du

Code civil.

La doctrine et la jurisprudence distinguent traditionnellement entre l’indu objectif et l’indu

subjectif.

L'indu se révèle dans deux séries de cas, qui correspondent aux deux qualificatifs d'indu

objectif et d'indu subjectif. Le premier apparaît lorsque la dette n'existe pas ou plus, pour

tout ou partie; le paiement n'a alors de cause pour aucune des deux personnes, d'où le

qualificatif parfois rencontré d'indu absolu. Le second, l'indu subjectif, suppose une dette

existante, mais le paiement intervient sans qu'il existe de lien d'obligation entre le solvens et

l'accipiens (l'indu apparaissant alors « relatif »).

En présence de l’indu subjectif, le solvens n'avait à payer la dette qui, pourtant, existe.

L'indu résulte ici, non de l'existence de la dette, mais du sujet, de la personne qui a payé: soit

cette personne n'était pas tenue de la dette (ce solvens a payé la dette d'un autre), soit elle

n'était pas tenue à l'égard de cette personne (ce solvens a payé une personne qui n'était pas

le créancier).

En présence d'un indu subjectif, la répétition impose la démonstration d'une erreur de la part

du solvens.

Inversement, le paiement opéré en connaissance de cause ne peut donner lieu à répétition,

ce paiement ne procédant pas d'une erreur. En l'absence d'erreur, le solvens a soit entendu

gérer les affaires du véritable débiteur, soit le gratifier indirectement. On considère ainsi

qu'en l'absence d'erreur, le paiement effectué est fondé et ne saurait être remis en cause sur

simple demande du solvens.

La charge de la preuve du paiement indu repose sur le demandeur en restitution. Cette

solution, conforme au droit commun, impose au solvens de démontrer l’existence du

paiement, le caractère indu de ce paiement et, lorsque la condition est requise, l’erreur qu’il

a commise.

En l’espèce, la société SOCIETE2.) a opéré le paiement d’un loyer de 7.300 euros en

connaissance de cause dans le cadre de négociations du montant du loyer, de sorte qu’il ne

saurait être retenu que ce paiement procède d’une erreur et il ne saurait donner lieu à

répétition. La demande reconventionnelle y afférente est en conséquence à dire non fondée.

A défaut de justifier de la base légale de sa demande tendant à voir interdire à la société

SOCIETE1.) de prendre directement contact avec les sous-locataires de la société

SOCIETE2.), la demande y afférente est à rejeter.

3) Les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en octroi d’une indemnité

de procédure est à dire non fondée.

La société SOCIETE1.) succombant à l’instance les frais et dépens de l’instance sont à

mettre à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et premier ressort,

dit l’ensemble des demandes formulées par la société anonyme SOCIETE1.) SA recevables,

mais non fondées,

partant en déboute,

constate que le contrat de bail liant les parties n’a pas été valablement résilié,

dit la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

recevable, mais non fondée,

partant en déboute,

rejette la demande d’injonction formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI