Tenant wins partial refund of security deposit for repair costs but loses procedural fee and provisional execution.

Rép. n° 3058/23

du 28.11.2023

Dossier n° L-BAIL-646/23

Audience publique extraordinaire

du vingt-huit novembre

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant actuellement à L-ADRESSE1.) ;

partie demanderesse,

comparant en personne ;

e t

PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE2.) ;

partie défenderesse,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 18 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 7 novembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle elle fut utilement

retenue.

Le requérant,

PERSONNE1.), ainsi que le défendeur,

PERSONNE2.),

comparurent en personne.

Les parties furent entendues en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18

août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre

condamner à lui rembourser le solde de la garantie locative d’un montant de

2.618,19.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er juillet 2023, jour de la mise en

demeure, jusqu’à solde.

En outre, le requérant réclame une indemnité de procédure de 500.- euros,

l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution, sinon de lui accorder

une provision à hauteur du montant de la caution, ainsi que la condamnation de la

partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Le requérant expose avoir pris en location un appartement auprès de la partie

défenderesse du mois d’août 2019 à la fin du mois de février 2023.

Au mois de mai 2022, la poignée de la porte-fenêtre de la cuisine se serait

détachée. Après avoir informé le bailleur de cet incident, celui-ci aurait pris conseil

auprès du syndic qui aurait, de son côté, « désigné » la société SOCIETE1.). A la

demande du bailleur, il aurait contacté cette société qui serait intervenue quelques

jours plus tard. Cette société aurait constaté que « certaines composantes des

engrenages » seraient « défectueuses » qui auraient dès lors dû être changées. Comme

il estime que les frais de cette réparation (137,48.- euros) seraient à charge du

bailleur, la société SOCIETE1.) aurait envoyé la facture à celui-ci. Après réception

d’un rappel suite au non-paiement immédiat de la facture par le bailleur, ce dernier

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l’aurait contacté pour lui demander s’il devait payer cette facture, ce qu’il lui avait

confirmé.

Par la suite, le bailleur ne l’aurait plus contacté quant à l’imputabilité de cette

facture. Ce n’est que lors de la présentation du décompte final en fin de bail (soit en

mai 2023) qu’il se serait rendu compte que le bailleur aurait mis le coût de cette

facture à sa charge, ce qu’il conteste. Il conclut pour réclamer le remboursement du

solde de la garantie locative, soit la somme de 2.618,19.- euros.

PERSONNE2.) s’oppose à cette demande. Il précise tout d’abord qu’il aurait

procédé en date du 6 juin 2023 (soit avant le dépôt de la présente requête) au

paiement d’un montant de 2.480,71.- euros au titre du remboursement de la garantie

locative et verse à l’appui de son affirmation l’avis de débit de sa banque.

Quant au déroulement des faits, il expose avoir été contacté en date du 29 mai

2022 par PERSONNE1.) qui l’aurait informé du dégât et lui aurait demandé s’il avait

connaissance d’une société qui pourrait réparer ce genre de dégât. Comme tel n’était

pas le cas, il aurait demandé conseil au syndic, qui lui aurait conseillé la société

SOCIETE1.). La partie requérante aurait chargé cette société mais aurait donné, sans

son accord, ses propres coordonnées pour la facturation. Par conséquent, le rappel

de la facture impayée lui aurait été adressé. Afin de mettre fin à toute discussion, il

aurait payé cette facture avec le projet de la refacturer au locataire, ce qu’il aurait

fait au moment du décompte final. Suivant l’avis du syndic, il estime que les frais

liés à la réparation de la porte-fenêtre seraient à charge de l’ancien locataire. Comme

suite à l’établissement du décompte final, l’ancien locataire serait resté redevable de

la somme de 1.219,29.- euros, les parties auraient convenu d’imputer cette somme

sur la garantie locative (3.700.- euros) et il aurait partant remboursé le solde de la

garantie locative d’un montant de 2.480,71.- euros.

PERSONNE1.) conteste avoir donné son accord à ce procédé.

Appréciation

PERSONNE1.) demande le remboursement du solde de la garantie locative d’un

montant de 2.618,19.- euros.

La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution

de ses obligations et de réparation d’éventuels dégâts locatifs.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de

remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n'a plus de

raison d'être.

La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat,

à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

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bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).

Il est constant en cause qu’en début de bail, PERSONNE1.) a versé une garantie

locative d’un montant de 3.700.- euros.

Il est également constant en cause qu’à la fin du bail, un décompte final a été

réalisé et qu’aux termes de ce décompte, le locataire serait redevable de la somme

de 1.219,29.- euros et qu’PERSONNE2.) a procédé au remboursement de la garantie

locative à concurrence du montant de 2.480,71.- euros.

Malgré plusieurs demandes du tribunal, le requérant n’a pas fourni d’explication

quant à sa demande à se voir rembourser la somme de 2.618,19.- euros, alors qu’il

ne conteste pas avoir reçu paiement de la somme de 2.480,71.- euros par la partie

défenderesse et qu’il s’oppose uniquement au paiement de la facture de la société

SOCIETE1.) d’un montant de 137,48.- euros.

Les parties sont par conséquent en désaccord quant à la prise en charge de la

facture relative à la réparation de la poignée de la porte-fenêtre de la cuisine.

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du

contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au

preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour

lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

du bail.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose

en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail,

toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par réparations nécessaires, il faut entendre tous travaux et réparations qui

s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la

chose louée.

Sont nécessaires les réparations de nature à éviter des troubles de jouissance ;

celles indispensables à l’exploitation de l’immeuble et de ses dépendances,

conformément à leur destination.

L’article 1754 du Code civil prévoit que « Les réparations locatives ou de menu

entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme

telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-cœurs,

chambranles et tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des murailles des

appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux

des chambres, lorsqu’il en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu’elles

ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le

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locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de

boutiques, gonds, targettes et serrures ».

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées

locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la

vétusté ou la force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle

qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en

découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose,

même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La

Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980).

Il appartient, dès lors, à PERSONNE2.) d’établir l’existence des dégâts par lui

allégués (et pour lesquels il réclame le remboursement des frais) et de prouver qu’ils

dépassent l’usure normale/la vétusté.

Il a été décidé que si le changement de serrure d’une porte est à qualifier de

réparation locative au sens de l’article 1754 du Code civil, encore faut-il que la

réparation n’est pas due par vétusté pour que le bailleur puisse imputer les frais au

locataire (J.P. Luxembourg, 10 mars 2023, n° rôle 806/23).

En l’espèce, la facture de la société SOCIETE1.) est muette quant à l’origine des

dégâts et l’ancien bailleur est resté en défaut d’apporter un autre élément pour

expliquer l’origine des dégâts.

Dans ces conditions, PERSONNE2.) reste en défaut de prouver que les frais de

cette intervention incombent à PERSONNE1.).

Par conséquent, il y lieu de faire partiellement droit à la demande de

PERSONNE1.) et de condamner PERSONNE2.) à lui rembourser la somme de

137,48.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 18 août 2023, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) est cependant à débouter de sa demande au titre de l’indemnité

de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut en

l’espèce.

Il réclame finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution

provisoire, sinon de se voir accorder une provision à concurrence du montant de la

caution.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

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point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Il résulte des développements antérieurs qu’PERSONNE2.) a été condamné au

fond à lui payer la somme de 137,48.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 18

août 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Une condamnation au fond étant prononcée, il n’y a pas lieu de condamner

PERSONNE2.) à payer une provision basée sur la même cause.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes d’PERSONNE1.) ;

d i t fondée la demande d’PERSONNE1.) au titre au titre du remboursement de

la garantie locative pour un montant de 137,48.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

137,48.- (cent trente-sept virgule quarante-huit) euros, avec les intérêts légaux à

partir du 18 août 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

d i t

non fondée la demande d’PERSONNE1.) au titre de l’indemnité de

procédure et en d é b o u t e ;

d i t qu’il n’a y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’accorder une provision à PERSONNE1.) ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

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Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier