Landlord wins eviction and rent arrears case; procedural costs awarded; provisional execution denied due to lack of urgency.

Répertoire n° 2319/2023

E-BAIL-405/23

Audience publique du 24 novembre 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention,

comparant par

la société en commandite simple KLEYR GRASSO,

représentée par Maître David FICKERS, en remplacement de Maître Henry DE

RON,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Luc TECQMENNE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 4 août 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 11 octobre 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 8 novembre 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties entendus

en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 4 août 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la

somme de 3.100.- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter

des échéances respectives, sinon à compter du jour de la demande en justice, sinon

du jour du jugement à intervenir, jusqu’à solde, et pour l’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai

de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Le requérant demande

à voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois suivant la notification du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un maintien du contrat de bail, PERSONNE1.)

demande à ce que PERSONNE2.) soit condamné à reconstituer la garantie bancaire

d’un montant de 3.100.- euros en application de l’article 1762-5 du code civil.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie

défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir, sinon l’octroi d’une provision à hauteur de 3.100.-

euros.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 28 octobre 2019 et ayant pris effet le 1er décembre 2019, il a donné en

location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.400.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.-

euros. Il soutient que par courrier du 7 avril 2023, il a notifié à PERSONNE2.) la

résiliation du bail pour besoin personnel dans son chef.

Nonobstant ce congé, PERSONNE1.) affirme avoir constaté que PERSONNE2.) n’a

pas payé les loyers et charges des mois de juillet et août 2023 pour un montant total

de 3.100.- euros. Il estime que le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet

immédiat aux torts du locataire.

A l’audience des plaidoiries du 8 novembre 2023, le requérant augmente la demande

en paiement au montant total de 7.750.- euros à titre d’arriérés de loyers jusqu’au

mois de novembre 2023. Il explique cependant que le mandataire de la partie

adverse vient de lui verser des preuves de virement des mois d’octobre et de

novembre 2023 qu’il n’a néanmoins pas eu le temps de vérifier avec son client. Il fait

valoir qu’il versera un décompte rectifié en cours de délibéré. Pour le surplus, il

maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) ne conteste pas le non-paiement de certains loyers. Il explique

cependant qu’une procédure de saisie immobilière sur l’immeuble dans lequel se

trouve l’appartement litigieux a été entamée par la SOCIETE1.) qui a dénoncé le prêt

accordé à PERSONNE1.). Il affirme qu’PERSONNE1.) lui a dit que si l’immeuble

allait être vendu, la garantie locative ne serait pas récupérable.

Il explique encore qu’aux termes du contrat de bail, la garantie locative de 4.200.-

euros devait être placée sur un compte bloqué ouvert au nom du preneur. Or, il aurait

payé la garantie locative par un virement sur le compte bancaire d’PERSONNE1.),

de sorte qu’il y aurait lieu de considérer que le virement de 4.200.- euros constitue

une avance sur les loyers et qu’il y a lieu de la compenser avec les arriérés.

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas faire droit à la compensation entre le

montant de 4.200.- euros payé à titre d’avance en début de bail et les arriérés de

loyers, PERSONNE2.) formule une demande reconventionnelle en restitution de la

garantie locative à hauteur de 4.200.- euros alors qu’elle n’a pas été faite

conformément aux stipulations contractuelles.

PERSONNE2.) s’oppose à la résiliation du bail et il conteste toutes les demandes

accessoires formulées à son encontre. Il réclame de son côté l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

PERSONNE1.) réplique que la vente de l’immeuble ne justifie pas le non-paiement

des loyers et il conteste que la garantie puisse d’ores et déjà être utilisée pour

compenser des arriérés de loyers.

En cours de délibéré, le mandataire du requérant confirme uniquement le paiement

du loyer hors charges du mois d’octobre 2023, de sorte que sa demande en paiement

porte sur le montant total de 6.250.- euros.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail écrit signé en date

du 28 octobre 2019 et ayant pris effet le 1er décembre 2019, PERSONNE1.) a donné

en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.400.- euros et d’une avance mensuelle sur

charges de 150.- euros, payables d’avance le premier de chaque mois.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame la somme de 6.250.- euros à

titre d’arriérés de loyers répartis comme suit :

-

juillet 2023

1.550.- euros

-

août 2023

1.550.- euros

-

septembre 2023

1.550.- euros

-

octobre 2023

150.- euros

-

novembre 2023

1.550.- euros

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Tout en ne contestant pas le non-paiement des loyers réclamés, PERSONNE2.)

conclut au rejet de la demande. Il affirme que le paiement de la garantie locative à

hauteur de 4.200.- euros n’a pas été faite conformément aux stipulations

contractuelles, de sorte que ce paiement serait à considérer comme avance sur

loyers et non pas comme garantie locative.

Aux termes du contrat, les parties ont convenu que « Pour garantir le paiement du

loyer ou des autres obligations découlant du présent contrat, le locataire consent une

garantie locative sous la forme d’ 1 garantie locatif 4.200€ d’un montant de 4.200€ »

en précisant que cette garantie sera fournie sous forme de garantie bancaire sur un

compte expressément mentionné.

Or, PERSONNE2.) ne verse pas de pièces à l’appui de ses dires, de sorte que le

tribunal n’est pas en mesure d’analyser le moyen avancé.

A défaut de preuves de paiement des loyers réclamés et au vu des éléments du

dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par

le requérant pour le montant total de 6.250.- euros, avec les intérêts légaux à compter

des échéances respectives, jusqu’à solde.

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande

en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification de la décision à intervenir.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que PERSONNE2.) redoit plus

de quatre mensualités.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) a

manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation

du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à

partir de la notification du présent jugement.

La demande en restitution de la garantie locative

PERSONNE2.) demande à se voir restituer la garantie locative au motif qu’elle

n’aurait pas été constituée selon les stipulations contractuelles.

PERSONNE1.) s’oppose à cette demande.

Tel qu’il a été retenu ci-avant, PERSONNE2.) ne verse pas de pièces relatives au

paiement de la garantie locative, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure

d’analyser son moyen et PERSONNE2.) ne saurait se prévaloir de sa propre erreur

pour ne pas avoir constitué la garantie conformément aux stipulations contractuelles.

La demande en restitution telle que formulée par PERSONNE2.) est partant à

déclarer non fondée.

En tout état de cause, le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable,

ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer

la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations

couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui

imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le

coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une

de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur

exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au

preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le

louage de choses, p. 441 et 442 sub n° 1165b et s.).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Etant donné qu’en l’occurrence, le locataire n’a pas encore quitté les lieux et que les

parties n’ont pas encore établi de décompte définitif, la demande en restitution de la

garantie locative à hauteur de 4.200.- euros est à déclarer non fondée pour être

prématurée.

Les demandes en paiement à titre d’indemnité de procédure

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE2.) est à déclarer non

fondée.

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge du requérant l’intégralité des

sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de

450.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée à hauteur de 6.250.- euros,

partant,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 6.250.- euros

(six mille deux cent cinquante euros) avec les intérêts légaux à compter des

échéances respectives, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la notification du jugement,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la notification du

présent jugement,

au besoin autorise le requérant à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant à la

restitution de la garantie locative,

dit la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 450.- euros

(quatre cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.