Court dismisses appeal against eviction for squatting, confirming contract expiration and ordering two-month vacating period.

Jugement N° 2023TADCOMM/563 (occupation sans droit ni titre)

Audience publique du vendredi, vingt-quatre novembre deux mille vingt-

trois

Numéro du rôle : TAD-2023-01057

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Jean-Claude WIRTH,

premier juge,

Magali GONNER,

juge,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties appelantes aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick

MULLER, demeurant à Diekirch, du 17 juillet 2023,

comparant par Maître Paul JASSENK, avocat à la Cour, demeurant à

Ettelbruck, assisté de Maître Edévi AMEGANDJI, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, en l’étude duquel domicile est élu,

et:

l’établissement public OFFICE SOCIAL NORDSTAD, établie et ayant

son siège social à L-9080 Ettelbruck, 40, avenue Lucien Salentiny,

inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro J71,

représenté par son administrateur actuellement en fonctions,

partie intimée aux fins du prédit exploit MULLER,

comparant par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

______________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Patrick MULLER,

demeurant à Diekirch, du 17 juillet 2023, 1) PERSONNE1.), sans état

connu, demeurant à L-ADRESSE1.), et 2) PERSONNE2.), sans état

connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ont fait signifier à l’établissement

public OFFICE SOCIAL NORDSTAD, établie et ayant son siège social à

L-9080 Ettelbruck, 40, avenue Lucien Salentiny, inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le numéro J71, représenté par son

administrateur actuellement en fonctions, qu'ils relèvent formellement

appel du jugement n° 690/23 rendu contradictoirement et en premier

ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, en son audience publique en date du 5

juin 2023.

Par même exploit

MULLER,

ils

ont

fait donner assignation à

l’établissement public OFFICE SOCIAL NORDSTAD à comparaître à

l'audience publique de vacation du lundi, 4 septembre 2023 à 15.00

heures, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en

matière d’appel de la justice de paix, pour y voir statuer sur le mérite des

conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé

de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins des parties appelantes et

inscrite au rôle sous le numéro TAD-2023-01057.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 4 septembre 2023, l'affaire

fut fixée à l’audience du 20 septembre 2023, puis refixée à celle du 11

octobre 2023.

A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et tant Maître

Edévi AMEGANDJI que Maître Marc WALCH furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour le

Jugement

qui suit :

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en

premier ressort, a reçu la demande de l’établissement public OFFICE

SOCIAL NORDSTAD en la forme, a déclaré la demande fondée et a

constaté que le contrat de mise à disposition a pris fin au 31 octobre

2022.

Le premier juge a dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre de la maison sise à L-

ADRESSE1.), et il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours mois à partir de la

notification du jugement entrepris.

La demande de l’établissement public OFFICE SOCIAL NORDSTAD en

allocation d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée et

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été condamnés aux frais et dépens

de la première instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 17 juillet 2023.

Par reformation du jugement entrepris, ils demandent au tribunal de

constater qu’ils n’ont manqué à aucune de leurs obligations

contractuelles dans le cadre du bail qui les lie à l’ OFFICE SOCIAL

NORDSTAD, de constater que l’ OFFICE SOCIAL NORDSTAD a violé

les dispositions des articles 7 et 16 de la loi du 18 décembre 2009

organisant l’aide sociale et de déclarer nulle et non avenue la résiliation

de la convention de mise à disposition du logement en cause.

Ils demandent au tribunal de déclarer la résiliation de la convention de

mise à disposition du logement non justifiée sinon non fondée, de

déclarer le déguerpissement non justifié, sinon non fondé et de constater

et décider qu’ils ne sont pas des occupants sans droit ni titre.

A l’audience du 11 octobre 2023, l’établissement public OFFICE SOCIAL

NORDSTAD demande au tribunal de déclarer l’appel non fondé et de

confirmer le jugement entrepris. Il relève appel incident en ce que le

premier juge n’a pas fait droit à sa demande basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour la première instance et il réclame

encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que

ce serait à tort que le premier juge a validé la résiliation du contrat de bail

du 21 novembre 2019 respectivement de l’avenant du 21 novembre

2021. Ils soutiennent que les conditions justifiant la non-prolongation du

contrat de bail, sinon la résiliation dudit contrat ne seraient pas remplies

en l’occurrence.

Les appelants expliquent avoir toujours respecté leur part d’obligation

dans l’exécution du contrat, qu’ils auraient notamment fait preuve de

« bonne collaboration » et auraient payé le prix du loyer à l’échéance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que la condition de

résiliation tenant au souhait du propriétaire d’« utiliser le logement en

question à des fins personnelles » ne serait pas donnée et que malgré

de nombreuses recherches d’un nouveau logement, ils seraient « sans

alternative de relogement ».

Les parties appelantes avancent par ailleurs que la résiliation du contrat

de mise à disposition serait nulle et non avenue au motif que les

« courriers de résiliation n’étaient pas signés par l’administrateur de

l’office, notamment son président, seul habileté à représenter ledit office,

au vœu de l’article 16 de la loi du 18 décembre 2009 organisant l’aide

social ».

Il est constant en cause que suivant « convention de mise à disposition

d’un logement en gestion locative sociale » du 29 janvier 2021, l’ OFFICE

SOCIAL NORDSTAD a, dans le cadre des mesures d’aide sociale

proposées par l’intimé, mis à disposition des appelants un logement sis

à L-ADRESSE1.), pour la période du 1er février 2021 au 31 janvier 2022

en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de

1.250 euros. Suivant avenant du 10 novembre 2021, la convention de

mise à disposition a été prolongée pour une durée de 6 mois, soit

jusqu’au 31 juillet 2022 et suivant avenant du 31 mars 2022, la

convention de mise à disposition a encore été prolongée pour une durée

de 3 mois, soit jusqu’au 31 octobre 2022.

La convention du 29 janvier 2021 a été signée par l’administrateur de l’

OFFICE

SOCIAL

NORDSTAD,

le

responsable

du

Service

d’accompagnement et de logement et le responsable du suivi social. Les

avenants des 10 novembre 2021 et 31 mars 2022 ont été signés par

l’administrateur de l’OFFICE SOCIAL NORDSTAD et le responsable du

suivi social.

La convention prévoit qu’ « en cas de bonne collaboration du bénéficiaire

et afin d’éviter un possible déguerpissement de celui-ci après la fin de la

présente convention sans alternative de relogement, l’Office social peut

négocier une nouvelle convention de mise à disposition sauf au cas où

le propriétaire veut utiliser le logement en question à des fins

personnelles.

(...)

Le tribunal constate en premier lieu qu’en l’espèce, il n’y a pas eu

résiliation de la convention de mise à disposition signée le 19 janvier

2021 par les parties en cause mais la convention litigieuse est arrivée à

son terme comme contractuellement prévu étant donné que suite à

l’avenant du 31 mars 2022, la convention de mise à disposition du 29

janvier 2021 est, en l’absence de décision d’une nouvelle prolongation

par l’administrateur de l’OFFICE SOCIAL NORDSTAD, venue à

échéance le 31 octobre 2022.

Les développements faites par les appelants quant à une prétendue

résiliation irrégulière ne sont partant non fondés, les courriers des 4 août

2022, 2 septembre 2022 et 23 septembre 2022 n’étant d’ailleurs

uniquement destinés à avertir les concernés que la convention de mise

à disposition ne sera pas prolongée et que partant elle prendra fin le 31

octobre 2022.

Contrairement aux affirmations des appelants, il y a lieu de retenir que

c’est à juste titre que le premier juge a dit que la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation ne s’applique pas en l’espèce.

En effet, non seulement la convention du 29 janvier 2021 stipule

expressément « que cette convention de mise à disposition et

d’utilisation d’un logement ne tombe pas sous les effets de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (...) », mais la loi

modifiée du 21 septembre 2006 prévoit encore dans son article 1er (3) g)

que la loi ne s’applique pas « aux logements meublés ou non-meublés

mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par un un

promoteur public au sens de l’article 16, alinéa 1er, de la loi modifiée du

25 février 1979 concernant l’aide au logement, un office social, une

association sans but lucratif, une fondation ou une société d’impact

sociétal régie par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création

des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100

pour cent de parts d’impact, œuvrant dans le domaine du logement »

Etant donné qu’en l’occurrence la convention de mise à disposition

litigieuse a été conclue par un des organismes énumérés par l’article 1er

(3) g) précité dans un objectif d’aide social, les appelants ne peuvent pas

se prévaloir des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 relatives à la prorogation légale du contrat de bail à

usage d’habitation.

Quant au moyen tiré de ce que les conditions justifiant la non-

prolongation du contrat de bail, sinon la résiliation dudit contrat ne

seraient pas remplies en l’occurrence et que l’intimé ne disposerait pas

d’un motif valable pour s’opposer à une prolongation, il y a lieu de relever

que la convention du 29 janvier 2021 prévoit qu’ « en cas de bonne

collaboration du bénéficiaire et afin d’éviter un possible déguerpissement

de celui-ci après la fin de la présente convention sans alternative de

relogement, l’Office social peut négocier une nouvelle convention de

mise à disposition sauf au cas où le propriétaire veut utiliser le logement

en question à des fins personnelles ».

Or, d’une part, ni la convention ni une autre disposition n’oblige l’ OFFICE

SOCIAL NORDSTAD de prolonger la convention de mise à disposition.

La convention du 29 janvier 2021 n’accorde en effet qu’une simple faculté

à l’ OFFICE SOCIAL NORDSTAD de prolonger la convention si toutes

les conditions sont remplies mais les bénéficiaires ne peuvent pas se

prévaloir d’un droit au prolongement de la convention de mise à

disposition, et ce même lorsqu’ils n’ont manqué à aucune de leurs

obligations contractuelles,

aucune

obligation de motiver la non-

prolongation par un manquement au contrat n’étant d’ailleurs prévue. Il

convient au demeurant de noter que les appelants restent en défaut de

justifier des démarches entreprises pour trouver un nouveau logement.

Il convient d’autre part, de souligner qu’à deux reprises l’administrateur

de l’OFFICE SOCIAL NORDSTAD a effectivement fait usage de cette

faculté et a précédemment prolongé la convention à deux reprises pour

permettre aux appelants de rester dans les lieux jusqu’au 31 octobre

2022, soit 10 mois de plus qu’initialement prévu par la convention de

mise à disposition.

Comme en l’espèce l’intimé a, après deux prolongations, usé de la

faculté de ne plus prolonger le contrat liant les parties, celui-ci est venu

à échéance le 31 octobre 2022 et c’est partant à bon droit que le juge de

première instance a déclaré

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

occupants sans droit ni titre depuis cette date et les a condamnés à

déguerpir des lieux occupés, la convention de mise à disposition

prévoyant encore que si au terme de la convention de mise à disposition,

le bénéficiaire et les personnes occupant les lieux de son chef, n’ont pas

déguerpi, ils sont considérés comme occupants sans droit, ni titre.

Au vu de ce qui précède, il y a partant lieu de déclarer l’appel principal

non fondé.

En tenant d’une part compte de ce que la convention de mise à

disposition est venue à échéance le 31 octobre 2022 et que les appelants

ont ainsi de facto déjà bénéficié d’un délai de plus d’une année depuis

l’échéance du contrat en prenant d’autre part en considération la situation

difficile existant sur le marché du logement, il convient d’accorder à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un délai de déguerpissement de deux

mois à partir de la signification du présent jugement.

Considérant qu’il n’est pas inéquitable que chaque partie supporte

intégralement ses propres frais irrépétibles, le tribunal retient que c’est à

juste titre que le premier juge a rejeté la demande de l’OFFICE SOCIAL

NORDSTAD en allocation d’une indemnité de procédure.

L’appel incident est dès lors également à déclarer non fondé.

Pour le même motif, il y a encore lieu de débouter la partie intimée de sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

d'appel

en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal et l’appel incident non fondés,

partant confirme le jugement entrepris,

refixe le délai de déguerpissement à deux mois courant à partir de la

signification du présent jugement aux parties appelantes,

dit non fondée la demande de l’intimé en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par

Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement,

assistée du greffier Christiane BRITZ.

Le greffier

Le vice-président