Landlord wins eviction and rent arrears case; court rejects provisional execution due to lack of urgency.

Rép. n° 3056/23

du 28.11.2023

Dossier n° L-BAIL-497/23

Audience publique extraordinaire

du vingt-huit novembre

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.) ;

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Rosilene SILVA LOPES, avocat, en remplacement de Maître

Joë LEMMER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Steinfort ;

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses

gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ;

partie défenderesse au principal,

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partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Rui VALENTE, avocat, demeurant à Bech-Kleinmacher.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 26 juillet 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 3 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,

7 novembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.),

comparut par Maître Rosilene SILVA LOPES, avocat, en

remplacement de Maître Joë LEMMER, avocat à la Cour, tandis que la partie

défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., comparut par Maître Rui VALENTE,

avocat.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26

juillet 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.à r.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 9.000.-

euros au titre d’arriérés de loyers pour les mois de mai, juin et juillet 2023, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. La partie requérante

demande en outre d’assortir la condamnation au titre des arriérés de loyers d’une

astreinte de 500.- euros par jour de retard à compter de la notification du jugement

à intervenir.

Le requérant demande encore la résiliation du contrat de bail et la condamnation

de la partie défenderesse au déguerpissement.

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Il demande par ailleurs la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une

indemnité d’occupation correspondant à six mois de loyers, soit la somme de

18.000.- euros.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500.- euros, la

condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance ainsi

que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, au moins en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Par contrat de bail du 8 juin 2022, la partie requérante a donné en bail à la partie

défenderesse, avec effet à la même date, une maison sise à L-ADRESSE2.),

moyennant un loyer mensuel de 3.000.- euros.

Lors de l’audience des plaidoiries, le requérant augmente sa demande à titre des

loyers impayés des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2023 et conclut à

la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 21.000.- euros.

Le demandeur maintient ses autres demandes.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit

présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, PERSONNE1.) augmente sa demande des loyers venus à échéance

après l’introduction de la demande. Ladite demande ayant un lien avec la demande

initiale, est recevable.

Il convient de lui en donner acte.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. ne conteste pas le décompte

des arriérés de loyers. Elle explique se trouver dans une situation financière très

difficile en raison de la crise du marché immobilier. Elle s’oppose cependant à voir

assortir la condamnation d’une astreinte, qui ne serait pas possible en cas de

condamnation pécuniaire et dont le montant serait exagéré et non limité.

Elle s’oppose en outre à la résiliation du contrat de bail au motif qu’elle s’attend

à une rentrée financière dans les prochaines semaines et qu’elle serait dès lors en

mesure de payer l’intégralité de sa dette. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai au

déguerpissement d’au moins trois à six mois.

Elle conteste par ailleurs l’indemnité de relocation réclamée en critiquant la

motivation de cette demande du requérant. A titre reconventionnel, elle demande

le remboursement de la garantie locative d’un montant de 9.000.- euros et la

compensation avec les arriérés de loyers. Finalement, elle s’oppose à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

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PERSONNE1.) s’oppose à la demande reconventionnelle au motif que la garantie

locative ne serait restituable qu’après la fin du bail, une fois que le décompte final

sera établi.

Appréciation

Quant aux arriérés de loyers

PERSONNE1.) réclame au titre d’arriérés de loyers, pour la période de mai à

novembre 2023, la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.à r.l. à lui payer la somme de 21.000.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, et de voir assortir cette condamnation d’une

astreinte de 500.- euros par jour de retard à compter de la notification du jugement.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur

le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Il résulte de l’aveu de la partie défenderesse et des renseignements fournis à

l’audience qu’elle reste actuellement redevable de la somme de 21.000.- euros à titre

d’arriérés de loyers, aucune preuve de paiement relative à cette somme ne figurant

au dossier.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour le montant

total réclamé, avec les intérêts légaux, sur le montant de 9.000.- euros, à partir du 26

juillet 2023, jour de la demande en justice, et, sur le montant de 12.000.- euros, à

partir du 7 novembre 2023, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois

jusqu’à solde.

Il n’y a cependant pas lieu de faire droit à voir assortir cette demande d’une

astreinte puisqu’aux termes de l’article 2059 du Code civil, l’astreinte est exclue des

condamnations au paiement d’une somme d’argent.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

PERSONNE1.) sollicite en outre la résiliation du contrat de bail et la

condamnation de la locataire au déguerpissement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

(article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire justifiant la résiliation du bail.

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Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire

est en défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du

bail (M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334,

n° 101).

En l’espèce, la partie défenderesse est actuellement redevable de sept mois de

loyers. Ce non-paiement constitue une faute grave justifiant la résiliation du contrat

de bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant à déclarer fondée.

Un délai au déguerpissement de 40 jours est à accorder à la partie défenderesse.

Quant à l’indemnité de relocation

PERSONNE1.) réclame une indemnité de relocation équivalente à six mois de

loyers, soit la somme de 18.000.- euros « compte tenu de l’attitude de la partie locataire ».

Il fait par ailleurs état de son grand âge (95 ans) et du fait qu’il vit en maison de

soins, ce qui rendrait une relocation des lieux difficile.

La partie défenderesse n’a pas contesté la recevabilité de cette demande mais

uniquement la motivation de la demande et le montant.

L’article 1760 du Code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par

le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le

temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché

locatif au moment de la rupture du bail (Les Novelles, Le louage de choses, I, n°

408).

Compte tenu de l’état actuel du marché immobilier locatif, il y a lieu de retenir

qu’un délai de trois mois est raisonnable pour trouver un nouveau locataire.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) pour un montant

de 9.000.- euros.

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Quant à la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.

réclame la condamnation de PERSONNE1.) à lui rembourser la garantie locative et

de la compenser avec les arriérés de loyers.

PERSONNE1.) s’est opposé à cette demande, qui serait prématurée.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (cf. Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).

Elle n’est sujette à restitution qu’après l’expiration du bail. Le preneur ne peut en

réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié l’exécution de toutes ses

obligations couvertes par la garantie, c’est-à-dire le plus souvent, toutes celles que

le contrat et la loi lui imposent. Il est d’abord tenu de restituer le bien et de réparer

les éventuels dégâts locatifs, ou d’en payer le coût. Seules ses ultimes obligations

peuvent faire compensation avec la garantie, à due concurrence, dans le cadre de

son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le droit d’imputer les loyers

sur la garantie. N’étant remboursable qu’après entière exécution du contrat, le

bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la

garantie n’a plus de raison d’être.

Il s’ensuit que la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à

r.l. en restitution, sinon en compensation du montant redu avec celui de la garantie

locative est à déclarer non fondée.

Quant aux mesures accessoires

La partie demanderesse demande encore une indemnité de procédure de 1.500.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu

contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en

justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,

cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

PERSONNE1.) demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti

de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

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authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes de PERSONNE1.) et de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.à r.l. ;

d o n n e acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) au titre d’arriérés de loyers pour la

somme de 21.000.- euros ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à

payer à PERSONNE1.) la somme de 21.000.- (vingt-et-un mille) euros, avec les

intérêts légaux, sur le montant de 9.000.- (neuf mille) euros, à partir du 26 juillet

2023, jour de la demande en justice, et, sur le montant de 12.000.- (douze mille)

euros, à partir du 7 novembre 2023, jour de l’augmentation de la demande, chaque

fois jusqu’à solde ;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir assortir la condamnation

d’une astreinte et en d é b o u t e ;

p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard

dans un délai de 40 (quarante) jours à compter de la notification du présent

jugement ;

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au besoin, a u t o r i s e la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) au titre de l’indemnité de relocation

pour un montant de 9.000.- euros ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à

payer à PERSONNE1.) la somme de 9.000.- (neuf mille) euros ;

d i t non fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.à r.l. en restitution de la garantie locative et en d é b o u t e ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour un montant de 300.- euros ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à

payer à PERSONNE1.) la somme de 300.- (trois cents) euros ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à tous les

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY,

juge de paix

Tom BAUER,

greffier