Tenant awarded damages for heating failure; landlord's rent claim dismissed due to lack of fault.

N° 1384/23

du 29.11.2023

Audience publique du mercredi, vingt-neuf novembre deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son administrateur unique actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Sonia ZENITI, avocat, en remplacement de Maître Max

MAILLIET, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, demandeur par reconvention,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 15 juin 2023 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique de vacation du lundi, 17 juillet 2023 à 09.30 heures à

la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y entendre statuer

sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du lundi, 17 juillet 2023 l’affaire fut

utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sonia ZENITI, en remplacement de Maître Max MAILLIET, comparant pour

la partie demanderesse, exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens et le

défendeur PERSONNE1.), personnellement présent, fournit ses réponses.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture par la suite à la

demande de Maître Max MAILLIET, et l’affaire fut fixée au mercredi, 4 octobre 2023

à 14.45 heures pour continuation des débats.

A cette date, l’affaire parut utilement et Maître ZENITI ainsi que PERSONNE1.)

furent entendus en leurs développements respectifs.

Ensuite le tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été refixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par contrat de bail du 29 décembre 2017, la société anonyme SOCIETE1.) a donné

en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.050.- € ainsi que d’une avance sur charges

locatives de 150.- € par mois. L’avance sur charge a été augmentée à 600.- € par mois

à partir de mai 2023.

Par requête déposée le 15 juin 2023 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, la

société anonyme SOCIETE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à

loyer, pour voir condamner le locataire au paiement du montant de 4.995,70 € à titre

d’arriérés de loyer et de charges. La société anonyme SOCIETE1.) a encore sollicité

la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire en raison de ce non-paiement

ainsi que son déguerpissement.

Dans sa requête introductive d’instance, la société anonyme SOCIETE1.) a précisé

que le locataire reste redevoir les montants suivants :

-

50,00 € au titre des charges de l’année 2020,

-

731,61 € au titre des charges de l’année 2021,

- 2.564,09 € au titre des charges de l’année 2022,

- 3.050,00 € au titre des loyers impayés, soit 1650.- € (loyer et charges du mois de

juin 2023), 200.- € (solde mai), 250 (solde avril), 450 (solde mars) et 500.- € (solde

février 2023) (cf. pièce n° 10 de la farde de pièces de Maître Max MAILLET),

déduction faite des règlements effectués par le locataire s’élevant à la somme totale

de 1.400.- €.

A l’audience publique du 4 octobre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) expose

que tous les arriérés ont été payés entretemps et qu’elle renonce partant à sa demande

en condamnation.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La société anonyme SOCIETE1.) insiste toutefois sur la résiliation du contrat de bail

au regard des retards de paiement récurrents. Elle précise que déjà par jugement du

30 septembre 2019, le tribunal de paix de Diekirch a condamné le locataire à lui payer

le montant de 1.480.- € à titre d’arriérés de loyer et à déguerpir des lieux loués, mais

qu’en instance d’appel la demande en déguerpissement a été déclarée non fondée.

PERSONNE1.) s’oppose à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

Il expose qu’il était contraint de retenir une partie du loyer du mois de février 2023

face à l’inaction de la société SOCIETE1.) à remédier au dysfonctionnement

systématique du chauffage rencontré depuis des années. Ainsi, au mois de février

2023, il aurait informé la bailleresse que, suite aux pannes de la chaudière à granulés

de bois (pellets) notamment au cours des mois de janvier et février 2023, il ne payerait

pas l’intégralité du loyer du mois de février 2023. Il explique encore que pendant la

période du 30 juillet au 9 août 2023 la chaudière n’aurait pas fonctionné et qu’il

n’aurait pas disposé d’eau chaude. En plus, il arriverait régulièrement que le réservoir

pour stocker les granulés serait vide. Il conclut reconventionnellement à l’allocation

de la somme de 3.000.- € à titre de dommages et intérêts en raison du

dysfonctionnement du chauffage.

La société anonyme SOCIETE1.) s’oppose à la demande reconventionnelle en

affirmant que la chaudière de l’immeuble fonctionnerait correctement, qu’elle aurait

procédé régulièrement à l’entretien et au contrôle du chauffage, que les dépannages

auraient été réalisés par la société SOCIETE1.) et que des quantités suffisantes de

pellets seraient régulièrement livrées par la société SOCIETE2.), faits qu’elle offre

en preuve par l’audition de témoins.

La demande principale

A l’audience publique du 4 octobre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) expose

que les arriérés de loyer, les avances sur charges ainsi que le solde des décomptes des

charges des années 2020, 2021 et 2022 ont été payés et qu’elle renonce partant à sa

demande en condamnation dirigée à l’encontre de la partie PERSONNE1.). La

demande en fixation de l’avance sur charges à 600.- € par mois est également devenue

sans objet.

Le locataire explique qu’il n’a pas refusé de payer les loyers mais qu’il avait opéré

une retenue sur le loyer afin de contraindre la partie requérante à procéder aux

réparations du chauffage.

S’il est exact que le non-paiement des loyers au terme convenu constitue une violation

évidente des obligations du locataire, le juge doit cependant apprécier en tenant

compte des circonstances de l’espèce, si cette violation est suffisamment grave pour

justifier la résiliation du bail. Ainsi, le juge pourrait faire abstraction de cette sanction

si les loyers ont été intégralement réglés en cours d’instance (cf. JPD : 22 juillet 2003

no 767/03 ; TAD : 17 décembre 2003 n° 400/2003).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances (cf. TAL 20 décembre 2022 n° du rôle

TAL-2022-05148, 2022TALCH03/00191).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme de loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le tribunal constate que PERSONNE1.), ayant averti la bailleresse de son intention

de réduire le loyer du mois de février 2023 en raison des itératives troubles de

jouissance, a apuré sa dette locative et a repris le paiement du loyer ainsi que de

l’avance sur charges.

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble des circonstances de l’espèce, le tribunal

est d’avis que la résiliation du contrat de bail en raison des retards dans le paiement

du loyer constitue actuellement une sanction trop grave et disproportionnée.

La demande en résiliation et en déguerpissement est dès lors à rejeter.

La demande reconventionnelle

L’article 1719 alinéa 3 du Code civil impose au bailleur de « faire jouir

paisiblement » le locataire de l’objet loué pendant toute la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en

bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes

les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au locataire pour tous

les vices ou défauts affectant la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien

même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Par vice de la chose on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience

quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est

normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage. Le vice ne doit pas, pour

être qualifié comme tel, en empêcher totalement l’usage.

Pour prospérer dans sa demande, le locataire doit non seulement établir le vice, mais

il a encore l’obligation d’avertir immédiatement le bailleur de la survenance de ce

vice. Il doit également le mettre en demeure de remédier à la situation.

En l’occurrence, il ressort des pièces versées que le locataire avait, à d’itératives

reprises, averti la bailleresse des problèmes de chauffage rencontrés. Ce

dysfonctionnement n’est en partie pas contesté par la bailleresse.

Il ressort des pièces produites notamment du tableau récapitulatif du 9 juin 2023 (cf.

pièce n° 14 de la farde de pièces de Maître Max MAILLET) qu’il y a eu de multiples

interventions de la part du chauffagiste. Ainsi, il y a eu 14 interventions (entretiens

périodiques, révisions et vidanges, dépannages et contrôles) au cours de l’année 2021,

9 interventions (entretiens périodiques, révisions et vidanges, et dépannages) au cours

de l’année 2022 ainsi que 5 interventions (entretiens périodiques, révisions et

vidanges, et dépannages) pendant la période allant de janvier à juillet 2023.

Dans un courriel du 4 septembre 2023 la société SOCIETE3.), assurant la gestion

technique de l’immeuble, confirme qu’au cours du mois d’août 2023 « le silo de

pellets était à nouveau vide et les pellets ne sont pas disponibles aussi rapidement que

mazout » et que « l’eau était effectivement froide pendant quelques jours ».

L’obligation d’assurer une jouissance paisible est une obligation de résultat. Il ne

suffit pas au bailleur de faire preuve de diligence pour qu’il soit exonéré de cette

garantie (cf. Lex THIELEN : LARCIER éd. 2020 : Le contrat de bail en droit

luxembourgeois n° 96). Cette obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force

majeure (cf. Cour de Cassation 3e civ. 29 avril 2009 n° 08-12.261).

Peu importe donc que le préjudice résulte du retard pris par une entreprise pour

réparer des désordres, de l’incendie causé par un autre locataire du bailleur (cf.

Jurisclasseur Notariat Répertoire v° bail à loyer. Fasc. 263 § 3) ou, comme en

l’occurrence, d’un système de chauffage défectueux, à savoir une chaudière à pellets,

plus sujet à pannes qu’une chaudière à gaz ou à fioul (pièce n° 17 de la farde de pièces

de Maître Max MAILLIET).

Au vu des développements faits ci-avant, l’offre de preuve formulée par la société

SOCIETE1.) est à écarter dans la mesure où les faits offerts en preuve sont en partie

contredits par les éléments du dossier ou inutiles à la solution du litige.

Les nombreuses interventions effectuées sur la chaudière par le passé établissent que

celle-ci n’était pas en bon état de fonctionnement sur la période considérée et que ce

mauvais état a conduit à ce que le locataire ne dispose pas non plus d’eau chaude.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ampleur du trouble à raison des pannes

multiples à compter de janvier 2022, il sera alloué la somme de 1.500.- € à titre de

dommages et intérêts au locataire.

La demande de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure est à rejeter, la condition d’iniquité n’étant pas remplie en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) de ce qu’elle renonce à sa demande

en paiement;

déclare non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en résiliation du

bail et en déguerpissement et en déboute;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) partiellement fondée;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

1.500.- € avec les intérêts légaux à partir du 4 octobre 2023 jusqu’à solde;

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure;

fait masse des frais et les impose pour moitié à chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.