JPLBAIL_2927 · Justice de Paix Luxembourg - Bail

Répertoire No. 2927/23

L-BAIL-420/23

Audience publique du 15 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

les deux comparant en personne

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 21 août 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE3.) comparut en personne et l’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus

en leurs moyens et conclusions tandis que PERSONNE3.) n’était ni présent ni

représenté. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 25 octobre

2023.

En date du 19 octobre 2023, le tribunal prononça la rupture du délibéré à la

demande écrite du 16 octobre 2023 de PERSONNE3.) et refixa l’affaire à

l’audience du 6 novembre 2023.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 28 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la

résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur, de s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués, et de s’entendre condamner à leur payer la somme de

10.560,50 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives,

avec les intérêts au taux de 0,014% par jour de retard, et une indemnité

d’occupation de 79,83 euros par jour à partir de la résiliation du bail jusqu’au jour

du départ effectif, ainsi qu’à débloquer la garantie locative.

Les requérants demandent encore à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 6 novembre 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) :

-

augmentent leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

locatives à la somme de 23.827,50 euros ;

-

renoncent à leur demande en déblocage de la garantie locative.

Il échet de leur en donner acte.

Les requérants exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 15 juillet

2021 pour une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction de mois

en mois, ayant pris effet le 15 juillet 2021, ils auraient donné en location à

PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 2.200 euros et d’une avance sur charges locatives de 195 euros

par mois.

Ils font valoir que PERSONNE3.) leur resterait actuellement redevable du

paiement d’un montant de 1.200 euros sur le loyer du mois de septembre 2022

et de la totalité des loyers des mois de mars à novembre 2023, d’un montant de

97,50 euros sur les avances sur charges pour la période de juillet à novembre

2021, et de la totalité de l’avance sur charges des mois de décembre 2021,

janvier, juin et septembre 2022 et février à novembre 2023, soit d’une somme de

(1.200 + 9 x 2.200 + 97,50 + 14 x 195 =) 23.827,50 euros.

Le non-paiement du loyer constituerait en outre un manquement grave du

locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de

PERSONNE3.) et sa condamnation à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir la somme réclamée à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges.

Il explique que depuis le 15 février 2023 sa situation financière serait très précaire

en raison de difficultés dans sa vie professionnelle et notamment de la perte de

son contrat le 15 janvier 2023, sans assistance financière, mais qu’il serait

actuellement inscrit à l’ADEM et attendrait le paiement d’une indemnité de

chômage en attendant de retrouver du travail. Il aurait également fait une

demande auprès du service social et du service du REVIS.

Le défendeur estime que dès qu’il aura retrouvé du travail, il aurait de nouveau

des rentrées d’argent importantes eu égard à son domaine d’activité et pourrait

alors apurer sa dette, et il demande, partant, au tribunal de ne pas faire droit à la

demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il résulte des pièces versées en cause par les requérants que suivant contrat de

bail conclu en date du 15 juillet 2021 pour une durée de six mois, renouvelable

par tacite reconduction, ayant pris effet le 15 juillet 2021, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) une maison sise à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200 euros, payable

par anticipation avant le troisième jour du mois de location, et moyennant

paiement d’une garantie locative de 2.200 euros, dont le défendeur s’est

uniquement acquitté à hauteur d’une somme de 1.000 euros.

Le contrat de bail ne stipule pas le paiement d’une avance sur charges locatives,

mais PERSONNE3.) ne conteste pas que les parties ont accordé le paiement

d’une avance sur charges locatives de 195 euros par mois.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

A vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations de la part

de PERSONNE3.), la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 23.827,50

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, à

défaut pour les requérants de justifier de la stipulation entre parties de

l’application d’un taux d’intérêt différent.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés de loyers et d’avances sur

charges et du fait que le défendeur ne paie plus du tout son loyer et son avance

sur charges depuis le mois de mars 2023, et à défaut pour lui de verser en cause

la moindre pièce justificative qui établirait la véracité des problèmes financiers

allégués, il y a lieu de retenir que PERSONNE3.) a gravement manqué à ses

obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du

bail et sa condamnation au déguerpissement dans le délai d’un mois à partir de

la notification du présent jugement.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution

du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue

pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la

jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant

pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité

due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des

lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est

généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble,

les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur.

En l’espèce, il paraît justifié de condamner

PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité d’occupation de 79,83 euros par

jour, soit de 2.395 euros par mois d’occupation à partir du présent jugement

jusqu’au déguerpissement effectif.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il y a dette reconnue concernant les arriérés de loyers et avances

sur charges, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation de ce chef, les dispositions d’ordre

public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation

au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) :

-

de l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges locatives ;

-

qu’ils renoncent à leur demande en déblocage de la garantie locative ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 23.827,50 euros ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 23.827,50 euros (vingt-trois mille huit cent vingt-sept euros et

cinquante centimes), avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à

savoir sur la somme de 10.560,50 euros à partir du 28 juin 2023, et sur la somme

de 13.267 euros à partir du 6 novembre 2023, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité d’occupation de 2.395 (deux mille trois cent quatre-vingt-quinze) euros

par mois d’occupation à partir du présent jugement jusqu’à la date du

déguerpissement ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation au paiement de la

somme de 23.827,50 euros uniquement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT